Ce trebuie să știm când vrem să facem modificări în apartament

Modificările de apartament pot presupune atât zugrăveli, schimbarea tâmplăriei, înlocuirea unor sisteme, cât și dărâmarea unor pereți. Pentru unele dintre aceste lucrări, avem nevoie de autorizație de construire și chiar de o aprobare expresă de la asociația de proprietari. Principiul după care trebuie să ne ghidăm e următorul: dacă lucrarea ar putea afecta structura de rezistență a blocului, atunci avem nevoie de toate documentele cerute de lege, altfel riscăm amenzi de până la 100.000 de lei. Întrebarea care se pune este următoarea: suntem destul de specialiști să știm ce (nu) afectează structura de rezistență? Atunci, cel mai sigur este să nu facem lucrurile de capul nostru.

În Forumul AvocatNet.ro sunt multe persoane care și-au pus probleme legat de efectuarea (legală) a modificărilor de apartament. Aproape de fiecare dată, cei interesați sunt sfătuiți să nu facă lucrurile de capul lor, fără un proiect, fără specialiști, fără să ceară autorizații și fără să anunțe măcar asociația de proprietari. Principiul "e bunul meu și fac ce vreau cu el" nu se aplică întocmai aici, pentru că, din păcate, traiul la bloc înseamnă să-i respecți și pe ceilalți proprietari din clădire și să le respecți dreptul lor de proprietate.

Dacă o lucrare din apartamentul propriu afectează structura de rezistență a clădirii și/ sau aspectul arhitectural al construcției, atunci ea nu se poate face decât cu toate documentele necesare: proiect, certificat de urbanism, autorizație de construcție ș.a.m.d. Prevederile care să ne ghideze în privința a ceea ce se face și ce nu se face fără autorizație se regăsesc în Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

O piedică serioasă pentru modificările pe care vrem să le facem în apartamentele noastre este încadrarea imobilului în categoria monumentelor istorice. Dacă stăm într-un astfel de imobil, atunci autorizația de construcție este absolut necesară. Am putea face, totuși, zugrăveli exterioare, dacă nu se modifică elementele de fațadă și culorile clădirilor, potrivit legii. De asemenea, se pot face lucrări de investigare, cercetare, expertizare, conservare și restaurare, dar e nevoie de aviz de la Ministerul Culturii și de la administrația județeană/locală.

Când (nu) ne trebuie autorizație de construcție

Reprezentanți ai Inspectoratului de Stat în Construcții (ISC) ne-au spus că se pot face fără autorizație (atâta timp cât nu se afectează structura de rezistență și/ arhitectura clădirii) următoarele modificări de apartament:

reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară și exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile golurilor și tâmplăriei, inclusiv în situația în care se schimbă materialele din care sunt realizate respectivele lucrări, cu excepția clădirilor declarate monumente istorice, în condițiile legii;
zugrăveli și vopsitorii interioare;
reparații la instalațiile interioare, la branșamentele și racordurile exterioare, de orice fel, aferente construcțiilor, în limitele proprietății, montarea sistemelor locale de încălzire și de preparare a apei calde menajere cu cazane omologate, precum și montarea aparatelor individuale de climatizare și/sau de contorizare a consumurilor de utilități.

După cum putem vedea, dărâmarea pereților nu se numără printre excepțiile din lista de mai sus. Este foarte posibil ca dărâmarea unui perete să afecteze structura de rezistență a blocului, așa cum explică cei din domeniu. Iar această apreciere nu poate fi făcută de către un nespecialist. Tocmai de aceea, dacă modificarea pe care vrem să o facem presupune dărâmarea unui perete, atunci solicitarea autorizației este necesară, indiferent că e vorba de o debara sau peretele despărțitor dintre cameră și balcon (în cazul celor care își "prelungesc" camera în acest fel).

La capitolul sancțiuni, pentru lipsa autorizației de construire atunci când e obligatorie, Legea nr. 50/1991 prevede o amendă între 1.000 și 100.000 de lei. Oricine din bloc poate sesiza primăria sau ISC și primirea amenzii este aproape garantată. Pe lângă asta, vom fi somați să încetăm lucrările și să încercăm să obținem documentele legale. Dacă nu respectăm obligația de a înceta lucrările, ne putem alege inclusiv cu un dosar penal, întrucât legea cataloghează această faptă ca infracțiune.

E nevoie de aprobarea asociației de proprietari?

"Proprietarul poate aduce îmbunătățiri sau modificări proprietății sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de către autoritatea publică locală a modificărilor constructive, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor proprietăți individuale", se prevede în Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.

Aceeași lege ne obligă să menținem starea proprietății noastre în așa fel încât să nu afectăm proprietatea niciunuia dintre vecinii noștri. Dacă modificarea pe care vrem să o aduce apartamentului nostru ar interveni cumva și asupra proprietății comune din acel bloc, atunci aprobarea din partea asociației de proprietari este obligatorie, conform actului citat.

"Zidurile dintre apartamentele sau spațiile alăturate, care nu fac parte din structura de rezistență a clădirii și din proprietatea comună, pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spațiilor respective, pe baza autorizației de modificare a construcției, eliberată de autoritatea publică locală și cu înștiințarea asociației. Zidurile dintre apartamente sau spații și proprietatea comună care nu fac parte din structura de rezistență a clădirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, în baza hotărârii majorității proprietarilor și a autorizației de modificare a construcției, eliberată de autoritatea publică locală", scrie în lege.

Totuși, în Legea nr. 230/2007 nu se găsește o prevedere expresă care să ne indice că e obligatorie aprobarea asociației de proprietari în toate cazurile, pentru orice fel de modificări am face apartamentului. Exceptând situațiile pe care le-am menționat mai sus, nu reiese că avem nevoie de învoială de la toți proprietarii pentru a face mici modificări în apartament. Însă în momentul în care vom vrea să obținem autorizația de construcție, cei de la primărie ne vor putea cere aprobare din partea asociației.

Modificarea elementelor constructive ale clădirii fără aprobările și autorizările legale reprezintă contravenție în Legea asociațiilor de proprietari, iar sancțiunea este amenda între 2.500 și 5.000 de lei. Sesizarea poate să o facă orice persoană interesată, iar sancțiunea o va aplica persoana împuternicită de ISC sau cineva de la primărie, spre exemplu.

În final, e necesar să reluăm un sfat pe care-l dau foarte des administratorii de bloc: modificările de apartament (în special cele gălăgioase) nu pot fi făcute fără ca măcar să fie anunțată administrația blocului. Este mai mult o chestiune de bună conviețuire cu vecinii noștri, decât un aspect legal.