Valoarea contabila actualizata prin reevaluare ANEVAR este de 200.000 lei .
S-a facut apartamentare , respectiv spatiul a fost impartit in trei apartamente .
Societatea a vindut unul dintre ele cu suma de 270.000 lei.
Cu ce valoare ramine inregistrata in contabilitate constructia ?
Ce valoare se contabilizeaza la venituri ?
V-as ruga articolele contabile ce se impun .
Multumesc.
In opinia mea, dupa cum ati explicat, cladirea a fost reevaluata inainte de dezmembrare.
Dezmembrarea in cele 3 apartamente s-a facut ulterior.
Dezmembrarea(dezlipirea) este operatiunea de fractionarea a bunului imobil in mai multe imobile.
Ar trebui sa existe o autorizatie de constructie, un proiect, pentru dezmembrarea cladirii, un PV de receptie cu valoarea fiecarui apartament in urma dezmembrarii, act notarial de dezmembrare cu intabulare .
S-au facut cheltuieli suplimentare. Valoarea fiecarui apartament s-a stabilit de o comisie de receptie.
Sa presupunem ca aceasta cladire are 300 mp si investitia in ceea ce priveste dezmembrarea a fost de 60.000 lei.
Pentru aceasta lucrare ati obtinut o autorizatie de constructie si ati avut un proiect.
La terminarea lucrarilor, comisia de receptie intocmeste, in baza documentelor justificative(facturi materiale, taxa autorizatie, taxa proiect, factura constructor etc.), PV de receptie si stabileste valoarea totala a investitiei si valoarea pe fiecare apartament, care poate fi egala sau diferita.
Diferenta poate consta in ceea ce priveste suprafata fiecarui apartament si/sau calitatea modernizarii aduse in fiecare.
Spre exemplu, am presupus un singur cost/mp, dar suprafete diferite:
ap. 1 = 120 mp
ap. 2 = 100 mp
ap. 3 = 80 mp
Inregistrarea investitiei facute pentru dezmembrare:
231=722 60.000 realizata in regie proprie
sau
231=404 60.000 angajare constructor
Cresterea valorii cladirii si inchiderea investitiei
In urma dezmembrarii se intabuleaza fiecare apartament in cartea funciara si se declara fiecare in vederea impozitarii.
Fara cadastru si intabulare, nu se poate vinde un apartament separat.
Vanzare apartament nr.1, am presupus vanzare cu TVA, cota 24%
461=% 270.000
758.3 217.742
4427 52.258
Descarcare gestiune , cazul 1, cand apartamentul s-a vandut imediat
658.3 =212.1 116.000
Descarcare gestiune , cazul 2, cand apartamentul s-a vandut dupa 3 luni.
Am luat in calcul amortizarea lunara de 2.900 lei.
% = 212.1 116.000
658.3 107.300
281.1 8.700
In formularea intrebarii dvs. nu ati precizat :
- modul de dobandire al cladirii: constructie, achizitie;
- exercitarea sau neexercitarea dreptului de deducere a T.V.A. aferenta achizitiei si modernizarii, in cazul ca sunteti platitor
In functie de aceste precizari, in cazul in care sunteti platitor TVA si vanzarea ar fi fara TVA, este posibil sa fie necesara ajustarea TVA dedusa la constructie/achizitie./dezmembrare.
Imobilul (spatiu comercial prin constructie in 1984 de catre stat , in care a functionat o farmacie ) a fost dodindit prin cumparare . Spatiul are aceiasi destinatie (farmacie) si acum , bine inteles al societatii mele .
In contabilitate a fost inregistrata valoarea de cumparare in baza contractului cu primaria locala . Pe parcursul anilor aceasta valoare s-a modificat in baza rapoartelor de evaluare ANEVAR , nu ca urmare a unor modificari de constructii sau a altor cheltuieli ce ar impune modificarea valorii , ci pur si simplu in vederea nemajoraririi cotei de impozit pe cladri (nereevaluarea odata la trei ani conduce la majorarea cotei de impozitare conform hotaririi primariei )
In anul 2011 am efectuat apartamentarea aratata prin notariat cu inregistrarea la cadasrul funciar , acordindu-se trei numere cadastrale diferite (pe fiecare apartament) . Cheltuielile "suplementare" (taxe notariale si de cadastru) sint nesemnificative pentru majorarea valorii constructiei .
Apartamentul vindut are o suprafata utila de 87 mp , al doilea 61 mp , iar al treilea 70 mp . Valoarea inregistrata in contabilitate este de 210.000 lei (totala) .
Valoarea incasata prin vinzarea unui apartament este de 270.000 lei , deci cu 60.000 lei mai mult .
Fiind constructie mai veche de trei ani , nu se calculeaza TVA conform prevederilor din Codul fiscal . Societatea este platitoare de TVA .
Am omis sa va spun ca a fost efectu un "proiect" de specialitate in vederea apartamentarii documentatie necesara la oficiul cadastral) dar care nu prevede si evaluarea distincta a apartamentelor rezultate .
Este clar ca suma incasata sa fie evedentiata la veniturile societatii , dar nu stiu cu ce valoare de inventar ramine inregistrata in contabilitate celelalte doua apartamente detinute in continuare d
Inregistrarea se face cum v-am explicat deja in exemplu de mai sus, doar ca inlocuiti cifrele.
In urma apartamentarii (dezmembrarii) cladirii, contul 212- cladire, se va inchide cu 212.1 - ap.1; 212.2- ap.2; 212.3- ap. 3.
Valoarea fiecarui apartament o veti determina 210.000 : 218 mp (87+61+70) si inmultind cu suprafata fiecaruia.
461= 758.3 270.000
658.3=212.1 83.807 lei
daca ati vandut fara TVA si nu ati inregistrat amortizare.
Nu-mi dau seama din enuntul dvs. daca cumpararea s-a facut cu TVA, cu taxare inversa sau fara TVA.
Daca cumpararea s-a facut fara TVA si ati vandut fara TVA nu aveti de ajustat, dar daca s-a facut cu TVA sau cu taxare inversa si daca va mai aflati inlauntrul perioadei de ajustare a TVA dedus la achizitie, atunci ajustati TVA.
Nu exista nici un termen de trei ani dupa care cladirea se vinde fara TVA, dar sa nu se ajusteze TVA, daca achizitia s-a facut cu TVA sau taxare inversa, decat daca a expirat perioada de ajustare, care poate fi de 5 sau 20 de ani, in functie de data achizitiei, constructiei, modernizarii sub/cel putin 20 % din valoarea initiala, inainte sau dupa data aderarii.
Vanzarea cladiririlor vechi este o operatiune scutita de TVA, dar fara drept de deducere.
Achizitia imobilului a fost fara TVA .
La vinzare s-a facturat cu TVA , asa cum a solicitat cumparatorul in contract .
Ulterior am constatat ca nu se calculeaza TVA , cladirea fiind veche , conforn Codului fiscal .
In aceasta situatie am considerat sa inregistrez diferenta valorica (TVA-ul incasat) la venituri
Cumparatorul , probabil si-a dedus TVA-ul aferent si nu cred ca vrea sa-i refacturez fara TVA.
Ce ma sfatuiti sa fac ?
Va multumesc mult pentru sfaturi de specialitate .
In primul rand, trebuie sa fiti sigur ca, desi este o cladire veche, a fost achizitionata fara TVA si nu cu taxare inversa.
Va atrag atentia asupra acestui aspect, deoarece multi agenti economici, incurca notiunea de ,,fara TVA" cu cea de taxare inversa, unde pe factura TVA este 0 (zero).
Taxarea inversa nu inseamna fara TVA.
In cazul in care cladirea a fost achizitionata fara TVA, fiind veche, nu este obligatoriu sa vindeti fara TVA.
Conform art.141 alin.(2), lit.f) CF, livrarea constructiilor vechi este o operatiune scutita de TVA.
dar
la alin.(3) se arata ca ,,Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operaţiunilor prevăzute la alin. (2) lit. e) şi f), în condiţiile stabilite prin norme''.
In opinia mea, cumparatorul nu poate obliga vanzatorul sa opteze pentru taxarea unei operatiuni netaxabile.
Dar, daca contractul de vanzare-cumparare s-a facut cu TVA, factura va fi cu TVA.
Trebuia depusa la Administratia financiara, notificare pentru optiunea de taxare a acestei operatiuni.
Puteti sa o depuneti si acum.
Daca nu depuneti notificarea, cumparatorul nu are drept de deduce a taxei.
Din punct de vedere al inregistrarii in contabilitate, nu puteti inregistra TVA colectata la venituri.
TVA colectata ramane TVA colectata.
Numai o anulare a contractului de vanzare-cumparare, urmata de stornarea facturii intiale si intocmirea unui alt contract, unde valoarea sa fie fara TVA si emiterea unei noi facturi va v-a da
dreptul sa inregistrati intreaga suma la venituri.
Ma intreb ce articol din Codul Fiscal a trecut notarul in contractul de vanzare-cumparare, cand la valoarea apartamentului, considerat constructie veche, a trecut si TVA!?
avocatnet.ro explicăm legislația
Cornelia Tulpan, Contabil
romicichi