Ghid oficial al ANAF: Ce impozite si taxe platesti la stat, daca obtii venituri din chirii?

Agentia Nationala de Administrare Fiscala a publicat recent pe pagina sa de internet Ghidul fiscal al contribuabililor persoane fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor, in care sunt detaliate obligatiile fiscale pe care le au de indeplinit persoanele fizice care realizeaza venituri din chirii. Documentul se refera la inchirierea bunurilor mobile si imobile, exclusiv arenda si inchirierea in scop turistic.

Conform ghidului ANAF, veniturile din cedarea folosintei bunurilor sunt veniturile, in bani si/sau in natura, provenind din cedarea folosintei bunurilor mobile si imobile, obtinute de catre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal, altele decat veniturile din activitati independente. Aceste venituri se stabilesc pe baza unui contract incheiat intre parti, in forma scrisa.

Astfel, contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendare, au obligatia sa inregistreze contractul de inchiriere la organul fiscal, in termen de 15 zile de la data incheierii contractului intre parti, se arata in documentul citat. Odata cu inregistrarea contractului trebuie depus si formularul 220 "Declaratia privind venitul estimat/norma de venit".

In cazul in care bunul inchiriat este detinut in comun, contractul se va inregistra de catre fiecare coproprietar la organul fiscal in a carui raza teritoriala isi are domiciliul. Documentele se vor prezenta in copie si original, urmand ca dupa verificarea realitatii datelor de catre functionarul public de la ghiseu, actele in original sa fie restituie contribuabilului.

In ghidul ANAF se mentioneaza ca documentele necesare pentru inregistrarea contractului de inchiriere sunt:

• 3 exemplare de contract de inchiriere (un original si doua copii);
• dovada detinerii proprietatii (copie si original);
• declaratie de venit estimat/norma de venit (formular 220 in doua exemplare);
• act de identitate proprietarproprietari (copie si original).

Formularul 220 se depune in termen de 15 zile de la incheierea contractului de inchiriere

Potrivit ghidului oficial al Fiscului, contribuabilii care obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendare, sunt obligati sa depuna formularul 220 "Declaratie privind venitul estimat/norma de venit" in termen de 15 zile de la incheierea contractului intre parti.

In cazul contribuabililor pentru care cheltuielile se determina in sistem forfetar si care au optat pentru determinarea venitului net in sistem real, acestia vor depune formularul 220 completat in mod corespunzator, se ara in documentul citat.

Daca persoanele fizice obtin venituri din cedarea folosintei bunurilor din mai multe surse, respectiv contracte de inchiriere, atunci acestea vor depune cate o declaratie estimativa pentru fiecare sursa. In situatia inchirierii bunurilor detinute in comun, fiecare coproprietar va completa si va depune cate o declaratie, corespunzator cotei care ii revine din proprietate.

ANAF mentioneaza ca declaratiile fiscale se completeaza in doua exemplare, astfel ca originalul se depune la registratura organului fiscal competent sau la oficiul postal, prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire, iar copia se pastreaza de catre contribuabil.

Atentie! Data depunerii declaratiilor este data inregistrarii acesteia la organul fiscal sau data depunerii la posta, dupa caz.

Organul fiscal competent, la care se depun formularul 220 si contractul de inchiriere, poate fi:

• organul fiscal in a carui raza teritoriala contribuabilul are adresa unde isi are domiciliul, potrivit legii sau adresa unde locuieste efectiv, in cazul in care aceasta este diferita de domiciliu, pentru persoanele fizice care au domiciliul fiscal in Romania;
• organul fiscal in a carui raza teritoriala se afla sursa de venit, pentru contribuabilii persoane fizice, fara domiciliu fiscal in Romania si care realizeaza venituri in Romania.

Platile anticipate cu titlu de impozit se stabilesc prin decizie de impunere

In urma prelucrarii datelor inscrise de contribuabil in "Declaratia privind venitul estimat/norma de venit" organul fiscal competent va emite "Decizia de impunere pentru plati anticipate cu titlu de impozit pe venit/contributii de asigurari sociale de sanatate, precum si privind obligatiile de plata cu titlu de contributii de asigurari sociale", prin care va stabili platile anticipate cu titlu de impozit datorate de contribuabil in contul impozitului pe venitul anual datorat, se mentioneaza in ghidul ANAF.

Aceasta decizie se va intocmi in doua exemplare: unul va fi comunicat contribuabililor, iar cel de-al doilea se va arhiveaza la organul fiscal competent, la dosarul contribuabilului.

Potrivit ghidului oficial al Fiscului, contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor pe parcursul unui an, cu exceptia veniturilor din arendare, datoreaza plati anticipate cu titlu de impozit in contul impozitului pe venit catre bugetul de stat. Platile anticipate se stabilesc de organul fiscal competent, pe fiecare sursa de venit, luandu-se ca baza de calcul venitul anual estimat sau venitul net realizat in anul precedent, dupa caz, prin emiterea unei decizii care se comunica contribuabililor, potrivit legii.

Important! In cazul in care, potrivit clauzelor contractuale, venitul din cedarea folosintei bunurilor reprezinta echivalentul in lei al unei sume in valuta, determinarea venitului anual estimat se efectueaza pe baza cursului de schimb al pietei valutare, comunicat de Banca Nationala a Romaniei, din ziua precedenta celei in care se efectueaza impunerea.

Contribuabilii vor trebui sa efectueze platile anticipate in patru rate egale, pana la data de 25 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru, respectiv: 25 martie, 25 iunie, 25 septembrie, 25 decembrie.

In cazul optiunii pentru determinarea venitului net in sistem real pe baza datelor din contabilitatea in partida simpla sunt mentionate in documentul citat cateva reguli pentru stabilirea impozitului datorat de contribuabili.

Astfel, optiunea se exercita pentru fiecare an fiscal, prin completarea "Declaratiei privind venitul estimat/norma de venit" pentru anul in curs si depunerea formularului la organul fiscal competent pana la data de 31 ianuarie inclusiv. In cazul in care contribuabilii incep sa realizeze in cursul anului, dupa data de 31 ianuarie inclusiv, venituri din aceasta categorie, optiunea se exercita pentru anul fiscal in curs, in termen de 15 zile de la data producerii evenimentului, prin completarea si depunerea declaratiei privind venitul estimat/norma de venit.

In cursul anului fiscal contribuabilii sunt obligati sa efectueze plati anticipate cu titlu de impozit catre bugetul de stat, in contul impozitului anual datorat. In acest sens, organul fiscal competent stabileste platile anticipate prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual estimat din "Declaratia privind venitul estimat/norma de venit" si emite decizia de impunere, care se comunica contribuabililor.

Pentru declaratiile privind venitul estimat/norma de venit depuse in luna decembrie nu se mai stabilesc plati anticipate, venitul net aferent perioadei pana la sfarsitul anului urmand sa fie supus impozitarii potrivit deciziei de impunere emise pe baza declaratiei privind venitul realizat.

Impozitarea venitului net din cedarea folosintei bunurilor

Conform ghidului oficial al ANAF, contribuabilii au obligatia de a depune declaratia privind venitul realizat la organul fiscal competent pentru fiecare an fiscal, pana la data de 25 mai inclusiv a anului urmator celui de realizare a venitului. Declaratia privind venitul realizat se completeaza pentru fiecare sursa si categorie de venit si se depune de catre:

• contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor, determinate in sistem real;
• contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor care au depus declaratii de venit estimativ in luna decembrie si pentru care nu s-au stabilit plati anticipate, conform legii;
• contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor, in baza contractelor incheiate intre parti in care chiria este exprimata in lei, a caror impunere este finala, pentru situatiile in care intervin modificari ale clauzelor contractuale, caz in care platile anticipate de impozit vor fi luate in calcul la stabilirea impozitului anual datorat.

"Impozitul anual datorat se calculeaza de organul fiscal competent, pe baza declaratiei privind venitul realizat, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual determinat in sistem real pe baza datelor din contabilitatea in partida simpla, impozitul fiind final. Organul fiscal stabileste impozitul anual datorat si emite decizia de impunere, pe care o comunica contribuabililor. Diferentele de impozit ramase de achitat conform deciziei de impunere anuale se platesc in termen de cel mult 60 de zile de la data comunicarii deciziei de impunere, perioada pentru care nu se calculeaza si nu se datoreaza obligatii fiscale accesorii (dobanzi si penalitati de intarziere). Impozitul anual datorat se vireaza integral la bugetul de stat", se mentioneaza in documentul citat.

In schimb, NU sunt obligati sa depuna declaratia privind venitul realizat, contribuabilii care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor pentru care chiria prevazuta in contractul incheiat intre parti este stabilita in lei, nu au optat pentru determinarea venitului net in sistem real si la sfarsitul anului anterior nu indeplinesc conditiile pentru calificarea veniturilor in categoria veniturilor din activitati independente pentru care platile anticipate de impozit sunt egale cu impozitul anual datorat, si pentru care platile anticipate reprezinta impunere finala.

Cum se determina venitul brut si venitul net din chirii?

In ghidul publicat recent pe pagina de internet a ANAF sunt detaliate modurile de stabilire a veniturilor brute si nete realizate din cedarea folosintei bunurilor.

Venitul brut

Venitul brut din cedarea folosintei bunurilor din patrimoniul personal, altele decat veniturile din arendarea bunurilor agricole, reprezinta totalitatea sumelor in bani si/sau echivalentul in lei al veniturilor in natura stabilite potrivit contractului incheiat intre parti, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii acestora. Venitul brut se majoreaza cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozitiilor legale, in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, daca sunt efectuate de cealalta parte contractanta.

In cazul veniturilor obtinute din inchirierea bunurilor mobile si imobile din patrimoniul personal, venitul brut se stabileste pe baza chiriei prevazute in contractul incheiat intre parti pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul incasarii chiriei.

Daca venitul realizat din cedarea folosintei bunurilor, reprezinta echivalentul in lei al unei sume in valuta, atunci contribuabilii determina venitul brut pe baza cursului de schimb al pietei valutare comunicat de Banca Nationala a Romaniei, valabil pentru ultima zi a fiecarei luni, corespunzator lunilor din perioada de impunere.

Conform ghidului oficial al ANAF, in situatia in care, cheltuielile ce cad in sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui detinator legal, sunt efectuate de cealalta parte contractanta, venitul brut stabilit prin contractul incheiat intre parti se majoreaza cu valoarea investitiilor efectuate la bunurile mobile si imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui detinator legal, care fac obiectul contractului de cedare a folosintei bunurilor, inclusiv al contractelor de comodat. Astfel, in termen de 30 de zile de la finalizarea investitiilor, partea care a efectuat investitia este obligata sa comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui detinator legal valoarea investitiei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt detinator legal are obligatia sa declare la organul fiscal competent valoarea investitiei, in declaratia privind venitul realizat.

De exemplu, cheltuielile ce se incadreaza in cota forfetara de cheltuieli care trebuie efectuate de proprietar, referitoare la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, pot fi:

• intretinerea in bune conditii a elementelor structurii de rezistenta a cladirii, elementelor de constructie exterioara a cladirii, cum ar fi: acoperis, fatada, curtile si gradinile, precum si spatii comune din interiorul cladirii, cum ar fi: casa scarii, casa ascensorului si altele asemenea;
• intretinerea in bune conditii a instalatiilor comune proprii cladirii, respectiv ascensor,hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze;
• repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionare a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei.

In cazul in care chiriasul efectueaza astfel de cheltuieli care cad in sarcina proprietarului si se incadreaza in cota forfetara de cheltuieli (cu diminuarea corespunzatoare a chiriei) si nu se majoreaza venitul brut, atunci impunerea ramane nemodificata.

Venitul net

Venitul net din cedarea folosintei bunurilor se stabileste prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut. Pentru recunoasterea deductibilitatii cheltuielii stabilite forfetar, proprietarul nu este obligat sa prezinte organului fiscal documente justificative, se mentioneaza in ghidul oficial al ANAF.

Cheltuiala deductibila aferenta venitului, stabilita in cota forfetara de 25% aplicata la venitul brut, reprezinta uzura bunurilor inchiriate si cheltuielile ocazionate de intretinerea si repararea acestora, impozitele si taxele pe proprietate datorate potrivit legii, comisionul retinut de intermediari, primele de asigurare platite pentru bunul cedat spre folosinta, respectiv eventuale nerealizari ale veniturilor din arendare scontate, generate de conditii naturale nefavorabile, cum ar fi: grindina, seceta, inundatii, incendii si altele asemenea, se arata in acelasi document.

Reguli de calculare a impozitului anual

Impozitul anual datorat se stabileste, conform ghidului ANAF, de organul fiscal competent pe baza declaratiei privind venitul realizat, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual impozabil. Organul fiscal stabileste impozitul anual datorat pe baza declaratiei privind venitul realizat si emite decizia de impunere, pe care o comunica contribuabililor.

Venitul net anual impozabil se stabileste pe fiecare sursa de realizare a venitului prin deducerea din venitul net anual a pierderilor fiscale reportate. Veniturile ce se realizeaza intr-o fractiune de an sau in perioade diferite ce reprezinta fractiuni ale aceluiasi an, se considera venit anual.

Pierderea fiscala anuala inregistrata pe fiecare sursa din cedarea folosintei bunurilor se reporteaza si se completeaza cu venituri obtinute din aceeasi sursa de venit din urmatorii 5 ani fiscali.

Diferentele de impozit ramase de achitat conform deciziei de impunere anuale se platesc in termen de cel mult 60 de zile de la data comunicarii deciziei de impunere, perioada pentru care nu se calculeaza si nu se datoreaza sumele stabilite ca accesorii (dobanzi, penalitati) potrivit reglementarilor in materie privind colectarea creantelor bugetare.

Platile anticipate stabilite pe baza contractelor incheiate intre parti in care chiria este exprimata in lei, reprezinta impozit final.

Impozitul reprezentand plata anticipata pe veniturile din cedarea folosintei bunurilor si diferentele de impozit anual de regularizat, stabilite in plus se pot achita in numerar la sediile organelor fiscale si la Trezoreriile Statului, prin virament, in conturile deschise la Trezoreriile Statului sau prin mandat postal, in conturile deschise la Trezoreriile Statului.

Atentie! Contribuabilii care reziliaza contractele de inchiriere in cursul anului au obligatia sa instiinteze in scris in termen de 5 zile organul fiscal competent, se arata in ghidul oficial al ANAF. In acest sens se vor anexa, in copie, documentele din care sa rezulte rezilierea contractelor de inchiriere, cum ar fi: actul aditional, declaratia pe propria raspundere etc. In situatia rezilierii, in cursul anului fiscal, a contractelor incheiate intre parti in care chiria este exprimata in lei, platile anticipate stabilite potrivit vor fi recalculate de organul fiscal competent la cererea contribuabilului, pe baza de documente justificative.

Pentru veniturile din chirii se plateste si CASS

De la 1 ianuarie 2014 plata CASS a devenit obligatorie si pentru persoanele care obtin venituri din inchirierea imobilelor, acest lucru fiind stabilit prin OUG nr. 88/2013 care a schimbat in 2013 Codul fiscal. Astfel, persoanele care obtin venituri din chirii nu datoreaza contributie de asigurari sociale (CAS), adica nu contribuie la sistemul public de pensii, in schimb trebuie sa plateasca contributia de asigurari sociale de sanatate (CASS).

Plata CASS se efectueaza anticipat, in cursul anului, cu regularizarea sumelor datorate anual, dupa caz, in functie de plafonul minim si maxim. Contributia lunara nu poate fi mai mica de 5,5% din salariul de baza minim brut pe tara daca venitul din chirii este unicul pentru care se plateste CASS (plafon minim) si nu poate fi mai mare de 5,5% din 5 salarii medii brute (plafon maxim).

Cu alte cuvinte, suma asupra careia se va aplica cota de 5,5% a CASS nu va fi mai mica de 900 de lei (salariul minim brut valabil de la 1 iulie 2014) si nici mai mare de 11.490 lei, adica de cinci ori salariul mediu brut (n.r. castigul salarial mediu brut utilizat la fundamentarea bugetului asigurarilor sociale de stat pentru 2014 este de 2.298 lei, astfel ca 2.298 lei x 5 = 11.490 lei).

In aceste conditii, o persoana care va obtine doar venituri din chirii si nu va avea niciun fel de cheltuieli ocazionate de aceste venituri va plati CASS in valoare de cel putin 49,5 lei, dar nu mai mult de 631,95 de lei.

AvocatNet.ro a scris pe larg despre modul de calcul a CASS pentru veniturile din chirii in acest articol. 

Potrivit ghidului oficial al ANAF, baza de calcul a CASS o reprezinta:

• in cazul veniturilor din inchirieri determinat in sistem forfetar: Venitul net = Venitul brut - cheltuieli forfetare calculate ca 25% din venitul brut);
• in cazul veniturilor din inchirieri determinat in sistem real: Venitul net = Totalul veniturilor incasate - cheltuielile efectuate in scopul realizarii acestor venituri, exclusiv cheltuielile reprezentand contributii sociale).

Contributia la sistemul de sanatate este calculata de organul fiscal in baza "Declaratiei privind venitul estimat" - formular 220 si a "Declaratiei privind venitul realizat" - formular 200 si este comunicata prin decizie de impunere (modelul deciziei de impunere prin care Fiscul stabileste platile anticipate cu titlu de CASS, pe care contribuabilii care realizeaza venituri din chirii le datoreaza statului, a fost aprobat la finele lunii septembrie 2014, fiind vorba despre formularul 650 - "Decizie de impunere privind platile anticipate cu titlu de contributii de asigurari sociale de sanatate pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor").

Mai exact, in baza venitului net estimat in declaratia privind venitul estimat/norma organul fiscal emite decizie de impunere pentru plati anticipate in care stabileste CASS datorat trimestrial, in patru rate egale, si termenele de plata, pana la data de 25 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru. La stabilirea CASS de plata trimestrial se tine cont de plafonul maxim.

Dupa incheierea anului fiscal, organul fiscal verifica incadrarea CASS in plafonul minim sau, dupa caz, maxim, tinand cont si de eventualele alte venituri din categoria cedarii folosintei bunurilor, iar in cazul diferentelor de plata/de restituit emite decizie de impunere anuala.

"In cazul tuturor veniturilor din cedarea folosintei bunurilor, indiferent daca determinarea venitului net se efectueaza in sistem real, pe baza normelor de venit sau prin utilizarea cotelor forfetare de cheltuieli, dupa incheierea anului fiscal, organul fiscal va deduce CASS datorata pentru anul fiscal respectiv din veniturile realizate din cedarea folosintei bunurilor, va determina impozitul pe venit anual datorat pentru aceste venituri si va emite decizie de impunere anuala privind impozitul de plata/de restituit", se arata in ghidul ANAF.

Atentie! Nedepunerea la termen a declaratiilor de venit de catre persoanele fizice constituie contraventie si se sanctioneaza cu amenda de la 50 lei la 500 lei.

Puteti consulta ghidul oficial al ANAF in fisierul atasat sau accesand acest link.