Sfanta treime a imobiliarelor

1 Februarie 2011

Timp de citire: 3 min.

Salvează articol Îl poți citi, ulterior, când ai timp.

Dupa o crestere exploziva si o prabusire la fel de spectaculoasa, care inca nu pare a se fi incheiat, toti se intreaba, la inceput de an, cum va fi 2011 pentru imobiliare. Orice tentativa de raspuns nu poate fi formulata fara a incerca sa ghicesti in viitorul "sfintei treimi" a imobiliarelor: cumparatorul, vanzatorul si - poate cel mai important - banca.

Autor:
Orania Fersedi, Avocat Partener - Coordonator Imobiliare

Oricat ar putea parea de paradoxal, o piata a imobiliarelor sanatoasa se bazeaza pe un echilibru mai degraba precar intre cei trei poli, care nu au – si nici nu pot sa aiba - interese total convergente: daca balanta se inclina evident in favoarea vanzatorului, atunci avem de-a face cu o “bula imobiliara”. Invers, daca balanta se inclina prea mult in favoarea cumparatorului, atunci - cu siguranta – ne aflam intr-o perioada de criza. Atitudinea bancii fata de unul sau de celalalt (stiind ca banca iti da cand nu ai nevoie si iti cere inapoi atunci cand te arde cel mai tare) actioneaza ca hartia de turnesol, indicand directia spre care se indreapta piata.

Desi, la prima vedere, ar trebui sa se plaseze “de partea cumparatorului” pe care il imprumuta cu dobanda “ca sa-si ia casa” (o confuzie, caci pana la ultima rata, bietul om care se crede “apropitar” este doar un amarat de “creditor – garant ipotecar”), banca nu are interesul sa-l supere prea tare nici pe vanzator – deoarece cu el are alte afaceri… In ochii bancii, ORICE om NU valoreaza mai mult decat valoarea de piata a casei pe care o are, asa ca un pret mai mare al caselor permite bancii sa-l crediteze pe potentialul vanzator, ca acesta sa-si indeplineasca – pe credit – orice vis, dar care nu depaseste valoarea de piata a casei sale in momentul respectiv … Acesta este si motivul pentru care “imobiliarele” sunt atat de legate de celelalte sectoare economice: iesirea din criza prin stimularea consumului e vorba goala, atata timp cat consumatorul valoreaza cu o centima mai putin decat pretul casei lui in acel moment…

Acesta este un echilibru precar dar dinamic pe care banca incearca sa-l pastreze prin alimentarea constanta a pietei cu noi participanti – “first time buyers” sau, in traducere romaneasca “programul prima casa” – un fel de Caritas in care cu cat mai multi nou-veniti, cu atat mai mari preturile caselor celor care deja sunt proprietari.
Ce se intampla in acest moment? Pai, vanzatorul – care a investit bani multi inainte de criza – nu ar prea vrea sa scada pretul, pentru ca, dincolo de pierderea propriu-zisa, asta ar insemna si o scadere a “valorii” sale in raport cu banca. La randul lui, cumparatorul nu are – pe timp de criza – posibilitatea sa stranga - nici el si nici cu ajutorul bancii – ce ii cere vanzatorul. In acest timp, dupa ce a pompat la greu in bula imobiliara din anii 2005 -2008, banca pare oarecum indiferenta la dezechilibru, pentru ca, intre timp, si-a gasit un nou client – mult mai sigur si mult mai stabil – statul… statul care nu ramane fara slujba, statul care nu da faliment prea usor, statul care cere si caruia i se dau impozite, s.a.m.d.

Daca isi va reveni piata in 2011? Greu de spus… In principiu, fiecare pol al “sfintei treimi” ar trebui sa poata indeplini cateva conditii: vanzatorul sa recunoasca faptul ca a facut o investitie proasta la un moment-dat si, in acelasi timp, sa fie in stare sa suporte financiar consecintele acestui fapt; cumparatorul sa reuseasca sa-si gaseasca (din nou?) o slujba bine platita si sigura, astfel incat sa stranga enormul avans de 30% din valoarea casei, ceea ce e greu cand inca se fac reduceri de personal peste tot; iar bancile… bancile ar trebui sa se reintoarca la ceea ce ar trebui sa stie cel mai bine, anume sa imprumute bani oamenilor si nu numai statului…

Blogul Bostina si Asociatii poate fi citit aici.

EDITORIAL

Sfanta treime a imobiliarelor

Bostina & Asociatii ,

Comentarii articol (2)