Chirias sau proprietar: Ce varianta te avantajeaza mai mult

De cele mai multe ori, o persoana ia in calcul achizitia unei locuinte atunci cand are o familie, cand a acumulat economii si are deja planuri si o disciplina financiara. In plus, in Romania mai exista si o pronuntata cultura a proprietatii care, constient sau nu, se transmite peste generatii.

Aceasta cultura a proprietatii induce o imobilitate puternica, atat pe piata fortei de munca, cat si sociala. Avem o avere latenta semnificativa a populatiei, insa, intre lichidizarea ei pentru imbunatatirea nivelului de trai si degradarea calitatii vietii, cele mai multe persoane prefera ultima varianta, in special seniorii, a declarat, la solicitarea noastra, Anca Bidian, CEO KIWI Finance.

"Acest lucru nu-l intalnim prea des, as putea spune chiar deloc in alte tari, unde calitatea vietii primeaza. Mai bine stau in 2 camere intr-un cartier sau intr-un orasel mic si am 50.000 euro in cont din care doar dobanda lunara reprezinta 50-60% din pensie si pot sa-mi asigur o calitate a vietii, decat sa stau in 4 camere ultracentral din care incalzesc doar bucataria si nu am bani de medicamente", a continuat Bidian.

Tendintele in ultimul timp: mai multi proprietari sau mai multi chiriasi?

Romanii sunt proprietari de locuinte intr-un procent covarsitor, iar acest lucru se datoreaza si contextului socio-demografic specific tarii noastre, dupa cum a mentionat, pentru AvocatNet.ro, Alexandru Pricop, managing partner in cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Astfel, aproape jumatate din populatie locuieste in mediul rural. Totodata potrivit specialistului, persoanele care locuiesc in mediul urban au avut posibilitatea, la inceputul anilor ’90, sa isi achizitioneze locuintele in care locuiau, ceea ce s-a si intamplat, tinand cont de preturile scazute din acea perioada.

In consecinta, dupa cum puncteaza Pricop, situatia actuala se va mentine in continuare tinand cont ca generatia tanara, care avea mai putin de 30 de ani in anii 1990, va mosteni o proprietate in viitor.

Pe de alta parte, insa, dezvoltarea economica a Romaniei din ultimul deceniu a dus la cresterea fluxului de persoane care vin sa locuiasca intr-un mare oras - pol economic, aditional fluxului anual de student. S-a ajuns astfel, in timp, la o veritabila piata a chiriilor. 

Totusi, sustine Pricop, chiar daca numarul chiriasilor este in crestere, schimbarile care se produc in raportul dintre proprietari si chiriasi nu sunt semnificative.

De aceeasi parere este si Anca Bidian, care mentioneaza in plus ca romanii inca prefera sa fie proprietari si din cauza faptului ca Romania nu are o legislatie moderna care sa reglementeze segmentul chiriilor. Practic, chiriasii sunt total descoperiti in fata proprietarilor, atat din punct de vedere financiar, cat si locativ (valoarea chiriei poate fi oricand modificata substantial sau impusa o evacuare prematura printr-o simpla notificare), indiferent de clauzele contractuale, care pot fi eventual atacate doar in justitie.

In acelasi timp, si proprietarii sunt foarte atenti cui inchiriaza, exact din aceleasi motive. "Drept urmare, putem spune ca, in esenta, o relatie sau un contract de inchiriere de succes au la baza doar increderea intre parti, fara un ajutor legislativ", sustine Bidian.

Rata la casa sau chirie? Avantaje si dezavantaje 

Rata la casa aduce cu ea dreptul de proprietate si cresterea in timp a capitalului propriu raportat la valoarea casei. Acesta devine un activ care poate fi ulterior lichidizat prin credit sau la vanzarea imobilului. In schimb, dezavantajul in acest caz este ca, in situatii neprevazute (schimbari financiare in bugetul familiei, relocari, modificarea nevoilor locative ale familiei), intregul proces de tranzitie nu este predictibil si poate dura mai mult decat eventuale termene limita, dupa cum opineaza Anca Bidian.

De asemenea, se poate intampla ca valoarea casei sa scada dramatic fata de pretul ei initial reflectat in continuare in rate. Evident ca turbulente financiare de aceasta amplitudine sunt rare, dar trebuie asumat si ca un contract pe 25-30 de ani inseamna intotdeauna termen lung.

"Avantajele si dezavantajele chiriei cred ca pot fi privite in oglinda cu cele ale ratei: mobilitate mare din punct de vedere locativ, grad de confort cat si financiar, insa chiria este o cheltuiala pura", subliniaza Bidian.

In acelasi timp, Alexandru Pricop este de parere ca atat detinerea unei locuinte achizitionate prin credit – implicit plata unei rate lunare pe o perioada indelungata de timp – cat si locuirea in chirie prezinta avantaje si dezavantaje in functie de fiecare persoana in parte, de momentul in viata specific acesteia, de familia sa sau de ocupatie.

"In general, achizitionarea unei locuinte in detrimentul locuirii cu chirie a devenit mult mai atractiva dupa declansarea crizei economice, tinand cont ca preturile sunt acum la jumatate fata de momentul de varf al pietei, ceea ce presupune o rata comparativa cu chiria", sustine Pricop.

Achizitionea unei locuinte prezinta avantaje si din punctul de vedere al intemeierii unei familii, existand astfel o siguranta mult mai mare pe termen lung, intr-o piata a chiriilor care nu este inca foarte matura, procentul celor care locuiesc cu chirie in aceeasi locuinta de mai multi ani fiind, totusi, redus. In plus, explica specialistul, cei care achitioneaza o locuinta vor avea libertatea de a isi amenaja spatiul dupa propriile dorinte, imixtiunile sau vizitele inopinante ale proprietarului fiind eliminate.

Pe de alta parte, cei care aleg locuirea in chirie beneficiaza de o mobilitate mult mai ridicata, nefiind, spre exemplu, afectati de o posibila schimbare a amplasamentului biroului.

Mai mult, dupa cum mentioneaza reprezentantul Coldwell, cei care aleg sa locuiasca in chirie se expun unui numar mai redus de riscuri – cum ar fi o scadere de salariu sau chiar pierderea locului de munca – riscuri care, pe de alta parte, sunt specifice unui anumit moment din evolutia personala, moment care poate fi considerat mai potrivit pentru locuirea in chirie.

Diferentele de pret intre chirie si rata nu sunt substantiale

Daca, in perioada derularii programului Prima Casa in euro, rata ajunsese la un nivel comparativ sau chiar mai mic comparativ cu chiria pentru acelasi tip de locuinta, trecerea programului guvernamental pe finantari in lei a readus rata la un nivel mai ridicat comparativ cu chiria, mentioneaza reprezentantul Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Astfel, in functie de ofertele bancilor, rata lunara este, in acest moment, cu aproximativ 150-250 de lei mai ridicata comparativ cu chiria lunara pentru un apartament cu doua camere intr-un cartier clasic (valoarea apartamentului luata in calcul este de 50.000 de euro).

Potrivit lui Alexandru Pricop, este de asteptat ca aceasta diferenta sa se micsoreze pe masura ce bancile comerciale isi vor adapta oferta de credite in lei la noile dobanzi de politica monetara. "In plus, nu trebuie uitat nici faptul ca o persoana care acceseaza un credit in lei nu se expune riscului valutar, acesta fiind un aspect important tinand cont ca un credit imobiliar se contracteaza pe o perioada de 25-30 de ani", subliniaza specialistul.

De asemenea, trebuie mentionat ca sunt foarte multe cazurile in care rata e mai mica decat chiria. In consecinta, sunt si multi chiriasi care isi doresc sa achizitioneze o locuinta, insa banca nu le permite sa acceseze un credit.

Practic, acesti chiriasi dispun de venituri suficiente incat sa plateasca 300 euro chirie pe luna, dar banca nu le acorda credit pentru o rata de 250 euro pe luna. 

In cazul lor, singura varianta este sa continue sa stea in chirie pana cand vor putea indeplini criteriile unei banci, arata reprezentantul KIWI Finance.

De exemplu, sunt situatii in care poate cineva plateste o chirie dubla fata de o rata, insa daca nu are venituri fiscalizate sau are un istoric foarte prost de plata nu va fi acceptat de nicio banca doar pentru potentialul lui teoretic de plata.

"Mai avem si situatii in care clientii au achizitionat o locuinta cu rate de la dezvoltatori si care ulterior au devenit creditabili, astfel incat le-am putut refinanta creditele de la dezvoltatori la banca mult mai avantajos", subliniaza Bidian.

----

Voi ce varianta credeti ca e mai buna: chiria sau proprietatea?