Care sunt regulile de vanzare a terenurilor agricole situate in extravilan?

Ordinul nr. 719/740/M.57/2.333 („Normele metodologice”) privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 68/2014 („Legea 17”) a fost publicat in Monitorul Oficial al Romaniei nr. 401 din 30.05.2014.

Procedura ce trebuie respectata pentru vanzarea terenurilor agricole extravilane 

In vederea vanzarii terenurilor agricole situate in extravilan proprietarii vanzatori trebuie sa respecte urmatoarele reguli:

• proprietarul va depune, la primaria din raza unitatii administrativ-teritoriale unde se afla terenul, o cerere prin care solicita afisarea ofertei de vanzare a terenului agricol situat in extravilan insotita de oferta si de o serie de documente ce atesta identitatea vanzatorului si dreptul acestuia de proprietate asupra terenului (e.g. copie BI/CI/pasaport/certificat constatator in cazul persoanelor juridice; copie legalizata de notarul public sau de instanta de judecata, dupa caz, sau certificata pentru conformitate de catre functionarii primariei a actului de proprietate asupra terenului ce face obiectul ofertei de vanzare; extras de carte funciara pentru informare, emis cu cel mult 30 de zile inainte de afisarea ofertei, insotit de extrasul de plan cadastral de carte funciara al imobilului, in conditiile in care terenul este intabulat; hotararea organului societar din care sa rezulte acordul cu privire la vanzarea bunului aflat in proprietatea societatii, in cazul vanzatorului persoana juridica; certificat de atestare fiscala emis de catre primarie);
• primaria va afisa timp de 30 de zile oferta de vanzare la sediul sau si dupa caz, pe site-ul primariei;
• in aceasta perioada, titularii dreptului de preemtiune, respectiv coproprietarii, arendasii, proprietarii vecini (ai imobilelor care au hotar comun cu terenul supus vanzarii) si statul roman, prin Agentia Domeniilor Statului (in aceasta ordine, la pret si conditii egale) trebuie sa-si exercite dreptul de preemptiune la cumpararea terenului prin depunerea la primarie a comunicarii acceptarii ofertei de vanzare si a documentelor ce atesta identitatea preemptorului si calitatea acestuia de preemptor (e.g. copie BI/CI/pasaport/certificat constatator in cazul persoanelor juridice; copie legalizata a actului de coproprietate, a contractului de arenda, a actului de proprietate ale terenurilor invecinate terenului supus vanzarii);
• vanzatorul va alege preemptorul cumparator cu respectarea rangului prioritar si a conditiilor privind pretul oferit de preemptori si va comunica primariei numele acestuia. In termen de 3 zile lucratoare, primaria va transmite dosarul catre structurile teritoriale sau centrale ale Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale care vor emite avizul final sau avizul negativ cu privire la vanzare in termen de 5 zile lucratoare, dupa cum urmeaza:
• pentru terenurile avand o suprafata de pana la 30 ha inclusiv, avizul se va emite de catre structurile teritoriale ale Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale;
• pentru terenurile avand o suprafata mai mare de 30 ha, avizul se va emite de catre structura centrala a Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale.

Avizul final este valabil 6 luni de la data comunicarii catre vanzator. Acesta va fi valabil si ulterior implinirii acestui termen, daca partile au incheiat in perioada sa de valabilitate un antecontract sau un pact de optiune care are ca obiect terenul agricol extravilan pentru care a fost emis.

In conditiile in care in urma verificarilor nu reiese respectarea procedurii prevazute de lege privind exercitarea dreptului de preemptiune, se va emite un aviz negativ, care se transmite catre biroul de cadastru si publicitate imobiliara competent, in vederea notarii acestuia in cartea funciara a terenului agricol extravilan. Avizul negativ se radiaza in baza unui aviz final pozitiv ulterior, a adeverintei emise in vederea vanzarii libere sau a unei hotarari judecatoresti definitive.

In situatia in care niciun preemptor nu isi exercita dreptul de preemptiune, avizul va fi inlocuit de adeverinta emisa de catre primaria competenta.

In cazul in care, niciunul dintre preemptori nu isi exercita dreptul in vederea achizitionarii terenului, proprietarul va putea sa vanda liber terenul. Cu toate acestea, terenul nu poate fi vandut la un pret mai mic ori in conditii mai avantajoase decat cele prevazute in oferta de vanzare initiala. Incalcarea acestei prevederi obligatorii atrage nulitatea relativa a contractului de vanzare. Daca in oferta nu este prevazuta nicio alta conditie a vanzarii in afara pretului, terenul se poate vinde in orice conditii, cu exceptia diminuarii pretului. Nu reprezinta conditii mai avantajoase de vanzare situatia in care suprafata rezultata din masuratorile cadastrale este diferita de cea mentionata in actele de proprietate.

Incheierea contractului de vanzare a terenurilor agricole extravilane

La incheierea contractului de vanzare a terenului, notarul public va solicita vanzatorului prezentarea obligatorie si a urmatoarelor documente, dupa caz:

• adresa emisa de primarii, prin care se comunica daca este sau nu necesar avizul specific al Ministerului Culturii, iar, dupa caz, avizul specific emis de catre acest minister, pentru terenurile in care se afla situri arheologice, in care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau relevat intamplator (in cazul in care nu se emite avizul in termen de 20 de zile lucratoare de la inregistrarea cererii de solicitare de catre vanzator, se considera ca fiind un aviz favorabil);
• avizul final emis de catre structura centrala sau structurile teritoriale ale Ministerul Agriculturii si Dezvoltarii Rurale;
• adeverinta emisa de primarie in cazul in care vanzarea este libera, insotita de copia ofertei de vanzare certificata pentru conformitate de functionarii primariei;
• avizul specific emis de catre Ministerul Apararii Nationale pentru terenurile agricole situate in extravilan pe o adancime de 30 km fata de frontiera de stat si tarmul Marii Negre, precum si cele situate la o distanta de pana la 2.400 m fata de obiectivele speciale (in cazul in care nu se emite avizul in termen de 20 de zile lucratoare de la inregistrarea cererii de solicitare de catre vanzator, se considera ca fiind un aviz favorabil);

Inscrierea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole extravilane

In vederea inscrierii in cartea funciara a dreptului de proprietate dobandit pe baza unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare sau in baza unui contract de vanzare-cumparare autentificat de notarul public, cererea de inscriere va fi insotita de copia legalizata a urmatoarelor documente:

• avizul specific emis de catre Ministerul Apararii Nationale (daca este cazul);
• adresa emisa de primarie, prin care se comunica daca este sau nu necesar avizul specific al Ministerului Culturii, iar, dupa caz, avizul specific emis de minister;
• avizul final emis de catre Ministerul Agriculturii si Dezvoltarii Rurale;
• antecontractul incheiat anterior pronuntarii hotararii judecatoresti;
• declaratia autentica pe propria raspundere a proprietarului ca avizul specific al Ministerului Apararii si/sau al Ministerului Culturii nu au fost comunicate/nu a fost comunicat in termenul de 20 de zile lucratoare;
• adeverinta emisa de catre primarii in cazul in care vanzarea terenului este libera, insotita de copia ofertei de vanzare certificata pentru conformitate de catre functionarii primariei.

In cazul in care inscrisurile de mai sus sunt mentionate in cuprinsul hotararii judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare sau in cuprinsul contractului de vanzare-cumparare autentificat de notarul public, nu este necesara atasarea acestora la cererea de inscriere.

Neprezentarea acestor inscrisuri, in cazul in care nu sunt prevazute in cuprinsul actului justificativ, atrage respingerea cererii de inscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate.

Ce sanctiuni se aplica pentru nerespectarea regulilor de vanzare a terenurilor agricole?

Vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan fara respectarea regulilor cu privire la dreptul de preemptiune ori fara obtinerea avizelor relevante din partea autoritatilor competente, se sanctioneaza cu nulitatea relativa.

In plus, vanzarea terenurilor agricole fara respectarea regulilor cu privire la dreptul de preemptiune constituie contraventie si se sanctioneaza cu amenda de la 50.000 lei la 100.000 lei.

Baza de date a circulatiei terenurilor agricole extravilane

La nivel central, respectiv judetean, se vor infiinta baze de date ale circulatiei terenurilor agricole care vor cuprinde informatii privind:

• suprafata de teren agricola situata in extravilan vanduta la nivel judetean, respectiv national;
• amplasamentul terenurilor;
• categoria de folosinta a terenurilor;
• balanta terenurilor pe categorii de folosinta;
• pretul de vanzare.