UPDATE: Asociațiile de proprietari pot înscrie o ipotecă pe apartamentele datornicilor la cheltuielile blocului

Asociațiile pot avea o ipotecă legală asupra apartamentelor proprietarilor din condominiu și, pe lângă asta, un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, ca să-și poată recupera cotele restante la cheltuielile asociației.

O prevede Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor, care a înlocuit vechea reglementare a asociațiilor, adică Legea nr. 230/2007, din 28 septembrie 2018.

"Asociaţia de proprietari are ipotecă legală asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. De asemenea, pentru aceleaşi creanţe, asociaţia de proprietari beneficiază de un privilegiul general mobiliar asupra bunurilor mobile situate în apartamentele şi celelalte spaţii proprietăţi individuale amplasate în condominiul respectiv. Privilegiul vizează doar bunurile mobile situate în imobilul cu privire la care există sumele datorate", potrivit noii legi a asociațiilor de proprietari.

În timp ce vechea lege prevede un privilegiu imobiliar cu rang prioritar, noua lege se va referi la o ipotecă legală, care se va înscrie la cartea funciară și care va putea fi ștearsă în maximum zece zile de la data la care restanțele au fost achitate. Pentru toate aceste lucruri, asociația va fi scutită de taxă de timbru. O ipotecă este, practic, cea mai bună modalitate de a recupera, într-un fel sau altul, o datorie restantă de la cineva.

În plus, prevede legea actuală, executorii vor fi obligați să anunțe în scris asociațiile de proprietari cu privire la posibilitatea de a interveni într-o executare silită pornită de un al creditor al locatarului restant.

Cum se va ajunge la înscrierea unui ipoteci

Potrivit noii legi, administratorul va fi obligat să anunțe în scris proprietarul care are restanțe la cheltuielile comune ale imobilului. "Asociaţia de proprietari, prin preşedinte, are dreptul de a acţiona în instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile  asociaţiei mai  mult  de  60  de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei, informând membrii asociaţiei prin afişare la avizier", prevede actul.

Asta înseamnă că va fi suficient să treacă două luni de la scadență pentru ca asociația să aibă dreptul să dea proprietarul în judecată. Dar, odată împlinit termenul conform prevederii de mai sus, asociația va avea dreptul să meargă la cartea funciară pentru a-și înscrie ipoteca.

"Ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă, numai după împlinirea termenelor prevăzute la art.78 alin.(2) (prevederea de mai sus - n.red.)", prevede, mai exact, noua lege.

Atât înscrierea ipotecii la cartea funciară, cât și acționarea în judecată a proprietarului datornic sunt instrumente la care asociația apelează doar dacă consideră că este necesar și nu sunt interdependente.

Modificarea, de bun augur?

Am întrebat un avocat cum se traduce înlocuirea privilegiului imobiliar cu rang prioritar cu ipoteca imobiliară, adusă de legea aplicabilă din 28 septembrie 2018.

"Modificările din legea asociațiilor de proprietari urmează trendul legiuitorului, început prin Codul civil în vigoare din 2011, de a transforma/ redenumi/ confunda privilegiile cu ipoteci. Conform noului Cod civil, ce era reglementat anterior ca privilegiu special, acum găsim ca ipotecă legală. Găsesc contradictoriu modul nou de reglementare și nu înțeleg scopul urmărit de legiuitor: este acela de a proteja suplimentar asociațiile de proprietari (așa cum reiese din necesitatea informării asociației că există un dosar de executare pentru un apartament) sau de a o introduce între ceilalți creditori ipotecari, la comun cu banca creditoare etc.?", spune Liliana Grădinaru, avocat.

Avocata ne explică faptul că ipoteca legală pe care o vor avea asociațiile după înscrierea la cartea funciară va fi valorificată după privilegiile speciale. "Ca ordine de plată, întâi se plătesc creanţele garantate cu privilegiul general, mobiliar şi imobiliar al cheltuielilor de judecată şi executare făcute în interesul comun al creditorilor, apoi privilegiile speciale, mobiliare şi imobiliare, conservate potrivit legii (adică înscrise) și apoi ipotecile, legale şi convenţionale, mobiliare sau imobiliare", a precizat Liliana Grădinaru.

O diferență care nu ar trebui scăpată din discuție este și următoarea: dacă, înainte, privilegiul asociației putea fi radiat nu doar de asociație, ci și de datornic, pe noua lege, unde avem ipoteca legală, doar asociația va putea să o înlăture de la cartea funciară.

Este de bun augur însă că noua lege vine să protejeze drepturile celorlalți proprietari și locatari din bloc, prin faptul că executorul care se ocupă de urmărirea silită a unui apartament din respectivul bloc va trebui să anunțe asociația despre acest lucru.