Dacă nu-ți plătești întreținerea, poți să fii dat în judecată și apoi executat silit. Cum te aperi?

Articol scris de avocatul Adrian Cuculis.

În mod normal, datoriile sunt clasificate în două mari categorii: datoriile fiscale și datoriile nefiscale, mai precis, datoriile către stat și datoriile către oricare altă persoană fizică sau juridică.

Datoriile la întreținere sunt obligații fundamental legate de momentul achiziționării unui bun imobil (apartament, garsonieră) ce face parte dintr-un condominiu. Ele fac parte din categoria datoriilor succesive, lunare și fără de care stabilitatea acelui condominiu nu poate exista.

Prin urmare, orice proprietar de imobil ce se află într-un astfel de condominiu are obligația să achite partea ce îi revine la cotele comune și, în plus, dacă vorbim și de utilități la comun, partea ce îi revine pentru consumul aferent acestora.

Plata întreținerii este o obligație legală

Obligația proprietarului de a plăti cota de întreținere o regăsim în Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari. Potrivit acestui act normativ, "asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit".

Practic, asociația de proprietari poate să cheme în judecată -- atât printr-un consilier juridic angajat al asociației, cât și printr-un avocat angajat -- orice proprietar, așa cum ne spune legea. Mai mult, acțiunea în justiție a asociației este scutită de taxa de timbru.

Se poate ajunge și la executarea silită a datornicilor

Asociația are o hotărâre judecătorească ce îl obligă pe proprietar la plata unei sume de bani. Dar, cu toate acestea, proprietarul refuză, în continuare, să plătească. De aceea, asociația trebuie să știe că are posibilitatea de a cere executarea silită a sentinței judecătorești obținute.

Sentința dată în favoarea asociației de proprietari, pentru sumele datorate de proprietarul vizat, poate fi pusă în executare prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă. Asta înseamnă că asociația poate cere inclusiv executarea silită a imobilului datornicului.

În plus, aceasta are, potrivit Legii nr. 230/2207, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar. "Asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute", scrie în document.

Proprietarul poate contesta datoriile

Nu putem să luăm ca absolut orice calcul pe care asociația de proprietari îl face, motiv pentru care, atunci când proprietarul are dubii cu privire la cotele de întreținere stabilite, se poate apăra în instanța de judecată contestând acele sume. Cu alte cuvinte, el va cere, în esență, recalcularea sumelor pe care asociația i le pretinde.

Dacă proprietarul constată că asociația nu își respectă obligațiile din statut și din actul constitutiv sau dacă administratorul greșește vădit cotele de întreținere ori adaugă penalități greșite sau excesive, poate chema în judecată asociația și, personal, pe președintele acesteia, pentru remedierea acestor situații.

De asemenea, asociația este obligată să repare, din banii pe care îi plătesc proprietarii, toate spațiile comune din bloc și trebuie să se asigure că întreg condominiul este sigur, curat, că accesul în imobil este facil și că sunt respectate toate condițiile de trai decent în acel spațiu. Totodată, trebuie să se asigure că reparațiile cu privire la utilități -- și nu numai -- sunt făcute la timp și că nu aduc niciun prejudiciu proprietarilor.

Dacă asociațiile nu se achită de aceste obligații, instanțele pot pronunța hotărâri împotriva acestora. Trebuie să reținem, de asemenea, că asociațiile pot fi obligate inclusiv la daune morale. Un exemplu în acest sens este Dosarul nr. 20000/300/2013, de la Judecătoria Sectorului 2 al Bucureștiului, instrumentat de către Cuculius și Asociații, prin care o asociație a fost obligată să plătească daune morale și materiale în valoare de 10.000 de lei.

Este important să știm că atât proprietarul, cât și asociația au drepturi în astfel de situații, iar ele trebuie respectate. Orice activitate în cadrul unui condominiu trebuie făcută cu respectarea principiului bunei-credințe.