In cazul imputatiei (platii) facute de debitor, atunci cand nu exista un acord al partilor, incasarea platilor se face respectand ordinea prevazuta de art. 1507 din Noul Cod Civil:
(1) Debitorul mai multor datorii care au ca obiect bunuri de acelaşi fel are dreptul să indice, atunci când plăteşte, datoria pe care înţelege să o execute. Plata se impută mai întâi asupra cheltuielilor, apoi asupra dobânzilor şi, la urmă, asupra capitalului.
(2) Debitorul nu poate, fără consimţământul creditorului, să impute plata asupra unei datorii care nu este încă exigibilă cu preferinţă faţă de o datorie scadentă, cu excepţia cazului în care s-a prevăzut că debitorul poate plăti anticipat.
Nu este necesar acordul debitorului pentru aplicarea penalitatilor, asociatia are dreptul de a le aplica in cuantum de pana la 0.2%, conform art. 49 din Legea 430/2007, in temeiul unei hotarari a adunarii propritarilor.
Este important sa nu refuzati incasarea oricaror sume, insa, in cazul in care nu se poate ajunge la o intelegere cu debitorul privind achitarea de buna voie, in ordinea prevazuta de lege, a tuturor sumelor datorate, inclusiv penalitati, va recomand sa luati masurile legale pentru recuperarea sumelor certe, lichide si exigibile, pentru a stopa cresterea sumelor datorate si pentru a va castiga drepturile, evitand prescriptia extinctiva a datoriilor.
Referitor la prescriptia extinctiva: dreptul la acţiune se stinge prin prescripţie, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege.
Termenul general de prescriptie extinctiva este de 3 ani potrivit art. 2517 Noul Cod Civil. Termenul incepe sa curga de la data cand puteati sa actionati, conform art. 50 din Legea 430/2007: in termen de 90 de zile de la expirarea termenului de plata. Termenul de plata este de 20 de zile calendaristice de la afisarea listelor de intretinere conform art. 49 al. 2 din Legea 430/2007.
Prescripţia nu opereaza de plin drept, ea poate fi opusă numai în primă instanţă, prin întâmpinare sau, în lipsa invocării, cel mai târziu la primul termen de judecată la care părţile sunt legal citate, de catre debitor, personal sau prin reprezentant (art. 2506, 2512-2513 Noul Cod Civil).
Debitorul care a achitat in necunostinta de cauza sau de buna voie datorii mai vechi de 3 ani, pentru care a operat prescriptia, nu poate solicita returnarea acestora (art. 2506 Noul Cod Civil).
Conform art. 2540 din Noul Cod Civil, "Prescripţia este întreruptă prin punerea în întârziere a celui în folosul căruia curge prescripţia numai dacă aceasta este urmată de chemarea lui în judecată în termen de 6 luni de la data punerii în întârziere".
1. Prin urmare, este necesar sa intrerupeti cursul prescriptiei si sa incercati sa obtineti efectuarea platii prin incheierea unui acord cu debitorul, comunicandu-i o somatie debitorului, prin intermediul executorului judecătoresc sau prin scrisoare recomandată, cu conţinut declarat şi confirmare de primire, prin care îi veti pune în vedere să plătească suma datorată în termen de 15 zile de la primirea acesteia, potrivit art. 1014 al. 1 din Noul Cod de Procedura Civila.
Asa cum am aratat mai sus, această somaţie întrerupe prescripţia extinctivă potrivit dispoziţiilor art. 2.540 din Codul civil, dacă aceasta este urmată de chemarea lui în judecată în termen de 6 luni de la data punerii în întârziere.
2. Daca in termen de 15 zile de la de la confirmarea primirii somatiei debitorul nu achita datoria, formulati cerere de emitere a unei ordonantei de plată, reglementată de art. 1013-1024 din Noul Cod de Procedură Civilă (NCPC).
Asociatia de proprietari este scutita de plata taxei de timbru conform art. 50 al. 2 din Legea 430/2007 a asociatiilor de proprietari.
Pentru un termen de judecata rapid puteti solicita preschimbarea termenului de judecata acordat intr-un termen de judecata mai scurt, in temeiul unei cereri de preschimbare a termenului de judecata si de acordare a unui nou termen, justificand cererea (ca de exemplu, pericolul de a nu putea achita salariile angajatilor sau serviciile furnizorilor, suportarea penalitatilor de intarziere pentru intarzierile de plata in relatia cu furnizorii etc.).
Rapiditatea judecatii depinde si de pregatirea si depunerea corecta a tuturor documentelor care dovedesc datoria certa, lichida si exigibila: tabel de calcul al datoriilor la intretinere si al penalitatilor, copii de pe listele de intretinere aferente datoriilor, copii de pe Hotararea adunarii generale prin care se aproba cuantumul penalitatilor aplicabile pentru intarzierile la plata; actele asociatiei care dovedesc reprezentantul legal actual - presedintele asociatiei (Act constitutiv/Statut/Hotarare a adunarii). Actele se depun in 2 exemplare. Tabelul va fi semnat si stampilat, iar copiile depuse in exemplarul pentru instanta vor fi semnate si certificate "conform cu originalul" pe fiecare pagina.
În cazul în care debitorul nu contestă creanţa prin întâmpinare, ordonanța de plată se emite în cel mult 45 de zile de la introducerea cererii, fără a intra în calcul perioada necesară pentru comunicarea actelor de procedură şi întârzierea cauzată de creditor, inclusiv ca urmare a modificării sau completării cererii.
În cazul in care debitorul contestă creanța, cererea privind emiterea ordonanței de plată se solutioneaza într-un termen scurt, dat fiind caracterul special și rapid al procedurii ordonanței de plată și citarea părților în regimul pricinilor care impun urgență.
Ordonanţa de plată este executorie, chiar dacă este atacată cu cerere în anulare şi are autoritate de lucru judecat provizorie până la soluţionarea cererii în anulare.
Prin urmare, aceasta constituie titlu executoriu, conform art. 362 alin. (2) din NCPC, fără a mai fi necesară învestirea acesteia cu formulă executorie.
Ordonanţa de plată devine definitivă ca urmare a neintroducerii sau respingerii cererii în anulare.
Formularea ordonantei il va obliga pe debitor sa plateasca nu numai datoriile certe, lichide si exigibile, dar si penalitatile si, de asemenea, si cheltuielile de judecata (conform art. 453 NCPC), fapt costisitor ce va determina debitorul sa achite pe viitor cotele sale de contributie.
In cazul in care ati somat debitorul, potrivit celor mentionate la punctul 1 de mai sus, debitorul va suporta cheltuielile de judecata, chiar daca debitorul recunoaste datoria la primul termen de judecata (art. 454 NCPC).
Pentru platile efectuate de debitor pana in data judecatii cauzei, veti depune in instanta de judecata o cerere in care veti preciza suma achitata si restul sumei de achitat (cerere formulata in temeiul art. 204 NCPC al. 2 pct. 2 NCPC.
3. In acelasi timp, este foarte important sa va inscrieti in cartea funciara privilegiul imobiliar al asociatiei asupra apartamentelor si bunurilor mobile din condominiu apartinand debitorului (art. 50 din Legea 430/2007) intrucat:
-privilegiul imobiliar prevăzut este opozabil celorlalţi creditori numai de la data îndeplinirii formalităţilor de publicitate imobiliară (art. 29 Norma metodologica de aplicare a Legii 430/2007);
Debitorul poate sa mai aiba alte datorii pentru care creditorii au titluri executorii pentru care acestia pot oricand executa silit apartamentul si toate celelalte bunuri ale debitorului, insa, in cazul in care ati inregistrat privilegiul asociatiei in cartea funciara, in cazul executarii silite a debitorului de catre alt creditor, vor fi achitate sumele datorate asociatiei conform privilegiului inregistrat in cartea funciara.
- in cazul in care debitorul nu va achita datoriile conform cu ordonanta emisa de instanta, veti putea executa silit apartamentul proprietate a debitorului (art. 31 Norma metodologica de aplicare a Legii 430/2007).
Art. 50
(1) Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
(2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate.
(3) Operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) şi (2) sunt scutite de taxă de timbru.
Articolul 28 din Norma metodologica de aplicare a Legii nr. 230/2007:
(1) Privilegiul imobiliar se înscrie la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari.
(2) Cererea se adresează biroului de cadastru şi publicitate imobiliară în a cărui circumscripţie este situat imobilul şi va cuprinde numele, prenumele/denumirea şi domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul înscrierii, indicarea actului sau a actelor în măsură să justifice cererea, localitatea în care este situat imobilul, numărul cadastral al imobilului şi numărul de carte funciară, după caz.
(3) În cazul în care nu există deschisă carte funciară pentru imobilul asupra căruia se solicită înscrierea privilegiului, se va face menţiune despre aceasta în cerere, urmând ca privilegiul să fie înscris în vechile registre de publicitate imobiliară, în conformitate cu art. 58 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicată.
(4) La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizată a extrasului de pe listele lunare de plată a cotelor de contribuţie, din care rezultă suma datorată.
(5) Cererea şi extrasele de pe listele de plată, prevăzute la alin. (4), vor purta ştampila asociaţiei de proprietari şi, după caz, semnătura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a preşedintelui asociaţiei, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora.
avocatnet.ro explicăm legislația
Luisa Mitroi legalista.ro, Consilier juridic
olarasu ileana 
petre_marian