Prima Casă 2017: Cum îţi poţi cumpăra sau construi o locuinţă prin acest program

"Prima casă" este un program guvernamental care facilitează accesul la cumpărarea/construirea unei locuințe pentru persoanele fizice, prin intermediul unor credite pe care acestea le contractează și pe care statul le garantează într-un anumit procent. Cadrul legal al acestui program este Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 şi normele de aplicare aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 717/2009.

"Prin locuinţă în sensul programului «Prima casă» se înţelege orice imobil cu destinaţia de locuinţă, alcătuit din una sau mai multe camere de locuit, cu terenul, căile de acces, anexele gospodăreşti, facilităţile, dependinţele, dotările şi utilităţile, aferente acesteia, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii", prevede ordonanța.

După cum spuneam, programul se adresează persoanelor fizice care vor să-și cumpere sau să-și construiască o locuință, iar pentru asta trebuie să îndeplinească următoarele condiții:

• la data solicitării creditului garantat, declară pe propria răspundere fie că nu deţin în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia nicio locuinţă, indiferent de modul şi de momentul în care a fost dobândită, fie că deţin în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia cel mult o locuinţă, dobândită prin orice alt mod decât prin Program, în suprafaţă utilă mai mică de 50 m²;
• achiziţionează sau construiesc o singură locuinţă, printr-un credit acordat şi garantat în condiţiile Programului;
• au calitatea de împrumutat în raport cu finanţatorul.

Important! Persoanele care au solicitat credite pentru "Prima Casă" pot verifica starea cererii lor cu ajutorul unei aplicaţii online, ce este disponibilă aici.

În baza contractului de garantare, imobilul cumpărat prin "Prima Casă" va fi ipotecat în favoarea statului român, precum și în favoarea finanțatorilor - proporțional cu procentul de garantare. Astfel că, după cum prevede ordonanța, cumpărătorul nu are voie să-l înstrăineze pe o perioadă de cinci ani (aici ne referim la acte de vânzare, de donație, precum și orice alt act juridic care duce la schimbarea de proprietar) și nici să-l greveze cu alte sarcini pe perioada garanției (adică să-l pună ca garanție pentru îndeplinirea altor obligații, cum ar fi o nouă ipotecă). Aceste prevederi sunt aplicabile, în mod corespunzător, și situației în care se construiește un imobil.

Totuși, cumpărătorul poate să închirieze locuința cumpărată, conform normelor de punere în aplicare: "Ministerul Finanţelor Publice îşi poate exprima acordul pentru încheierea unui contract de închiriere/comodat privind imobilul achiziţionat prin program, numai după ce finanţatorul a emis acordul său pentru aceeaşi solicitare", se prevede în hotărâre.

Notă: În situația în care cumpărătorul-beneficiar are ghinionul să cumpere o locuință ce prezintă vicii ascunse, el mai are dreptul să cumpere apoi și o a doua locuință în cadrul programului, cu condiția stingerii creditului contractat inițial în cadrul programului.

Doar locuințele noi se garantează în proporție de 50%

În decembrie 2016 a apărut o modificare importantă la programul "Prima Casă" - procentele de garantare s-au schimbat, în funcție de vechimea locuinței, potrivit OUG nr. 97/2016:

• pentru locuințele noi (și cele asimilate acestora), statul poate garanta maximum 50% din valoarea finanțării (exceptând dobânzile, comisioanele și spezele bancare);
• pentru celelalte locuințe, statul poate garanta maximum 40% din valoarea finanțării (exceptând dobânzile, comisioanele și spezele bancare).

Ordonanța din decembrie stabilește că locuințele noi sunt acele locuințe care au fost finalizate, făcându-se recepția lor cu cel mult cinci ani înainte de data solicitării creditului garantat. De asemenea, sunt asimilate locuințelor noi și locuințele supuse unor lucrări de consolidare sau de reducere a riscului seismic în ultimii cinci ani înainte de data solicitării creditului.

Practic, la creditele contractate de acum încolo se face o diferențiere între locuințele vechi și cele noi, în condițiile în care, până la intrarea în vigoare a modificărilor, plafonul de garantare se situa la 50% pentru toate tipurile de locuințe, fără nicio distincție.

Până la acest moment, Ministerul Finanțelor nu a făcut referiri la plafonul garanțiilor pentru 2017. Normele de aplicare ale OUG nr. 60/2009 prevăd doar o referire la faptul că, "pentru 2017, se pot emite garanţii şi din diferenţa rămasă nealocată din plafonul aferent anului 2016, precum şi din diferenţa neutilizată până la data de 31 decembrie 2016 din sumele alocate finanţatorilor din plafonul rămas disponibil în anul 2016".

Anul trecut, plafonul garanțiilor a fost suplimentat de trei ori. Inițial, pentru 2016, statul a alocat un plafon total de garantare de 1,69 miliarde de lei (în care erau incluşi şi banii rămaşi din 2015), iar prima suplimentare a avut loc în luna mai, când la acest plafon s-au mai adăugat 500 de milioane de lei. A doua alocare suplimentară a avut loc în octombrie, când s-au mai adăugat 500 de milioane de lei, iar ultima suplimentare a fost aprobată în decembrie, anul trecut, de data aceata doar cu 250 de milioane de lei.

Totodată, HG nr. 899/2016, care a aprobat și ultima suplimentare pe 2016, a mai prevăzut și faptul că în situația în care rămân bani nealocați sau neutilizați din plafonul pentru anul 2016, aceștia se vor folosi cu prioritate la începutul anului următor, până la 31 ianuarie.

În ceea ce privește instituțiile financiare care sunt partenere în cadrul programului "Prima Casă", potrivit site-ului Fondului de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii, vorbim de 18 bănci partnere la ora actuală: Banca Comericală Română, BRD - Groupe Societe Generale, Raiffeisen, Garanti, Banca Românească, Alpha Bank, Banca Transilvania, CEC Bank, Bancpost, Piraeus Bank,  Intesa Sanpaolo, Unicredit Bank, Credit Agricole Bank, OTP Bank, Bank Leumi, ING Bank, Marfin Bank şi CreditCoop.

Care sunt criteriile de eligibilitate și ce avans e necesar?

HG nr. 717/2009 prevede și o serie de criterii de eligibilitate pentru beneficiarii care achiziţionează locuinţe finalizate, care urmează să se construiască sau pentru cele aflate în faza de construcţie "la roşu". Astfel, cei care vor să cumpere o locuință finalizată prin programul "Prima Casă" trebuie să respecte următoarele cerințe:

• la data solicitării creditului garantat, declară pe propria răspundere fie că nu deţin în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia nicio locuinţă, indiferent de modul şi de momentul în care a fost dobândită, fie că deţin în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia cel mult o locuinţă, dobândită prin orice alt mod decât prin Program, în suprafaţă utilă mai mică de 50 m2;
• locuinţa care se achiziţionează în cadrul programului se încadrează în una dintre clasele A, B sau C de eficienţă energetică;
• îndeplinesc condiţiile specifice prevăzute în cadrul normelor interne de creditare ale finanţatorilor;
• dispun de un avans de cel puțin 5% din preţul de achiziţie a locuinţei, care acoperă diferenţa dintre preţul de achiziţie a locuinţei rezultat din antecontractul de vânzare-cumpărare şi finanţarea garantată;
• se obligă să constituie un depozit colateral pentru garantarea dobânzii, în valoare egală cu trei rate de dobândă;
• se obligă să nu înstrăineze locuinţa achiziţionată în primii cinci ani de la data dobândirii;
• se obligă să asigure locuinţa achiziţionată din finanţarea garantată împotriva tuturor riscurilor.

Chiar și în cazul celor care aleg să-și construiască singuri o casă, criteriile de eligibilitate le impun să aducă un aport de măcar 5% din valoarea costului de construire a locuinţei. Pentru aceștia condițiile de eligibilitate sunt următoarele:

• la data solicitării creditului garantat, declară pe propria răspundere fie că nu deţin în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia nicio locuinţă, indiferent de modul şi de momentul în care a fost dobândită, fie că deţin în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia cel mult o locuinţă, dobândită prin orice alt mod decât prin Program, în suprafaţă utilă mai mică de 50 m2;
• au în proprietate terenul pe care se construieşte locuinţa, inclusiv în cazul celor construite prin ANL, înscris în cartea funciară în condiţiile legii, liber de orice sarcini, şi se obligă să garanteze cu acesta, precum şi cu locuinţa construită din finanţarea garantată în condiţiile programului;
• prezintă finanţatorului proiectul tehnic şi detaliile de execuţie a locuinţei, întocmite conform legii;
• deţin o autorizaţie de construire a locuinţei în cadrul programului valabilă, eliberată conform legii după data de 22 februarie 2010, precum şi avizele şi acordurile necesare conform legii;
• prezintă finanţatorului un contract de antrepriză încheiat cu o societate de construcţii, în calitate de antreprenor general al imobilului, în baza căruia solicită acordarea finanţării garantate, precum şi estimările costurilor necesare pentru edificarea locuinţei, conform devizului estimativ al lucrărilor, anexă la contract;
• prevăd în contractul de antrepriză obligaţia antreprenorului general de a finaliza construcţia locuinţei în termen de cel mult 18 luni de la data efectuării primei trageri din finanţarea garantată;
• prezintă finanţatorului certificatul de atestare fiscală eliberat la cererea constructorului, care atestă împrejurarea că acesta nu înregistrează restanţe mai mari de 60 de zile la plata obligaţiilor faţă de bugetul general consolidat;
• prezintă finanţatorului poliţa de asigurare a lucrărilor de construcţii-montaj pentru imobilul cu destinaţia de locuinţă aflat în construcţie, încheiată cu o societate de asigurare agreată de finanţator;
• prezintă finanţatorului dovada constituirii unei garanţii de bună execuţie de 10% din valoarea totală a devizului estimativ de lucrări, sub forma unei scrisori de garanţie bancară de bună execuţie;
• prezintă finanţatorului contractul valabil încheiat cu un diriginte de şantier autorizat;
• îndeplinesc condiţiile specifice prevăzute în cadrul normelor interne de creditare ale finanţatorilor;
• se obligă să constituie un depozit colateral pentru garantarea dobânzii, în valoare egală cu trei rate de dobândă;
• se obligă să nu cesioneze drepturile de construire şi să nu înstrăineze terenul şi locuinţa construită prin program în primii cinci ani de la data instituirii ipotecii legale;
• se obligă să noteze autorizaţia de construire în cartea funciară a terenului;
• se obligă să asigure locuinţa finalizată, construită din finanţarea garantată, împotriva tuturor riscurilor;
• se obligă să acopere din surse proprii eventualele costuri rezultate, suplimentare faţă de cele din devizul estimativ;
• se obligă să efectueze pe cheltuiala proprie formalităţile de notare a autorizaţiei de construire în cartea funciară;
• se obligă să efectueze pe cheltuiala proprie toate formalităţile necesare înscrierii în cartea funciară a locuinţei individuale, după finalizarea acesteia, şi să prezinte finanţatorului documentele necesare în vederea înscrierii ipotecilor legale în cartea funciară.

Atenţie! Pentru cumpărarea unei locuinţe în cadrul procedurii de executare silită, persoanele fizice trebuie să prezinte băncii documentele specifice procesului de licitaţie, în locul antecontractului de vânzare-cumpărare.