Afla ce implicatii fiscale presupune un contract de inchiriere, in cazul persoanelor fizice

Articol scris de Suzana Andrei

In acest contex vom analiza in continuare implicatile fiscale ale inchirierii proprietatilor imobiliare de catre persoane fizice.

1. Aspecte privind taxa pe valoarea adaugata

Facem precizarea ca potrivit Codului Fiscal, orice persoana fizica are obligatia inregistrarii in scopuri de TVA, devenind persoana impozabila, daca sunt indeplinite, cumulativ, urmatoarele conditii:
a) desfasoara o activitate in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate;
b) activitatea economica desfasurata nu implica in mod exclusiv operatiuni scutite de TVA fara drept de deducere
c) daca veniturile obtinute din aceasta activitate ating sau depasesc plafonul de scutire (35.000 euro)

Obligatia de a se declara si inregistra in scopuri de TVA incuba direct contribuabilului in cauza.

In opinia noastra, o persoana fizica a carui activitate este reprezentata de cedarea folosintei bunurilor imobile in baza unor contracte de inchiriere, indiferent de statutul juridic al beneficiarilor acestor contracte, nu se inregistreaza ca si platitoare de TVA.

Astfel, desi persoana fizica inchiriaza imobilele pe care le detine in proprietate in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate, si chiar daca veniturile obtinute din inchiriere ating sau depasesc plafonul de 35.000 euro, activitatea de inchirere a bunurilor imobile fiind scutita de TVA fara drept de deducere nu sunt indeplinite cumulativ cele trei conditii de inregistrare ca platitoare de TVA.

Reproducem, in continuare, in extras, legislatia relevanta la zi cuprinsa in Codul Fiscal si Normele metodologice de aplicare a acestuia.

Codul fiscal:
„Art. 125^1. – (1) In sensul prezentului titlu, termenii si expresiile de mai jos au urmatoarele semnificatii:
......................................
18. persoana impozabila are intelesul art. 127 alin. (1) si reprezinta persoana fizica, grupul de persoane, institutia publica, persoana juridica, precum si orice entitate capabila sa desfasoare o activitate economica;
19. persoana juridica neimpozabila reprezinta persoana, alta decat persoana fizica, care nu este persoana impozabila, in sensul art. 127 alin. (1);
20. persoana neimpozabila reprezinta persoana care nu indeplineste conditiile art. 127 alin. (1) pentru a fi considerata persoana impozabila;
21. persoana reprezinta o persoana impozabila sau o persoana juridica neimpozabila sau o persoana neimpozabila;
…….............................
Art. 127. - (1) Este considerata persoana impozabila orice persoana care desfasoara, de o maniera independenta si indiferent de loc, activitati economice de natura celor prevazute la alin. (2), oricare ar fi scopul sau rezultatul acestei activitati.
(2) In sensul prezentului titlu, activitatile economice cuprind activitatile producatorilor comerciantilor sau prestatorilor de servicii, inclusiv activitatile extractive, agricole si activitatile profesiilor libere sau asimilate acestora. De asemenea, constituie activitate economica exploatarea bunurilor corporale sau necorporale in scopul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate.
..................................
Art. 141. - (2) Urmatoarele operatiuni sunt, de asemenea, scutite de taxa:
.................................
e) arendarea, concesionarea, inchirierea si leasingul de bunuri imobile
...................................
Art. 152. - (1) Persoana impozabila stabilita in Romania, a carei cifra de afaceri anuala, declarata sau realizata, este inferioara plafonului de 35.000 euro, al carui echivalent in lei se stabileste la cursul de schimb comunicat de Banca Nationala a Romaniei la data aderarii si se rotunjeste la urmatoarea mie poate solicita scutirea de taxa, numita in continuare regim special de scutire, pentru operatiunile prevazute la art. 126 alin. (1), cu exceptia livrarilor intracomunitare de mijloace de transport noi, scutite conform art. 143 alin. (2) lit. b).
(2) Cifra de afaceri care serveste drept referinta pentru aplicarea alin. (1) este constituita din valoarea totala, exclusiv taxa, a livrarilor de bunuri si a prestarilor de servicii care ar fi taxabile daca nu ar fi desfasurate de o mica intreprindere, efectuate de persoana impozabila in cursul unui an calendaristic, incluzand si operatiunile scutite cu drept de deducere si pe cele scutite fara drept de deducere prevazute la art. 141 alin. (2) lit. a), b), e) si f), daca acestea nu sunt accesorii activitatii principale.
..................................
(6) Persoana impozabila care aplica regimul special de scutire si a carei cifra de afaceri, prevazuta la alin. (2), este mai mare sau egala cu plafonul de scutire in decursul unui an calendaristic, trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA, conform art. 153, in termen de 10 zile de la data atingerii sau depasirii plafonului. Data atingerii sau depasirii plafonului se considera a fi prima zi a lunii calendaristice urmatoare celei in care plafonul a fost atins sau depasit.
.................................
Art. 153. - (1) Persoana impozabilã care are sediul activitãþii economice în România ºi realizeazã sau intenþioneazã sã realizeze o activitate economicã ce implicã operaþiuni taxabile ºi/sau scutite de taxa pe valoarea adãugatã cu drept de deducere trebuie sã solicite înregistrarea în scopuri de TVA la organul fiscal competent, denumitã în continuare înregistrare normalã în scopuri de taxã, dupã cum urmeazã:
a) înainte de realizarea unor astfel de operaþiuni, în urmãtoarele cazuri:
1. dacã declarã cã urmeazã sã realizeze o cifrã de afaceri care atinge sau depãºeºte plafonul de scutire prevãzut la art. 152 alin. (1), cu privire la regimul special de scutire pentru întreprinderile mici;
2. dacã declarã cã urmeazã sã realizeze o cifrã de afaceri inferioarã plafonului de scutire prevãzut la art. 152 alin. (1), dar opteazã pentru aplicarea regimului normal de taxã;
b) dacã în cursul unui an calendaristic atinge sau depãºeºte plafonul de scutire prevãzut la art. 152 alin. (1), în termen de 10 zile de la sfârºitul lunii în care a atins sau a depãºit acest plafon;
c) dacã cifra de afaceri realizatã în cursul unui an calendaristic este inferioarã plafonului de scutire prevãzut la art. 152 alin. (1), dar opteazã pentru aplicarea regimului normal de taxã;
d) dacã efectueazã operaþiuni scutite de taxã ºi opteazã pentru taxarea acestora, conform art. 141 alin. (3).
Normele metodologice:
(10) Orice persoanã impozabilã înregistratã în scopuri de TVA ºi care ulterior înregistrãrii respective desfãºoarã exclusiv operaþiuni ce nu dau dreptul la deducere va solicita anularea înregistrãrii în termen de 15 zile de la încheierea lunii în care se desfãºoarã exclusiv operaþiuni fãrã drept de deducere

2. Aspecte privind impozitarea veniturilor din chirii

Veniturile obtinute din inchirieri de bunuri imobile sunt cele din cedarea folosintei locuintei, caselor de vacanta, garajelor, terenurilor si altele asemenea, a caror folosinta este cedata in baza unor contracte de inchiriere. Aceste venituri se includ din punct de vedere fiscal in categoria veniturilor din cedarea folosintei bunurilor.

Incepand cu data de 01.01.2008, impozitarea veniturilor din cedarea folosintei bunurilor se realizeaza diferit in functie de numarul de contracte pe care o persoana fizica le are in derulare la sfarsitul anului precedent.

Daca numarul de contracte de inchiriere in derulare la sfarsitul anului precedent este mai mic sau egal cu 5 (cinci) contracte, impunerea in anul fiscal curent a veniturilor obtinute din cedarea folosintei bunurilor se face conform art. 61 – 64 din Codul Fiscal.

Astfel, impozitul datorat este in procent de 16% aplicabil asupra venitului net calculat ca diferenta intre venitul brut si cota de cheltuiala forfetara de 25%, reprezentand cheltuieli deductibile aferente venitului. Venitul brut este reprezentat de totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura, stabilite pe baza chiriei prevazute in contractul incheiat intre parti pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii chiriei. Pentru recunoasterea deductibilitatii cheltuielii stabilite forfetar proprietarul nu este obligat sa prezinte organului fiscal documente justificative.

Din punct de vedere al obligatilor declarative avem in vedere obligatia de depune Declaratia privind venitul estimat (220), in termen de 15 zile de la incheierea contractului intre parti, o data cu inregistrarea la organul fiscal a contractului incheiat intre parti.

De asemenea, pana la data de 25 mai a anului urmator celui de realizare a venitului, persoana fizica are obligatia depunerii Declaratiei privind veniturile realizate (200). Declaratia se completeaza pentru fiecare sursa de venit.

Atragem atentia asupra unui aspect deosebit de important prevazut in Normele Metodologice de aplicare ale Codului Fiscal. Astfel, in vederea determinarii venitului brut, la sumele reprezentand chiria in bani si/sau la echivalentul in lei al veniturilor in natura se adauga, daca este cazul, si valoarea cheltuielilor ce sunt, conform dispozitiilor legale sau intelegerii contractuale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, dar sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

Reprezinta venit brut si valoarea investitiilor la bunurile mobile si imobile ale proprietarului, care fac obiectul unor contracte de cedare a folosintei bunurilor, si care sunt efectuate de cealalta parte contractanta. In termen de 30 de zile de la finalizarea investitiilor partea care a efectuat investitia este obligata sa comunice proprietarului valoarea investitiei. Proprietarul are obligatia sa declare la organul fiscal competent prin declaratia privind venitul realizat aferenta anului fiscal respectiv valoarea investitiei, in vederea definitivarii impunerii.

In conformitate cu legislatia in materie, proprietarul are obligatia de a efectua cheltuielile referitoare la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, ca de exemplu:
- intretinerea in bune conditii a elementelor structurii de rezistenta a cladirii, elementelor de constructie exterioara a cladirii, cum ar fi: acoperis, fatada, curtile si gradinile, precum si spatii comune din interiorul cladirii, cum ar fi: casa scarii, casa ascensorului si altele asemenea;
- intretinerea in bune conditii a instalatiilor comune proprii cladirii, respectiv ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze;
- repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionare a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei.
In cazul efectuarii de catre chirias a unor astfel de cheltuieli care cad in sarcina proprietarului si se incadreaza in cota forfetara de cheltuieli, cu diminuarea corespunzatoare a chiriei, impunerea ramane nemodificata.

Daca numarul de contracte de inchiriere in derulare la sfarsitul anului precedent este mai mare de 5 (cinci) contracte, in anul fiscal curent veniturile din cedarea folosintei bunurilor se vor califica in categoria veniturilor din activitati independente, impunerea efectuandu-se in conformitate cu prevederile art. 46 – 54 din Codul Fiscal.

Astfel, impozitul datorat este in procent de 16% aplicabil asupra venitul net. Venitul net se determina in sistem real, potrivit regulilor prevazute pentru veniturile din activitati independente. Contribuabilul va organiza si intocmi evidenta contabila in partida simpla in conformitate cu prevederile Ordinului ministrului finantelor publice nr. 1.040/2004 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea si conducerea evidentei contabile in partida simpla de catre persoanele fizice care au calitatea de contribuabil in conformitate cu prevederile Legii nr. 571/2003 privind Codul fisca, si sa completeze Registrul-jurnal de incasari si plati, Registrul-inventar si alte documente contabile prevazute de legislatia in materie.

Veniturile si cheltuielile luate in calcul pentru stabilirea venitului net sunt cele realizate la nivelul tuturor contractelor de inchiriere/subinchiriere aflate in derulare in anul de raportare.

Pentru impunerea in sistem real a persoanelor fizice care la sfarsitul anului precedent au in derulare un numar mai mare de 5 contracte de inchiriere, persoanele fizice au obligatia declararii venitului estimat pana la data de 31 ianuarie a anului de impunere, prin depunerea declaratiei 220 “Declaratie privind venitul estimat ”.

Obligatia contribuabililor de inregistrare a contractelor de inchiriere la organul fiscal se mentine indiferent de numarul de contracte si de modul in care se realizeaza impozitarea veniturilor obtinute din cedarea folosintei bunurilor.

Reproducem, in continuare, in extras, legislatia relevanta cuprinsa in in OANAF 2333/2007 pentru aprobarea Procedurii privind declararea si stabilirea impozitului pe veniturile din cedarea folosintei bunurilor realizate din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de inchiriere/subinchiriere.

Ordinul nr. 2333/2007

1. Persoanele fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor din derularea unui numar mai mare de 5 contracte de inchiriere sau subinchiriere la sfarsitul anului fiscal, incepand cu anul fiscal urmator, califica aceste venituri in categoria veniturilor din activitati independente. La stabilirea numarului de contracte se iau in calcul contractele de inchiriere sau subinchiriere aflate in derulare la data de 31 decembrie a anului precedent celui de impunere, cu exceptia contractelor de arendare a bunurilor agricole.
................................
4. Stabilirea platilor anticipate si a impozitului anual datorat se efectueaza de organul fiscal competent, potrivit regulilor prevazute pentru veniturile din activitati independente pentru care venitul net se stabileste in sistem real. In vederea stabilirii platilor anticipate pentru primul an in care veniturile realizate in conditiile de la pct. 1 au fost calificate ca venituri din activitati independente, contribuabilii declara pana la data de 15 ianuarie a anului de impunere, la organul fiscal competent, veniturile si cheltuielile estimate.
................................
6. Prin organ fiscal competent se intelege:
a) organul fiscal in a carui raza teritoriala contribuabilul are adresa unde isi are domiciliul potrivit legii sau adresa unde locuieste efectiv, in cazul in care aceasta este diferita de domiciliu - pentru persoanele fizice care au domiciliul fiscal in Romania;
b) organul fiscal in a carui raza teritoriala se afla sursa de venit, pentru ceilalti contribuabili persoane fizice.
Persoanele fizice fara domiciliu fiscal in Romania care indeplinesc conditiile de la pct. 1, iar bunurile inchiriate/subinchiriate se afla in raza teritoriala a mai multor organe fiscale au obligatia sa desemneze o sursa principala de venit, in functie de care vor indeplini obligatiile fiscale prevazute in prezenta procedura.