Reminder: Noua lege a asociațiilor de proprietari se aplică de azi

Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor a fost publicată în iulie 2017 în Monitorul Oficial și a intrat în vigoare la 60 de zile de la publicare, adică pe 28 septembrie 2018.

Astfel, noul cadru legal se aplică tuturor imobilelor formate din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi/sau spaţii cu altă destinaţie. 

În acest context, legea stabilește condiţii clare pentru folosinţa, modificarea şi întreţinerea locuinţei, normele de conduită în cadrul condominiului sau principiile de stabilire a cotelor de proprietate comună asupra imobilului.

Totodată, prevederile documentului vizează:

• eficientizarea administrării locuinţelor, fie că sunt imobile colective tip bloc, locuinţe situate în curţi comune sau ansambluri rezidenţiale;
• o mai bună structură a organelor de conducere ale asociaţiilor de proprietari;
• clarificarea responsabilităţilor şi incompatibilităţilor dintre membrii structurilor de conducere din cadrul asociaţiilor de proprietari;
• instituirea regulamentului condominiului, în care să se înscrie regulile de comportament şi de folosire a proprietăţii;
• clarificarea şi eficientizarea relaţiei dintre autorităţile publice şi asociaţiile de proprietari.

Fondul de rulment și de reparații anuale, obligatorii

Astfel, în condiţiile în care condominiul este abordat în sensul larg al termenului, fie că este cazul locuinţelor situate în imobile colective, fie că este vorba de locuinţe individuale situate în curţi comune sau alte forme de proprietăţi concret delimitate, se îmbunătăţește administrarea imobilelor în care se află mai multe proprietăţi şi, implicit, mai mulţi proprietari, iar aceştia sunt responsabilizaţi.

În ceea ce priveşte activitatea asociaţiilor de proprietari, actul normativ prevede obligativitatea constituirii de către asociaţiile de proprietari a fondului de reparaţii anual, precum şi a fondului de rulment. 

Totodată, fiecare asociație de proprietari este obligată să dețină un cont bancar, care trebuie să fie cunoscut tuturor celor din condominiu pentru a putea plăti în acest cont diversele cheltuieli ale asociației.

Regulamentul condominiului și explicarea cotelor de cheltuieli

În ceea ce privește regulamentul condominiului, acesta trebuie inițiat de către președintele asociației sau de către comitetul executiv al asociației de proprietari, dezbătut și adoptat în adunarea generală cu acordul majorității proprietarilor din condominiu și adus la cunoștință, prin afișare la avizier sau prin înmânarea unei copii conforme a acestuia. 

"Regulamentul condominiului nu poate impune nicio restricție exercitării drepturilor proprietarilor în afara celor care sunt justificate prin destinația imobilului, așa cum este prevăzută în proiectul tehnic și cartea tehnică a construcției", scrie în lege.

De altfel, documentul reglementează dreptul proprietarilor de condominiu de a fi informați în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociației. Proprietarii au dreptul de a primi explicații cu privire la calculul cotelor de contribuție la cheltuielile asociației și le pot contesta în scris, în zece zile de la afișarea listei de plată.

De asemenea, sunt detaliate şi clarificate atribuţiile administratorului, ale preşedintelui, ale comitetului executiv, ale cenzorilor, tipul de relaţii dintre aceştia, precum şi procedurile de aprobare a deciziilor privind realizarea lucrărilor de reabilitare a imobilului şi de limitare a consumului energetic. 

Nu în ultimul rând, legea introduce obligativitatea ca lucrările de reabilitare pentru imobilele de locuinţe având mai multe tronsoane/scări să se facă unitar, nu pe segmente de clădire. În ceea ce priveşte condominiile de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului faţadei se poate face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociaţiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentaţii tehnice elaborate în condiţiile legii, de către arhitecţi cu drept de semnătură.