Ghid oficial: Ce taxe și impozite plătești în 2016 pentru veniturile din chirii?

ANAF a publicat recent pe pagina sa de internet Ghidul fiscal al contribuabililor persoane fizice care realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor, în care sunt detaliate obligațiile fiscale pe care le au de îndeplinit persoanele fizice care realizează venituri din chirii. Documentul se referă la închirierea bunurilor mobile și imobile, fiind excluse arenda și închirierea în scop turistic.

Potrivit ghidului redactat de Fisc, veniturile din chirii sunt veniturile, în bani şi/sau în natură, provenind din cedarea folosinţei bunurilor mobile şi imobile, obţinute de către proprietar, uzufructuar sau alt deţinător legal, altele decât veniturile din activităţi independente. Aceste venituri se stabilesc pe baza unui contract încheiat între părți, în formă scrisă.

Concret, contribuabilii care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare, au obligaţia să înregistreze contractul de închiriere la organul fiscal, în termen de 30 de zile de la data încheierii contractului între părţi, se arată în documentul citat. Tot atunci trebuie să fie depus și formularul 220 „Declaraţia privind venitul estimat/norma de venit”.

În cazul în care bunul închiriat este deţinut în comun, contractul se înregistrează de către fiecare coproprietar la organul fiscal în a cărui rază teritorială îşi are domiciliul. Documentele se prezintă în copie şi original, urmând ca după verificarea realităţii datelor de către funcţionarul public de la ghişeu, actele în original să fie restituite contribuabilului.

În ghidul ANAF se precizează că documentele necesare pentru înregistrarea unui contract de închiriere sunt:

• contractul de închiriere (un exemplar în original se va păstra de către organul fiscal);
• declaraţia privind venitul estimat/norma de venit – formular 220 în 2 exemplare pentru fiecare proprietar, coproprietar, uzufructuar sau alt deţinător legal, după caz;
• actul de proprietate/deţinere legală, copie şi original;
• împuternicire însoțită de actul de identitate al împuternicitului, după caz.

Formularul 220 se depune în termen de 30 zile de la încheierea contractului de închiriere

Potrivit ghidului oficial al Fiscului, contribuabilii care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendare, au obligaţia să depună formularul 220 „Declaraţia privind venitul estimat/norma de venit” în termen de 30 de zile de la încheierea contractului între părţi.

În cazul persoanelor fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din mai multe surse, respectiv contracte de închiriere, depun câte o declarație estimativă pentru fiecare sursă. În situația închirierii bunurilor deținute în comun, fiecare coproprietar completează şi depune câte o declarație, corespunzător cotei care îi revine din proprietate, se arată în documentul citat.

ANAF menționează că declarațiile fiscale se completează în două exemplare, astfel că originalul se depune la registratura organului fiscal competent sau la oficiul poştal, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, iar copia se păstrează de către contribuabil.

Atenție! Data depunerii declarațiilor este data înregistrării acesteia la organul fiscal sau data depunerii la poştă, după caz.

Organul fiscal competent, la care se depun formularul 220 și contractul de închiriere, poate fi:

• organul fiscal în a cărui rază teritorială contribuabilul are adresa unde îşi are domiciliul, potrivit legii sau adresa unde locuieşte efectiv, în cazul în care aceasta este diferită de domiciliu, pentru persoanele fizice care au domiciliul fiscal în România;
• în situaţia în care contribuabilul/plătitorul nu are un domiciliu fiscal cunoscut sau nu are domiciliu fiscal în România, competenţa teritorială revine organului fiscal în raza căruia se face constatarea actului sau faptului supus dispoziţiilor legale fiscale;
• în cazul persoanelor fizice nerezidente şi care au obligaţia sau optează să îşi desemneze, potrivit legii, un împuternicit în România sau pentru care se numeşte un curator fiscal, potrivit legii, competenţa de administrare revine organului fiscal în a cărui rază teritorială se află domiciliul fiscal al împuternicitului sau curatorului fiscal, după caz.

Plățile anticipate cu titlu de impozit se stabilesc prin decizie de impunere

Contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor pe parcursul unui an, cu excepţia veniturilor din arendare, datorează plăţi anticipate cu titlu de impozit în contul impozitului pe venit către bugetul de stat.

În urma prelucrării datelor înscrise de contribuabil în „Declarația privind venitul estimat/norma de venit”, organul fiscal competent emite "Decizia de impunere privind plăţile anticipate cu titlu de impozit pe venit/contribuţii de asigurări sociale de sănătate, precum şi privind obligaţiile de plată cu titlu de contribuţii de asigurări sociale", prin care stabilește plăţile anticipate cu titlu de impozit datorate de contribuabil în contul impozitului pe venitul anual datorat, se menționează în ghidul ANAF.

Această decizie se întocmește în două exemplare: unul este comunicat contribuabililor, iar cel de-al doilea se arhivează la organul fiscal competent, la dosarul contribuabilului.

Potrivit ghidului oficial al Fiscului, plățile anticipate pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor, cu excepția veniturilor din arendă, pot fi stabilite de organul fiscal și pe baza veniturilor determinate în sistem real, conform datelor din contabilitate.

Important! În cazul în care, potrivit clauzelor contractuale, venitul din cedarea folosinţei bunurilor reprezintă echivalentul în lei al unei sume în valută, determinarea venitului anual estimat se efectuează pe baza cursului de schimb al pieţei valutare, comunicat de Banca Naţională a României, din ziua precedentă celei în care se efectuează impunerea.

Contribuabilii vor trebui să efectueze plățile anticipate în patru rate egale, până la data de 25 inclusiv a ultimei luni din fiecare trimestru, respectiv:

• 25 martie,
• 25 iunie,
• 25 septembrie,
• 21 decembrie (În situaţia în care data de 21 decembrie, este zi nelucrătoare, plățile se efectuează până în ultima zi lucrătoare anterioară datei de 21 decembrie).

În situația în care contribuabilul optează pentru determinarea venitului net în sistem real pe baza datelor din contabilitatea în partidă simplă, în documentul citat sunt menționate câteva reguli pentru stabilirea impozitului datorat de contribuabili.

Astfel, opțiunea se exercită pentru fiecare an fiscal, prin completarea declaraţiei privind venitul estimat/norma de venit pentru anul în curs şi depunerea formularului la organul fiscal competent până la data de 31 ianuarie inclusiv. În cazul în care contribuabilii încep să realizeze în cursul anului, după data de 31 ianuarie inclusiv, venituri din această categorie, opţiunea se exercită pentru anul fiscal în curs, în termen de 30 de zile de la data producerii evenimentului, prin completarea şi depunerea declaraţiei privind venitul estimat/norma de venit.

Concret, în cursul anului fiscal contribuabilii sunt obligați să efectueze plăți anticipate cu titlu de impozit către bugetul de stat, în contul impozitului anual datorat. În acest sens, organul fiscal competent stabileşte plăţile anticipate prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual estimat din declaraţia privind venitul estimat/norma de venit şi emite decizia de impunere, care se comunică contribuabililor

Pentru declaraţiile privind venitul estimat/norma de venit depuse în luna decembrie nu se mai stabilesc plăţi anticipate, venitul net aferent perioadei până la sfârşitul anului urmând să fie supus impozitării potrivit deciziei de impunere emise pe baza declaraţiei privind venitul realizat.

Impozitarea venitului net din cedarea folosinței bunurilor

Conform ghidului oficial al ANAF, contribuabilii au obligaţia de a depune declaraţia privind venitul realizat la organul fiscal competent pentru fiecare an fiscal, până la data de 25 mai inclusiv a anului următor celui de realizare a venitului. Declaraţia privind venitul realizat se completează pentru fiecare sursă şi categorie de venit şi se depune de către:

• contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor, determinate în sistem real;
• contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor care au depus declaraţii de venit estimativ în luna decembrie şi pentru care nu s-au stabilit plăţi anticipate, conform legii;
• contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor, în baza contractelor încheiate între părţi în care chiria este exprimată în lei, a căror impunere este finală, pentru situaţiile în care intervin modificări ale clauzelor contractuale, caz în care plăţile anticipate de impozit vor fi luate în calcul la stabilirea impozitului anual datorat.

Nu au obligaţia depunerii declaraţiei privind venitul realizat, contribuabilii care realizează venituri din cedarea folosinţei bunurilor pentru care chiria prevăzută în contractul încheiat între părţi este stabilită în lei, nu au optat pentru determinarea venitului net în sistem real şi la sfârşitul anului anterior nu îndeplinesc condiţiile pentru calificarea veniturilor în categoria veniturilor din activităţi independente

Cum se determină venitul brut și venitul net din chirii?

În ghidul publicat recent pe pagina de internet a ANAF sunt detaliate modurile de stabilire a veniturilor brute și nete realizate din cedarea folosinței bunurilor.

1. Venitul brut

Venitul brut din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile din arendarea bunurilor agricole, reprezintă totalitatea sumelor în bani şi/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură stabilite potrivit contractului încheiat între părţi, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării acestora. Venitul brut se majorează cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispoziţiilor legale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deţinător legal, dacă sunt efectuate de cealaltă parte contractantă.

În cazul veniturilor obţinute din închirierea bunurilor mobile şi imobile din patrimoniul personal, venitul brut se stabileşte pe baza chiriei prevăzute în contractul încheiat între părţi pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării chiriei.

Dacă venitul realizat din chirii reprezintă echivalentul în lei al unei sume în valută, contribuabilii determină venitul brut pe baza cursului de schimb al pieţei valutare comunicat de Banca Naţională a României, valabil pentru ultima zi a fiecărei luni, corespunzător lunilor din perioada de impunere.

Conform ghidului oficial al ANAF, în situaţia în care, cheltuielile ce cad în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deţinător legal, sunt efectuate de cealaltă parte contractantă,venitul brut stabilit prin contractul încheiat între părţi se majorează cu valoarea investiţiilor efectuate la bunurile mobile şi imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui deţinător legal, care fac obiectul contractului de cedare a folosinţei bunurilor, inclusiv al contractelor de comodat.

În termen de 30 de zile de la finalizarea investiţiilor, partea care a efectuat investiţia este obligată să comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui deţinător legal valoarea investiţiei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt deţinător legal are obligaţia să declare la organul fiscal competent valoarea investiţiei, în declaraţia privind venitul realizat.

De exemplu, cheltuielile ce se încadrează în cota forfetară de cheltuieli ce trebuiesc efectuate de proprietar, referitoare la întreţinerea şi repararea locuinţei închiriate, pot fi:

• întreţinerea în bune condiţii a elementelor structurii de rezistenţă a clădirii, elementelor de construcţie exterioară a clădirii, cum ar fi: acoperiş, faţadă, curţile şi grădinile, precum şi spaţii comune din interiorul clădirii, cum ar fi: casa scării, casa ascensorului şi altele asemenea;
• întreţinerea în bune condiţii a instalaţiilor comune proprii clădirii, respectiv ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze;
• repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în exploatare şi de funcţionare a clădirii pe toată durata închirierii locuinţei.

În cazul efectuării de către chiriaş a unor astfel de cheltuieli care cad în sarcina proprietarului şi se încadrează în cota forfetară de cheltuieli, cu diminuarea corespunzătoare a chiriei, nu majorează venitul brut, impunerea rămâne nemodificată.

2. Venitul net

Venitul net din cedarea folosinţei bunurilor se stabileşte prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 40% asupra venitului brut şi a contribuţiiilor de asigurări sociale de sănătate datorate, după caz. Pentru recunoaşterea deductibilităţii cheltuielii stabilite forfetar, proprietarul nu este obligat să prezinte organului fiscal documente justificative, se menționează în ghidul oficial al ANAF.

Cheltuiala deductibilă aferentă venitului, stabilită în cota forfetară de 40% aplicată la venitul brut, reprezintă uzura bunurilor închiriate şi cheltuielile ocazionate de întreţinerea şi repararea acestora, impozitele şi taxele pe proprietate datorate potrivit legii, comisionul reţinut de intermediari, primele de asigurare plătite pentru bunul cedat spre folosinţă.

Reguli de calculare a impozitului anual

Impozitul anual datorat se stabileşte, conform ghidului ANAF, de organul fiscal competent pe baza declaraţiei privind venitul realizat, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net anual impozabil. Organul fiscal stabileşte impozitul anual datorat pe baza declaraţiei privind venitul realizat şi emite decizia de impunere, pe care o comunică contribuabililor.

Diferenţele de impozit rămase de achitat conform deciziei de impunere anuale se plătesc în termen de cel mult 60 de zile de la data comunicării deciziei de impunere, perioadă pentru care nu se calculează şi nu se datorează sumele stabilite ca accesorii (dobânzi, penalităţi) potrivit reglementărilor în materie privind colectarea creanţelor bugetare.

Impozitul reprezentând plată anticipată pe veniturile din cedarea folosinţei bunurilor şi diferenţele de impozit anual de regularizat, stabilite în plus se pot achita:

• în numerar la sediile organelor fiscale cât şi la Trezoreriile Statului;
• prin virament, în conturile deschise la Trezoreriile Statului;
• prin mandat poştal, în conturile deschise la Trezoreriile Statului.

Atentie! Contribuabilii care reziliază contractele de închiriere în cursul anului au obligaţia să înştiinţeze în scris în termen de 5 zile organul fiscal competent. În acest sens se depune formularul 220 la care se anexează, în copie, documentele din care să rezulte rezilierea contractelor de închiriere, cum ar fi: declaraţia pe propria răspundere, acordul părţilor, etc.

În situaţia rezilierii, în cursul anului fiscal, a contractelor încheiate între părţi în care chiria este exprimată în lei, plăţile anticipate stabilite potrivit sunt recalculate de organul fiscal competent la cererea contribuabilului, pe bază de documente justificative.

În situația rezilierii, în cursul anului fiscal, a contractelor încheiate între părți, în care chiria reprezintă echivalentul în lei al unei sume în valută, plățile anticipate se recalculează de organul fiscal competent la cererea contribuabilului, pe bază de documente justificative. Determinarea venitului anual se efectuează pe baza cursului de schimb al pieței valutare, comunicat de Banca Națională a României, din ziua precedentă celei în care se emite decizia de impunere, impozitul fiind final.

Pentru veniturile din chirii se plătește și CASS

Potrivit ghidului ANAF, baza lunară de calcul al contribuției de asigurări sociale de sănătate pentru persoanele fizice care realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor este diferența dintre venitul brut și cheltuiala deductibilă determinată prin aplicarea cotei de 40% asupra venitului brut, diferența pozitivă dintre venitul brut și cheltuielile efectuate în scopul realizării acestor venituri, exclusiv cheltuielile reprezentând contribuția de asigurări sociale de sănătate, după caz, raportată la numărul de luni din anul fiscal prevăzut în contractul încheiat între părți, și nu poate fi mai mare decât valoarea a de 5 ori câștigul salarial mediu brut, în vigoare în anul pentru care se stabilește contribuția.

AvocatNet.ro a scris pe larg despre plata CASS în cazul veniturilor din chirii în acest articol. 

Atenție! Nedepunerea la termen a declaraţiilor de venit de către persoanele fizice constituie contravenţie şi se sancţionează cu amendă de la 50 lei la 500 lei.


Puteti consulta ghidul oficial al ANAF în fisierul atașat acestui articol sau accesând acest link.