Normele de aplicare a legii de vanzare-cumparare a terenurilor agricole au intrat astazi in vigoare

Conform Legii nr. 17/2014, care a intrat in vigoare la 11 aprilie, pot cumpara teren agricol extravilan in tara noastra:

• cetatenii romani,
• cetatenii unui stat din Uniunea Europeana,
• cetatenii statelor care fac parte la Acordul privind Spatiul Economic European (ASEE; cuprinde Norvegia, Liechtenstein si Islanda) sau ai Confederatiei Elvetiene,
• apatrizii cu domiciliul in Romania, intr-un stat din UE, intr-un stat din ASEE sau in Confederatia Elvetiana,
• persoanele juridice avand nationalitatea romana,
• persoanele juridice avand nationalitatea unui stat membru al UE, a statelor care sunt parte la ASEE sau a Confederatiei Elvetiene.

Cetatenii si persoanele juridice apartinand unui stat membru al UE sau statelor care sunt parte la ASEE sau Confederatiei Elvetiene pot achizitiona teren agricol in Romania in conditii de reciprocitate.

In plus, cetateanul unui stat tert si apatridul cu domiciliul intr-un stat tert, precum si persoanele juridice avand nationalitatea unui stat tert pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole situate in extravilan in conditiile reglementate prin tratate internationale, pe baza de reciprocitate, in conditiile Legii nr. 17/2014. Avand in vedere acest lucru, daca exista un tratat international cu o tara din afara Europei, cetatenii si persoanele juridice din acea tara au dreptul sa cumpere teren agricol din tara noastra.

Toate aceste persoane nu pot cumpara insa teren agricol extravilan in tara noastra cu respectarea dreptului de preemptiune al coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini, precum si al statului roman, reprezentat prin Agentia Domeniilor Statului (ADS), in aceasta ordine, potrivit Legii nr. 17/2014.

De asemenea, trebuie respectat dreptul de preemptiune si in ceea ce priveste pretul, precum si conditiile egale. Preemptiunea reprezinta dreptul de a cumpara cu prioritate un bun, care, in cazul acestei legi, este unul imobil, potrivit Codului civil.

"Arendasul care doreste sa cumpere terenul agricol situat in extravilan trebuie sa detina aceasta calitate pentru terenul respectiv, stabilita printr-un contract de arenda valabil incheiat si inregistrat potrivit dispozitiilor legale, la momentul afisarii ofertei de vanzare la sediul primariei", se subliniaza in Legea nr. 17/2014.

Mai multe detalii despre cele mai importante prevederi din aceasta lege puteti citi aici. 

Ce documente trebuie sa depuna vanzatorul la primarie?

Pentru punerea in practica a prevederilor Legii nr. 17/2014, trebuiau emise normele metodologice pana pe 18 aprilie. Totusi, normele de aplicare a Legii nr. 17/2014 au intrat in vigoare abia astazi, fiind aprobate prin Ordinul Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale (MADR) nr. 719/2014, care a fost publicat in Monitorul Oficial, Partea I, nr. 401. 

Astfel, conform Ordinului MADR nr. 719/2014, in vederea instrainarii terenului, vanzatorul depune la primarie cererea privind afisarea ofertei de vanzare.

In plus aceasta cerere trebuie sa fie insotita de urmatoarele documente:

• o copie a BI/CI a vanzatorului persoana fizica sau o copie a pasaportului pentru vanzatorul persoana fizica cu domiciliul in strainatate;
• o copie legalizata de notarul public ori instanta de judecata, dupa caz, sau certificata pentru conformitate de catre functionarii primariei a actului de proprietate asupra terenului ce face obiectul ofertei de vanzare (dupa caz: contract de vanzare-cumparare, contract de donatie, proces-verbal de predare-primire, sentinta/decizie civila definitiva si irevocabila, titlu de proprietate, certificate de mostenitor, contract de schimb, act de lichidare a patrimoniului, altele asemenea);
• extras de carte funciara pentru informare, emis cu cel mult 30 de zile inainte de afisarea ofertei, insotit de extrasul de plan cadastral de carte funciara al imobilului, in sistem de coordonate "Stereografic 1970", in conditiile in care terenul este intabulat;
• o copie a certificatului constatator de la registrul comertului sau a actului in baza caruia isi desfasoara activitatea, in cazul vanzatorului persoana juridica;
• in caz de reprezentare, procura notariala, respectiv delegatia, hotararea adunarii generale a asociatilor, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei asociative, dupa caz, in original, precum si o copie a BI/CI a imputernicitului persoana fizica sau o copie a pasaportului pentru imputernicitul persoana fizica cu domiciliul in strainatate;
• hotararea adunarii generale a asociatilor, decizia asociatului unic, decizia reprezentantului formei asociative, dupa caz, in original, din care sa rezulte acordul cu privire la vanzarea bunului aflat in proprietatea societatii, in cazul vanzatorului persoana juridica;
• certificat de atestare fiscala emis de catre primarie;
• alte documente doveditoare, dupa caz.

Apoi, primaria transmite structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, dupa caz, dosarul tuturor actelor prevazute mai sus, precum si lista preemptorilor, in termen de 3 zile lucratoare de la data inregistrarii cererii, se mentioneaza in normele metodologice ale Legii nr. 17/2014.

"Lista preemptorilor comunicata de catre primarii se poate completa ulterior transmiterii catre structura centrala, respectiv catre structurile teritoriale cu preemptorii care dovedesc aceasta calitate si depun la primarii comunicari de acceptare a ofertei vanzatorului in termen de 3 zile lucratoare de la data inregistrarii cererii. In acest caz, primariile comunica cu celeritate structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, dupa caz, lista actualizata cu noii preemptori", se subliniaza in Ordinul MADR nr. 719/2014.

Cum trebuie sa comunice preemptorul acceptarea ofertei?

In termen de 30 de zile de la afisarea ofertei de vanzare la primarie, sub sanctiunea decaderii, oricare dintre titularii dreptului de preemptiune care doreste sa isi exercite acest drept inregistreaza la primarie comunicarea acceptarii ofertei de vanzare transmisa vanzatorului, potrivit normelor de aplicare a Legii nr. 17/2014.

Vanzatorul alege preemptorul potential cumparator in conformitate cu procedurile prevazute la art. 7 din lege si comunica primariei numele acestuia. Primaria transmite structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, dupa caz, datele de identificare ale preemptorului potential cumparator ales de catre vanzator, impreuna cu documentele din comunicarea acceptarii ofertei de vanzare.

Mai exact, comunicarea acceptarii ofertei de vanzare va fi insotita de urmatoarele documente care certifica calitatea de preemptor:

• o copie a BI/CI a preemptorului persoana fizica sau o copie a pasaportului pentru preemptorul persoana fizica cu domiciliul in strainatate ori, dupa caz, a imputernicirii/procurii notariale/delegatiei si o copie a BI/CI a reprezentantului legal persoana fizica sau o copie a pasaportului pentru reprezentantul legal persoana fizica cu domiciliul in strainatate;
• o copie a certificatului constatator de la registrul comertului sau a actului in baza caruia isi desfasoara activitatea, in cazul preemptorului persoana juridica;
• copii legalizate de pe documentele justificative care atesta calitatea de preemptor si incadrarea in una dintre categoriile stabilite de lege, respectiv coproprietar, arendas sau proprietar vecin, dupa caz: acte de coproprietate pe terenul agricol supus vanzarii, contract de arenda, acte de proprietate ale imobilelor care au hotar comun cu terenul supus vanzarii, altele asemenea.

"In cazul in care titularul dreptului de preemptiune inregistreaza la primarie acceptarea ofertei de vanzare prin intermediul unui imputernicit, acesta din urma completeaza acceptarea ofertei de vanzare cu datele de identificare ale titularului dreptului de preemptiune si prezinta documentele doveditoare a calitatii de imputernicit", se precizeaza in Ordinul MADR nr. 719/2014.

De asemenea, structura centrala cu atributii in domeniu, respectiv structurile teritoriale asigura publicarea ofertelor de vanzare a terenurilor pe site-ul institutiei centrale, respectiv ale structurilor teritoriale.

Ce avize sunt necesare pentru a finaliza cumpararea facuta de un preemptor?

Potrivit Legii nr. 17/2014, daca terenul este cumparat de un preemptor, este nevoie de un aviz final, ca sa fie incheiat contractul de vanzare. Acest aviz il emit structurile teritoriale ale ADS-ului pentru terenurile cu o suprafata de pana la 30 de hectare inclusiv si ADS-ul pentru terenurile cu suprafata de peste 30 de hectare.

Mai exact, ADS-ul verifica daca preemptorul indeplineste conditiile legale, in termen de 5 zile lucratoare de la primirea datelor si documentelor despre vanzare, conform noii legi de cumparare a terenurilor agricole extravilane. Rezultatul verificarii este comunicat printr-un aviz, pozitiv sau negativ, in termen de 2 zile lucratoare de la expirarea termenului pentru verificare.

Conform normelor de aplicare a Legii nr. 17/2014, structura centrala, respectiv structurile teritoriale, emit avizul final/avizul negativ. In plus, acest aviz este transmis vanzatorului prin posta, cu confirmare de primire, sau, la solicitarea acestuia, se inmaneaza vanzatorului sau persoanei imputernicite in acest sens.

"Avizul final/Avizul negativ intocmit de catre structura centrala se comunica structurilor teritoriale in vederea transmiterii catre vanzator prin posta cu confirmare de primire sau, la solicitarea acestuia, se inmaneaza vanzatorului sau persoanei imputernicite in acest sens. Avizul final este valabil 6 luni de la data comunicarii catre vanzator. Avizul este valabil si ulterior implinirii acestui termen, daca partile au incheiat in perioada sa de valabilitate un antecontract sau un pact de optiune care are ca obiect terenul agricol extravilan pentru care a fost emis", se subliniaza in Ordinul MADR nr. 719/2014.

Astfel, potrivit reglementarilor aplicabile de astazi, avizul negativ se emite daca nu se respecta procedura prevazuta de lege privind exercitarea dreptul de preemptiune.

"Avizul negativ se radiaza in baza unui aviz final pozitiv ulterior, a adeverintei emise in vederea vanzarii libere sau a unei hotarari judecatoresti definitive", se mentioneaza in normele de aplicare a Legii nr. 17/2014.

Daca niciun preemptor nu doreste sa cumpere, atunci vanzarea este libera

Daca niciun preemptor nu isi manifesta intentia de cumparare, in termenul legal, atunci vanzarea este libera, conform normelor de aplicare a Legii nr. 17/2014.

"In aceasta situatie, primaria elibereaza vanzatorului o adeverinta, insotita de o copie certificata de conformitate cu originalul a ofertei de vanzare, urmand ca acesta sa aleaga un cumparator. In aceasta situatie, daca in oferta nu este prevazuta nicio conditie, terenul se poate vinde in orice conditii, cu exceptia diminuarii pretului", se mentioneaza in Legea nr. 17/2014.

Atentie! Nu reprezinta conditii mai avantajoase de vanzare, situatia in care suprafata rezultata din masuratorile cadastrale, inscrisa in cartea funciara conform Legii nr. 7/1996, este diferita de cea mentionata in actele de proprietate.

Ce documente solicita notarul?

Potrivit Ordinul MADR nr. 719/2014, in indeplinirea dispozitiilor prevazute de lege, la incheierea contractului de vanzare-cumparare a terenului agricol situat in extravilan, notarul public solicita si urmatoarele acte, dupa caz:

• avizul specific emis de catre Ministerul Apararii Nationale, daca aceasta situatie este mentionata in cartea funciara la data solicitarii extrasului de carte funciara pentru autentificare, in original sau copie legalizata; in situatia in care avizul nu este comunicat in termenul de 20 de zile lucratoare de la inregistrarea cererii, acesta se considera ca fiind favorabil, situatie confirmata prin dovada inregistrarii cererii sau recipisa cu confirmarea de primire de catre minister si declaratia pe propria raspundere a proprietarului ca avizul nu a fost comunicat in termenul sus-mentionat; avizul Ministerul Apararii Nationale nu se solicita in cazul in care contractul de vanzare-cumparare se incheie cu un preemptor;
• adresa emisa de primarie, prin care se comunica daca este sau nu este necesar avizul specific al Ministerului Culturii, iar, dupa caz, avizul specific emis de catre acest minister, daca aceasta situatie este notata in cartea funciara la data solicitarii extrasului de carte funciara pentru autentificare, in original sau copie legalizata; in situatia in care avizul nu este comunicat in termenul de 20 de zile lucratoare de la inregistrarea cererii, acesta se considera ca fiind favorabil, situatie confirmata prin dovada inregistrarii cererii sau recipisa cu confirmarea de primire de catre minister si declaratia pe propria raspundere a proprietarului ca avizul nu a fost comunicat in termenul sus-mentionat;
• avizul final, emis de catre Ministerul Agriculturii prin structura centrala, respectiv structurile teritoriale;
• adeverinta emisa de catre primarii in cazul in care vanzarea terenului este libera, insotita de copia ofertei de vanzare certificata pentru conformitate de catre functionarii primariei.

In plus, conform normelor de aplicare a Legii nr. 17/2014, cererea de inscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate dobandit in baza unei hotarari judecatoresti care tine loc de contract de vanzare-cumparare sau in baza unui contract de vanzare-cumparare autentificat de notarul public va fi insotita de copia legalizata a urmatoarelor inscrisuri:

• avizul specific emis de catre Ministerul Apararii Nationale;
• adresa emisa de primarie, prin care se comunica daca este sau nu este necesar avizul specific al Ministerului Culturii, iar, dupa caz, avizul specific emis de catre acest minister;
• avizul final, emis de catre MADR prin structura centrala, respectiv structurile teritoriale;
• antecontractul incheiat anterior pronuntarii hotararii judecatoresti;
• declaratia autentica pe propria raspundere a proprietarului ca avizul specific al Ministerului Apararii Nationale si/sau avizul specific al Ministerului Culturii nu au/a fost comunicate/comunicat in termenul de 20 de zile lucratoare prevazut de lege;
• adeverinta in original emisa de catre primarii in cazul in care vanzarea terenului este libera, insotita de copia ofertei de vanzare certificata pentru conformitate de catre functionarii primariei.

Conform Ordinului MADR nr. 719/2014, structura centrala si structurile teritorial elaboreaza periodic buletine informative privind piata funciara si circulatia terenurilor agricole situate in extravilan, care se supun informarii publice prin afisare pe site-ul propriu.