Ce etape trebuie să urmezi atunci când vrei să cumperi o casă sau un teren

1. Încheierea unui precontract scris

Așa cum spuneam și cu altă ocazie, în acest material, precontractul nu e o etapă obligatorie la încheierea unei vânzări de imobile. Majoritatea are tendința de a încheia un astfel de precontract și se apelează la el cu precădere pentru că cumpărătorul nu are toți banii și plătește doar un avans și așteaptă aprobarea din partea băncii pentru finanțare. De multe ori, vânzătorul însuși nu este în măsură să vândă pe loc.

E preferabil însă să avem de-a face cu o înțelegere scrisă, care să îndeplinească toate cerințele legii la această materie, astfel încât să le servească atât cumpărătorului, cât și vânzătorului. "Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea", conform Codului civil.

Practic, în această promisiune se trec toate elementele esențiale ale contractului de vânzare: datele de identificare ale cumpărătorului și ale vânzătorului, descrierea imobilului, prețul, avansul din preț și când anume se va încheia contractul, data la care s-a făcut precontractul și semnăturile părților.

Cât despre forma unui precontract de vânzare, Înalta Curte de Casație și Justiție (ICCJ) a stabilit recent că nu e necesar să fie autentică. Așadar, poate să fie un simplu înscris pe care-l fac cel care vinde și cel care vrea să cumpere.

Unul din principalele avantaje ale unui precontract este efectul pe care i-l recunoaște Codul civil în privința perfectării contractului (adică pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, dacă una din părți refuză cu rea-intenție să încheie contractul promis). "Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite", conform Codului.

Dacă mergem la notar cu precontractul (și indicat este să o facem), vom avea nevoie de următoarele documente:

• actele de identitate ale vânzătorului și cumpărătorului (mare atenție să fie ambii proprietari, dacă e vorba de soți);
• actele de proprietate;
• un extras de carte funciară pentru informare (pe care îl va obține notarul).

2. Notarea precontractului și înscrierea ipotecii legale la cartea funciară

Dacă am făcut un precontract și am plătit un avans, mai ales dacă nu e o sumă neglijabilă, indicat este să mergem să-l notăm la cartea funciară. De ce? Pentru că, în felul acesta, ne asigurăm că vânzătorul nu va vinde altcuiva între timp. Notarul la care se va duce să facă vânzarea va observa că, pentru imobilul respectiv, în cartea funciară există notat deja un precontract cu altcineva.

"Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui", scrie în Codul civil.

Notarea se va radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de șase luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea vânzării. De asemenea, radierea se va dispune din oficiu, dacă, până la expirarea acestui termen de șase luni, n-a fost cerută înscrierea dreptului de proprietate.

Singura problemă este din perspectiva vânzătorului, pentru că pentru radierea notării din cartea funciară e necesar un acord autentificat între cumpărător și vânzător. Dacă cumpărătorul nu e de acord să-l dea, atunci vânzătorul va trebui să aștepte împlinirea termenului pentru radierea din oficiu.

Foarte importantă este ipoteca legală pe care Codul civil i-o pune la dispoziție cumpărătorului care a plătit un avans. "În afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală: (...) promitentul achizitor (adică cumpărătorul - n.red.) pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia", conform actului normativ.

Ca să beneficieze de această ipotecă, e obligatorie înscrierea de către cumpărător a ipotecii la cartea funciară, în baza precontractului (acesta ar fi, deci, un alt avantaj al încheierii unui precontract scris). Dacă vânzătorul se face dispărut cu avansul primit, atunci cumpărătorul are posibilitatea să ceară executarea silită a imobilului respectiv pentru a-și recupera banii, fiind beneficiarul acelei ipoteci legale.

Notă: Înainte de a începe să vorbim despre vânzarea efectivă a imobilului la notar, e foarte important să precizăm că tranzacțiile imobiliare nu se mai pot face "pe lângă" cartea funciară. Altfel spus, e important ca dreptul de proprietate care se transmite la vânzare să fie trecut deja în cartea funciară.

3. Ziua vânzării: actele necesare și ce impozit se plătește

În ziua convenită pentru a face vânzarea la notar, părțile se prezintă personal sau prin mandatar, cu procură autentică, dată special pentru respectiva operațiune juridică.

Indiferent că vorbim de vânzarea unui apartament sau de vânzarea unei construcții cu sau fără teren, avem nevoie de următoarele acte:

• actele de proprietate, în original sau duplicat (inclusiv certificate de moștenitor, dacă imobilul s-a dobândit prin moștenire);
• încheierea de intabulare în original/ copie legalizată de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI) , împreună cu documentaţia cadastrală (în original sau copie după aceasta);
• certificatul de atestare fiscală emis de organul fiscal competent al autorităţii administraţiei publice locale care să ateste achitarea tuturor obligaţiilor locale datorare autorităţii administraţiei publice locale pe a cărei raze se află înregistrat fiscal bunul care se înstrăinează, la solicitarea contribuabilului sau a notarului, respectiv împuternicitului acestuia, conform delegării date de către contabil, ce poate fi utilizat pe toată perioada lunii în care se emite, în original sau în copie legalizată;
• extrasul de carte funciară pentru autentificare sau certificatul de sarcini emis de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (OCPI) de la locul situării bunului imobil obţinut de notarul public la cererea vânzătorului, ce poate fi utilizat în termen de zece zile lucrătoare, calculate de la data depunerii cererii la OCPI;
• adresa emisă de instituţia bancară în favoarea căreia există constituite ipoteci şi interdicţii, în cazul în care imobilul ce se doreşte a fi înstrăinat este grevat de ipoteci constituite în favoarea unor instituţii bancare din care să reiasă acordul expres al acestora cu privire la înstrăinare şi procedura radierii ipotecilor şi interdicţiilor aferente;
• certificatul de performanță energetică a clădirii;
• certificatele de căsătorie ale vânzătorilor şi cumpărătorilor;
• dovada exercitării/ neexercitării dreptul de preempţiune instituit prin Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice (de exemplu, pentru clădiri de valoare istorică sau arhitecturală deosebită sau terenuri pe care se găsesc vestigii istorice);
• toate facturile emise de societăţile prestatoare de servicii cu care există încheiat contracte de furnizare de servicii (curent electric, canalizare, apă, etc) şi chitanțele doveditoare de plată a acestora.

În plus, la vânzarea de apartamente va fi necesară și o adeverință de la asociația de proprietari/locatari a imobilului în care se află situat apartamentul, în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.

Adeverința trebuie eliberată în original, sub semnătura președintelui și administratorului asociației de proprietari, cu precizarea numelui și prenumelui acestora, având aplicată și ștampila asociației de proprietari. Dacă imobilele nu au constituite asociații de proprietari, sunt necesare ultimele chitanțe de achitare a utilităților imobilului.

Firește că, de la caz la caz, pot fi necesare și alte acte pentru încheierea vânzării, notarul fiind cel care ne va spune ce lipsește.

Important! Înainte de a semna orice act, cumpărătorul trebuie să se asigure de corectitudinea celor afirmate de vânzător, verificând actele puse la dispoziție.

În fine, trebuie să mai știm că datorăm impozit pentru anumite tipuri de vânzări imobiliare. Mai exact, dacă suma tranzacționată se încadrează în 450.000 de lei, atunci nu se datorează impozit - chestiune stabilită în prima parte acestui an, chestiune despre care puteți citi mai multe în acest material.

Tot ceea ce depășește această sumă se impozitează cu 3%. Nu trebuie însă să mergem la Fisc să plătim acești bani, pentru că suma ce reprezintă impozitul pe transferul proprietății se reține de către notar, el fiind cel care trimite apoi banii la Fisc.