Tranzacții imobiliare – persoane fizice și scopul economic – implicații fiscale si juridice

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:00:09] Bună dimineața! O să mai aștept câteva secunde până se loghează toată lumea și reușește să intre în discuția noastră de astăzi. O să zic bună dimineața în mod oficial, colegii mei de la tehnic o să vă permită accesul în continuare. Vă zic bine ați venit la un nou webinar avocatnet.ro, vorbim astăzi despre o temă extrem de complexă care poate pune probleme serioase, vorbim despre tranzacțiile imobiliare și tratamentul lor fiscal și juridic. Așa cum ați văzut deja în descrierea evenimentului, invitații noștri de astăzi ne vor ajuta să înțelegem mai bine cum se declară veniturile din tranzacții imobiliare, cum ne raportăm la TVA în ceea ce le privește, dar și evident care este practica Fiscului în controalele care vizează taxarea acestor tranzacții și ce puncte nevralgice pot apărea în cazul în care încadrarea lor fiscală și juridică nu s-a făcut corect.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:01:09] Totodată vom analiza astăzi și niște spețe practice, avem câteva studii de caz pregătite pentru dumneavoastră, dar vă invităm ca de fiecare dată să participați cu propriile întrebări și nelămuriri. E suficient să le scrieți pe chat-ul aplicației undeva în partea de jos, iar eu voi urmări toate întrebările astea și voi încerca să le integrez în fluxul discuției noastre. O să am rugămintea ca de fiecare dată să le formulați cât mai succint și mai clar ca să le putem înțelege cât mai bine și să vă putem răspunde la ele.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:01:41] Pentru că avem foarte multe de discutat astăzi o să încep rapid cu prezentarea invitaților ca să putem intra apoi cât mai repede în subiect. Cu permisiunea domnilor voi începe Stela Andrei, Stela este partener asociat în departamentul de asistență fiscală și juridică al EY România. Ea are o specializare în servicii de consultanță pentru dezvoltarea capitalului uman. Are o experiență de peste 15 ani în domeniul fiscal și s-a ocupat în principal de zona de impozit pe venit și contribuții sociale pentru persoane fizice. Bună dimineața, Stela, bine ai revenit la avocatnet.ro, nu e prima oară când participi la un webinar organizat de noi. Știu că ați pregătit astăzi pentru participanți și o mică surpriză, un chestionar scurt cu câteva întrebări, ne dai câteva detalii despre el?

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:02:29] Bună dimineața, Roxana! Într-adevăr și eu mă bucur, plăcerea este de partea mea să ne revedem într-un format chiar dacă este digitalizat, totuși e bine să ne revedem. Bună dimineața, tuturor participanților!

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:04:27] Între timp eu o să merg mai departe cu prezentarea invitaților și îl voi introduce pe Dan Fleșariu, lider al departamentului de tranzacții imobiliare din cadrul EY.

Dan Fleșariu - Lider Departament Tranzacții Imobiliare - EY România [00:04:37] Bună dimineața!

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:04:38] Bună dimineața, Dan! Dan este un expert veritabil în această arie de practică, are 16 ani de experiență în sectorul imobiliar, timp în care a coordonat tranzacții majore. Mulțumim, Dan, pentru că ești alături de noi astăzi.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:04:52] Merg mai departe merg cu Costin Manta. Costin este director în departamentul de asistență fiscală și juridică pe zona de taxe indirecte la EY România. Costin are și el o experiență de peste 14 ani în zona de impozitare directă fiind specializat pe TVA și toată paleta de consultanță care vizează această taxă. Bună dimineața, Costin! Nici tu nu ești la prima participare la un webinari avocatnet.ro, mă bucur să te avem din nou aici în calitate de speaker și să beneficiem de expertiza ta.

Costin Manta - Director Departamentul de Asistență Fiscală și Juridică, Taxe Indirecte - EY Româania [00:05:25] Bună dimineața, mă bucur să fiu aici și sper ca participanții să găsească foarte util intervențiile noastre.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:05:31] Merg mai departe acum către specialiștii noștri pe partea de legal. Aici ne bucurăm de prezența lui Călin Stan. Călin este avocat la Radu și Asociații, societatea de avocatură parteneră a EY România. Experiența extinsă a lui Călin este centrată pe litigii de drept administrativ și fiscal, dar acoperă și litigiile din domeniul dreptului civil și comercial de achiziții publice, dar și insolvență și reorganizare judiciară. Bună dimineața, Călin, bine ai venit, abia aștept să ne povestești despre implicațiile juridice și riscurile pe care le pot genera inspecțiile fiscale în zona tranzacțiilor imobiliare.

Călin Stan - Avocat - Radu și Asociații SPRL [00:06:09] Bună dimineața tuturor, mă bucur să fiu alături de voi aici și la fel cum spunea și Costin și Stela, sperăm că acest webinar de astăzi va fi un câștig pentru participanți în primul rând.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:06:23] Bun și pentru că nu putem vorbi cu adevărat despre tranzacții imobiliare fără să ascultăm și punctul de vedere al unui notar, mă bucur să îl introduc astăzi pe Radu Berevoianu, notar public în București. Este notar cu o experiență din anul 2011, iar de-a lungul carierei sale a acoperit cu succes o gamă vastă de spețe multe dintre ele vizând exact tranzacții imobiliare complexe, deci subiectul pe care îl detaliem noi astăzi. Bună dimineața, Radu, mă bucur mult că ești alături de avocatnet.ro astăzi, sunt sigură că ne vei ajuta cu multe informații valoroase.

Radu Berevoianu - Notar Public - Societatea Profesională Notarială Berevoianu și Asociații [00:06:59] Bună dimineața! Mulțumesc pentru invitație și sper ca aporul meu să fie apreciat de toți participanții.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:07:49] Aș vrea ca să conturez un pic și scopul discuției, vorbim de tranzacții imobiliare, dar ne-am propus în sesiunea de astăzi să discutăm despre transferul proprietăților imobiliare. Clar, tranzacțiile imobiliare cuprind o sferă mult mai largă, vorbim și de chirii și multe altele. Dar astăzi pentru că altfel ne-ar lua o zi întreagă să discutăm, am zis să ne limităm strict la contextul respectiv.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:08:15] Bun. Dan, tu vei sparge gheața astăzi așa că îți cedez această scenă virtuală și te invit să ne dai câteva informații de context ca să înțelegem cum a arătat piața imobiliară în 2020 și poate la ce ne așteptăm la anii care vin.

Dan Fleșariu - Lider Departament Tranzacții Imobiliare - EY România [00:08:32] Am să încerc să fiu scurt ca să las colegilor mei să detalieze subiectul de bază al discuției de astăzi și vom vorbi foarte pe scurt despre piața rezidențială în 2020. Cu ce vreau să încep cu faptul că fundamentele pieței arată bine. Avem 96% rată de proprietate, sigur că da, mulți vor întreba ce are asta cu fundamentele pieței în sensul cererii, dacă atât de mulți români sunt deja proprietari pe locuințe. În primul rând arată o mentalitate, acea mentalitate de proprietar. În al doilea rând, arată disponibilitatea pieței de a merge spre dezvoltări rezidențiale în scop de închiriere pentru a se realiza acel echilibru între proprietate și chirie. Pe de altă parte o statistică făcută publică de Comisia Uniunii Europene arată că aproape jumătate dintre români trăiesc în locuințe supraaglomerate, ceea ce înseamnă că avem practic cei mai puțini metri pătrați pe cap de membru de familie din Uniunea Europeană. Dacă comparăm acest fapt cu faptul că circa 80% din fondul locativ este depășit moral și degradat fizic, iată că deja apare evidentă necesitatea de locuințe noi.

Dan Fleșariu - Lider Departament Tranzacții Imobiliare - EY România [00:10:08] Din punct de vedere al potențialilor clienți trebuie să ne uităm la trei elemente, o dată este migrația internă care conform unui studiu al Băncii Mondiale în prima decadă a acestui secol s-a cifrat la peste 10% din populație și nu avem niciun element care să ne facă să credem că acest trend nu a continuat până în prezent. De asemenea, sunt indicații că un număr semnificativ de români plecați din țară ar intenționa să se întoarcă într-un viitor predictibil și sunt mulți și probabil aceia dintre dumneavoastră care sunt dezvoltatori, probabil cunosc cazuri și nu puține de români care lucrează în străinătate și care își caută o locuință în România și nu cel din urmă, vorbim de creșterea puterii de cumpărare care se dovedește a fi sustenabilă și vom vedea chiar în slide-ul următor.

Dan Fleșariu - Lider Departament Tranzacții Imobiliare - EY România [00:11:24] Iată că România este pe un trend continuu ascendent în ceea ce privește puterea de cumpărare. Cum ne așteptam suntem în urma unor țări precum Polonia, Ungaria și Cehia, dar trendul este clar și sustenabil și e natural să ne apropiem cât mai mult de media Uniunii Europene.

Dan Fleșariu - Lider Departament Tranzacții Imobiliare - EY România [00:11:54] Pe orașe, dacă ne uităm în graficul acum de pe ecran, observăm Bucureștiul, Clujul și Timișoara care se situează binișor peste media națională. Pentru unii ar putea să pară o surpriză, dar în realitate nu este chiar o surpriză. Timișoara și Clujul stau ceva mai bine la puterea de cumpărare decât Bucureștiul asta datorită faptului că procentual vorbind au un număr mai mare de industrii și de angajați în industrii cu valoare adăugată mare. Bucureștiul fiind o piață foarte mare, ponderea acestor angajați este mai mică, dar în număr absolut desigur Bucureștiul se situează peste celelalte orașe vizavi de persoane cu putere de cumpărare ridicată.

Dan Fleșariu - Lider Departament Tranzacții Imobiliare - EY România [00:12:49] Haideți să ne uităm puțin și la prețuri. Aici am reprezentat grafic evoluția indicelui prețurilor având ca referință vârful dinaintea crizei din 2008 - 2010 și anume, anul 2007 după care practic a început căderea pieței, să zic ca medie România nu a ajuns încă la acel nivel, nu s-a întors de unde a plecat, nici Bucureștiul nu s-a întors de unde a plecat. Singurul oraș care a depășit acel nivel este Clujul. Și iată, Timișoara se apropie de nivelul respectiv, mai are un pic și ajunge acolo. Deci din punctul acesta de vedere potențial de creștere a prețurilor mai există și vom vedea și în slide-ul următor.

Dan Fleșariu - Lider Departament Tranzacții Imobiliare - EY România [00:13:51] Este practic asemănător doar că în loc să vizualizăm indexul, am vizualizat prețurile efective, prețurile medii din diverse piețe. Iată că încă sunt la o valoare rezonabilă față de unde erau în anul 2007. Mergând în continuare cu prezentarea trebuie să ne uităm puțin și la cât de accesibile sunt la ora actuală locuințele pentru români. Și aici am făcut o comparare în afară de principalele noastre orașe, am vrut să le comparăm puțin cu celelalte orașe din regiune cu care ne comparăm noi de obicei, vorbim de Varșovia, Praga, Budapesta și Sofia. Și iată că și aici stăm bine și s-ar putea concluziona că mai este loc de creștere în piață. Ceea ce vreau să subliniez, mai este loc de creștere, dar această creștere trebuie să fie rezonabilă. Nu ne putem permite să intrăm într-o bulă și nici nu cred că piața este la fel de imatură ca în 2007 ca să intre într-o bulă. Atâta timp cât creșterile se situează la un nivel rezonabil peste rata inflației, creșterile de preț, considerăm că sunt sustenabile cu condiția să nu se întâmple ceva în piață care să afecteze solvabilitatea cererii în sensul ca oamenii să continue să își permită să nu fie împiedicați să își realizeze dorința de cumpărare în urma unor factori externi care le afectează veniturile.

Dan Fleșariu - Lider Departament Tranzacții Imobiliare - EY România [00:15:47] Din punct de vedere tranzacții iată 2020 față de 2021, în principal a stat bine. Marea majoritate a orașelor, singura excepție este Timișoara, dar acolo sunt convins că a fost doar o problemă conjuncturală, în marea majoritate a piețelor noastre au fost mai multe tranzacții în acest an decât în anul 2019 deși la începutul anului sau când a început lockdownul în martie anul trecut probabil mulți s-ar fi așteptat ca situația să fie mult mai dramatică. Nu este, este chiar încurajator. Să vedem cum vom începe și anul acesta.

Dan Fleșariu - Lider Departament Tranzacții Imobiliare - EY România [00:16:32] Voi vorbi puțin despre București. Bucureștiul este o piață după cum ați văzut și din slide-ul precedent este o piață care domină prin volumul tranzacțiilor. Este o piață unde deși prețul mediu de exemplu este mai mic decât la Cluj, prețurile maxime sunt mai mari decât în Cluj. Și aici am făcut un mic breakdown pe cartiere. Sunt principalele cartiere premium și de asemenea, cartierele pe care noi le calificăm ca fiind în zona de mediu superior, zona de mediu și mediu inferior.

Dan Fleșariu - Lider Departament Tranzacții Imobiliare - EY România [00:17:47] Rămânem tot în București ca să vorbim puțin despre piața chiriilor și legat de chirii să vorbim și de randamente, iarăși am făcut același breakdown pe cartiere și după cum probabil mulți dintre dumneavoastră se așteptau, iată ultracentralul și segmentul de piață medie dau cele mai mari randamente. Sigur că vom vedea spre sfârșitul prezentării mele că nu doar randamentul este singurul lucru pe care trebuie să îl luăm în calcul, dar acestea sunt niște informații pe care le puteți avea în vedere în cazul în care doriți să achiziționați proprietăți imobiliare apartamente în vederea închirierii pentru a vă orienta unde anume să achiziționați.

Dan Fleșariu - Lider Departament Tranzacții Imobiliare - EY România [00:18:49] Haideți să trecem puțin mai departe, acesta este slide-ul pentru care vă spuneam că nu randamentul este totul pentru că intervine și volatilitatea pieței. În general după cum s-a observat și în criza din 2008, segmentele premium, zonele ultracentrale și parte din segmentul mediu superior au reacționat mult mai puțin la criză decât segmentele mediu și mediu inferior. Segmentele mediu și mediu interior sunt primele afectate de orice criză economică.

Dan Fleșariu - Lider Departament Tranzacții Imobiliare - EY România [00:19:33] În celelalte segmente premium și mă rog, ultracentralul este într-un fel tot premium pentru că date fiind prețurile nu oricine își permite să locuiască în ultracentral în special în proiecte noi ultracentrale. Vorbim aici de un segment de cumpărători care au ajuns deja la un grad de independență financiară și la un grad foarte ridicat de înțelegere a fenomenelor de business. Sunt genul de clienți care văd o criză mai degrabă ca o oportunitate decât ca un element de panică. Panica întotdeauna se va instala cu precădere în zona de mediu și mediu inferior. Nu avem ce face, aceasta este o realitate economică și socială. Segmentele premium, zona centrală sunt mult mai stabile, deci când vorbim de diferențe de randament, bine ar fi să luăm în calcul și siguranța pe care ne-o oferă o investiție din punct de vedere al menținerii valorii și a creșterii acesteia pe termen scurt mediu, pe termen lung toate cresc imobiliare, dacă le privim pe termen lung nu cred că există vreun segment unde să avem scădere, depinde cum definim, dar în general pe termen mediu și scurt segmentele premium și zonele ultracentrale sunt mult mai stabile.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:21:23] Mă întrebam cum vezi tu evoluția pieței rezidențiale în următorii ani, cam ce semnale sunt în direcția asta?

Dan Fleșariu - Lider Departament Tranzacții Imobiliare - EY România [00:21:33] După cum am arătat, cererea fundamentală este acolo. Avem toate cele necesare pentru a continua să creștem pe piața rezidențială. Singurul element de risc pe care îl văd este riscul ca o anumită parte a cererii să devină insolvabilă în urma evoluțiilor macroeconomice date de această criză, dacă se mai întâmplă un lockdown. Deci există foarte multă incertitudine la ora actuală. De asemenea, probabil că știți, începând din acest an avem și pentru sectorul privat, avem acea obligație ca toate clădirile care se autorizează și se construiesc de acum înainte să fie cât mai aproape de zero emisii. Deci componenta de mediu va fi foarte puternic și este foarte puternic reglementată, ceea ce se va traduce în mod normal în niște costuri de construire mai mari și care cel puțin parțial se vor reflecta creșteri de prețuri.

Dan Fleșariu - Lider Departament Tranzacții Imobiliare - EY România [00:22:52] Trebuie să vedem și în contextul economic care e posibil să vină și să nu fie foarte pozitiv, să vedem în acest context în ce măsură cererea va stagna. Există acest risc, nu putem spune că nu există. Trebuie să fim conștienți de el. Mă aștept ca genul acesta de creșteri de costuri, iarăși să afecteze mai mult segmentul mediu și mediu inferior pentru că pe celelalte segmente deja s-au aplicat alte standarde. S-a construit la alte standarde din punct de vedere mediu o eficiență termică și așa mai departe. Deci la ei impactul procentual va fi mai mic în zonele acestea. Deci dacă vreți un pronostic ce facem, creștem sau nu creștem, nu pot să vă spun. Eu pot doar să vă spun care sunt elementele pe care trebuie să le luăm în calcul atunci când ne facem propriile noastre socoteli și după cum știe fiecare antreprenor, socotelile sunt socoteli. Deci succes tuturor.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:24:18] Mulțumim! Hai să mergem mai departe, mergem direct la declararea veniturilor, cred că asta e o zonă care ne doare foarte tare.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:24:31] Mulțumesc, Roxana! Dan a fost foarte interesant să înțelegem care este evoluția pieței și cred că incertitudinea e un cuvânt pe care îl pronunțăm din ce în ce mai mult în ultimul timp, mai ales cu ce s-a întâmplat și cu ce se întâmplă în continuare este evident că avem o mare incertitudine pe mai multe planuri. Și asta de altfel se vede și în partea de fiscalitate, incertitudine poate neclaritate, ne așteptăm la anumite aspecte, unele se întâmplă, altele nu se întâmplă, dar să trecem să vorbim despre subiectul care ne este de interes pentru ziua de astăzi.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:25:18] Dacă e să discutăm într-un context mai larg, e o tendință pe care am observat-o de mai mult timp și anume, cea privind dorința multor persoane de a se orienta spre antreprenoriat. De a începe un business și eventual chiar în paralel cu o activitate pe care ei deja o desfășoară, iar unul dintre domenii care este de interes și oarecum care-ți oferă o flexibilitate, fiind clar în sfera tranzacțiilor imobiliare. Avem fie un capital pe care vrem să-l investim, apare o oportunitate de a cumpăra un teren sau un apartament, posibil la un preț extrem de avantajos și aș zice că așa începe aventura.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:26:02] Evident, începi să investighezi ce costuri ai ave,a ce taxe datorezi, ce obligații și așa mai departe. Și vorbind despre subiectul în zona impozitării persoanelor fizice în ceea ce privește transferul de proprietăți imobiliare, cea mai cunoscută variantă este cea pentru transferul din patrimoniul personal. De ce? Ce încântă evident la prima vedere este o cotă de impozitare redusă de 3%, un plafon neimpozabil de 450.000 de lei că nu plătim contribuții sociale și poate și un lucru extrem de important că nu avem de-a face cu ANAF-ul pentru că notarul public este cel care preia și se ocupă de partea asta pe care am vrea de multe ori să o evităm cât se poate de mult. Evident, aspectul legat de TVA este aș zice destul de bine cunoscut, ca fiind ceva de analizat dacă datorez sau ba, având în vedere marea problemă cu care s-au confruntat dezvoltatorii imobiliari pe la sfârșitul anului 2009 când ANAF a cerut plata retroactivă a TVA-ului de către persoanele fizice care au derulat tranzacții cu caracter de continuitate pe o perioadă retroactivă de cinci ani.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:27:24] Totuși ce a scăpat o perioadă îndelungată și în continuare e o zonă de risc ridicat este faptul că anumite tranzacții care sunt desfășurate de persoane fizice au de fapt un conținut economic pe care unii îl conștientizează, dar poate că îl ignoră sau unii poate care nu s-au informat în mod temeinic și atunci nu știu ce risc își asumă. Ce este diferit? Am discutat într-o astfel de situație de venituri din activități independente, iar tratamentul fiscal și obligațiile pe care le avem sunt altele. Lăsând la o parte variantele începerii unui business ca și companie și limitându-ne strict la persoana fizică care în substanță ar desfășura o activitate economică în mod independent persoana ar trebui să se înregistreze la Registrul Comerțului ca și persoană fizică autorizată și sigur să fie înregistrată fiscal. Apare obligația de a menține contabilitatea, de a avea documente pentru cheltuieli astfel încât să ai drept de deducere, nu există niciun plafon neimpozabil și ai și obligația personală de declarare și plată a taxelor.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:28:44] Ba mai mult, nici cota de impunere la prima vedere nu pare atractivă față de 3%, fiind 10% impozit pe venit se datorează și contribuții sociale pensie și sănătate chiar dacă acestea sunt plafonate și clar apar niște costuri adiționale pe care în mod normal foarte mulți ar dori să le evite. În contextul în care, cum zicea și Dan, ne-am confruntat cu o expansiune a acestei industrii pe parcursul a mai multor ani, sigur nu știm ce ne rezervă viitorul, ce aș vrea să menționez este că e foarte important să ne gândim cum vrem să investim, ce trebuie să facem. Pentru că în continuare ne confruntăm cum am menționat și mai devreme, cu o zonă gri în ceea ce privește impozitul pe venit și contribuțiile sociale, eventual în cazul în care vorbim de conținutul economic al unei activități.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:29:50] Chiar dacă autoritățile fiscale au inițiat controale la persoane fizice din perspectiva tezaurului aceștia nu au contestat acum mai mulți ani impozitarea prin notar, ci au considerat-o ca fiind una corectă. În iunie 2016 pentru că aș vrea să mă duc puțin în trecut ca să înțelegem mai bine anvergura situației de care discutăm, deci în iunie 2017 în urma unei analize de risc ANAF a constatat tranzacții imobiliare desfășurate de persoane fizice care în mod normal ar trebui să fie considerate transferuri din patrimoniul afacerii și nu cel personal și să fie supuse tratamentului fiscal corespunzător veniturilor din activități independente. Astfel, ANAF a emis o comunicare solicitând persoanelor fizice să își clarifice situația fiscală până la 30 iulie 2017. După această dată urmând să se inițieze inspecții fiscale în baza analizei de risc. Ne putem sigur întreba, care erau de fapt argumentele pe care le avea ANAF pentru a considera o activitate când eu cumpăr și poate la o anumită perioadă vând un bun imobiliar ca fiind una independentă în contextul în care persoanele care fac tranzacții cu valori mobiliare.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:31:16] Conform Codului Fiscal, o activitate independentă este orice activitate desfășurată de către o persoană fizică în scopul obținerii de venituri și care îndeplinește cel puțin patru din șapte criterii de independență. De asemenea, ordonanța care reglementează activitățile economice prevede că prin activitate economică se înțelege activitatea comercială desfășurată pentru a obține bunuri și servicii care sunt destinate vânzării în scopul obținerii de profit. Astfel, dacă e să discutăm de persoanele fizice care sunt implicate în tranzacții imobiliare, ANAF a susținut că acestea îndeplinesc cinci criterii de independență și anume, persoana fizică dispune de libertatea de a alege locul și modul de desfășurare a activității și programul de lucru, că dispune de libertatea de a desfășura activitatea pentru mai mulți clienți, că își utilizează patrimoniul personal și că are libertatea de a desfășura activitatea fie în mod direct, fie cu personal angajat sau în colaborare, în cazul nostru probabil de cele mai multe ori vorbim de a desfășura individual, singuri, persoana fizică.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:32:40] Totuși pentru că s-a sesizat o abordare neunitară privind tratamentul fiscal aplicat de diferite administrații fiscale și oarecum abordarea notarilor publici la acel moment era de a nu reține impozit pe venit decât dacă tranzacția era efectuată de către o companie, în 2018 pentru că ANAF a considerat că nu și-a îndeplinit un rol activ de informare, ba mai mult, a emis opinii contradictorii s-a decis să se introducă amnistia fiscală. Această amnistie a anulat obligațiile fiscale care s-ar fi datorat în cazul unei reclasificări a veniturilor din tranzacții imobiliare din patrimoniul personal adică atunci când plăteam 33%, unele obținute din activități independente cu o cotă de impunere mai mare la acel moment 16%.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:33:36] Și pentru că Roxana,vorbeai și tu la început în partea introductivă că e foarte important să avem și un reprezentant din partea notarilor publici pentru că ei într-adevăr joacă un rol extrem de important în tranzacțiile de transfer de proprietăți imobiliare și ne-am gândit că nu ar fi fost un webinar complet dacă nu-l aveam și pe Radu aici să ne expună și partea lui practică, ce se întâmplă la nivelul notarilor, îl invit în continuare să ne spună câteva aspecte legate de abordarea notarilor publici, poate preliminar amnistiei și cum s-a schimbat practica notarială ulterior.

Radu Berevoianu - Notar Public - Societatea Profesională Notarială Berevoianu și Asociații [00:34:26] Mulțumesc! Eu aș aborda mai degrabă la schimbarea Codului Fiscal la început 2016. Acolo au intervenit niște modificări importante din acest punct de vedere din perspectiva noastră notarială. În sensul că probabil știți până atunci impozitul datorat de persoanele fizice care înstrăinau din patrimoniul personal imobiliar era de altă natură, era acel 3% dacă înstrăinăm un imobil deținut mai puțin de 3 ani și 2% dacă înstrăinăm un imobil deținut mai mult de 3 ani, dar ambele procente scădeau cu câte un procent, cel de trei, ajungea la doi și cel de doi ajungea la unu, peste un anumit plafon pe preț de vânzare. Pe de altă parte mai aveam și o altă regulă atunci, dacă erau mai mulți vânzători inclusiv toți vindeau proprietate din devălmășie sau o proprietate în cote expres pe terminate, impozitul se împărțea între numărul de vânzători și se raporta pe CNP.

Radu Berevoianu - Notar Public - Societatea Profesională Notarială Berevoianu și Asociații [00:35:45] Odată cu schimbarea Codului Fiscal, regula s-a modificat în sensul că a apărut acest plafon de 450.000 neimpozabil la vânzările din patrimoniul personal și ceea ce depășește 450.000 de lei din preț se impozitează cu 3%. Se calculează de către notar, așa cum era și înainte și se virează direct către ANAF.

Radu Berevoianu - Notar Public - Societatea Profesională Notarială Berevoianu și Asociații [00:36:16] Una dintre marile diferențe acum este că impozitul se datorează per tranzacție, deci nu mai contează câți vânzători sunt, impozitul se calculează per tranzacție la ce excede 450.000 de lei, 3% și se repartizează după aceea la nivel de raportare către ANAF la numărul de vânzători. Și aici am atins chestiunea cu raportarea, noi facem după cum știți, de două ori pe an formularul 208 după fiecare șase luni în care raportăm impozitul încasat. Anterior pentru că toate tranzacțiile care aveau vânzători persoane fizice presupuneau impozit, toate tranzacțiile se raportau.

Radu Berevoianu - Notar Public - Societatea Profesională Notarială Berevoianu și Asociații [00:37:09] Astăzi nu mai raportăm decât pe cele pe care percepem impozit, deci sub 450.000 de lei, nepercepându-se impozit nu se raportează însă, avem o obligație specială de raportare în cazul tranzacțiilor care se fac sub grila notarială. Este un termen popular, grila aceasta este de fapt comandată de Ministerul de Finanțe, ea folosește atât notarilor, cât și experților, cât și instanțelor și este comandată de Ministerul Finanțelor și practic camerele notarilor publici împreună cu experții le realizează în fiecare an.

Radu Berevoianu - Notar Public - Societatea Profesională Notarială Berevoianu și Asociații [00:37:54] Aceste valori reprezintă un reper. Nu este întotdeauna 100% evoluția vieții, dar este destul de aproape. Piața evoluează mai repede în general decât această grilă anuală. Totuși tranzacțiile în care vânzători sunt persoanele fizice, cei care sunt sub grilă pentru că așa au hotărât părțile, se raportează indiferent dacă a perceput sau nu impozit. Și mă rog, ANAF-ul folosește aceste informații ca un element de abordare a impunerii, dar și de control.

Radu Berevoianu - Notar Public - Societatea Profesională Notarială Berevoianu și Asociații [00:38:40] Despre chestiunea legată de perceperea impozitului, la noi regula este clară, vânzători persoană fizică, dacă excede plafonului de 450.000 de lei, îi percep impozitul. Este în sarcina vânzătorului să te informeze ca notar că el se află într-o altă situație, în situația în care vinde din patrimoniul afacerii. Și aici eu aș distinge între două situații, una este vânzătorul PFA și alta este cel declarat în scopuri de TVA, înregistrat în scopuri de TVA. Înregistrarea și-a făcut-o expres pentru înstrăinări sau a avut-o poate pentru alt motiv, pentru venituri din chirii, dar în orice caz acționează ca atare și înțelege că operațiunile de vânzare sunt de maniera unei afaceri și nu situații ocazionale, excepționale de vânzare din patrimoniu propriu.

Radu Berevoianu - Notar Public - Societatea Profesională Notarială Berevoianu și Asociații [00:39:49] Și atunci este obligația lui să ne informeze punând la dispoziție documentul care atestă înregistrarea PFA-ului și acolo avem un document de la Fisc prin Registrul Comerțului, din câte știu, și la înregistrarea în scopuri de TVA având ciful eliberat de ANAF.

Radu Berevoianu - Notar Public - Societatea Profesională Notarială Berevoianu și Asociații [00:40:11] Normele de aplicare a Codului Fiscal vorbesc și despre mențiunea în cartea funciară a faptului că imobilul face parte din patrimoniul afacerii. Adică pentru unitatea pe care o vinde trebuie să regăsim în cartea funciară mențiunea că este pe CIF, că este pe dod fiscal de PFA. Și împreună cu cele două informații este clar, părerea mea fără echivoc că notarul public nu mai percepe acest impozit de 3%. De ce? Pentru că respectiva persoana și-a asumat situația de vânzări repetate din patrimoniul afacerii și va fi impozitată cu 10% la sfârșitul anului ținându-și în acest sens evidența contabilă.

Radu Berevoianu - Notar Public - Societatea Profesională Notarială Berevoianu și Asociații [00:41:10] Dacă însă situația nu este clară pentru client adică nu anunță notarul că ar fi în situația vânzărilor din patrimoniul afacerii și se prezintă că o persoană fizică, notarul nu are cum să verifice sau să facă verificări suplimentare la nivelul numărului de tranzacții efectuate într-un an, nu e obligația lui și nici n-are astfel de pârghii. Și nu poate să facă o consiliere în acest sens, poate doar dacă e un client foarte frecvent, pe care îl întâlnește des și atunci dezvoltă o relație și poate să-i atragă atenția să-și ia un consultant de specialitate, dar revin, dacă persoana vine și înstrăinează imobil pe care îl înstrăinează ca persoană fizică din patrimoniul personal, ulterior schimbându-și statutul în cel care ar însemna vânzări din patrimoniul afacerii, deci într-o planificare proprie făcută ulterior sau mă rog în situația în care ar fi obligat să facă asta, acest impozit de 3% perceput de notarul public pentru că nu a avut alte elemente la dispoziție, din câte înțeleg reprezentă un avans din impozitul pe care nu l-a plătit el.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:42:37] Da, Radu, într-adevăr, vom acoperi asta un pic mai încolo și mi s-a părut foarte interesant ce ai spus și aș vrea să sumarizez și cumva să clarificăm care este practica de acum. Eu am sesizat sau am văzut o adresă ANAF cred că emisă sau transmisă către Uniunea Notarilor Publici undeva în 2017 cred, prin care solicitau în mod expres notarilor publici să nu mai rețină impozit pe venit persoanelor care desfășoară activități independente. Și sigur preluau din codul fiscal acele documente justificative pe care tocmai și tu le-ai menționat, certificatul de înregistrare de la Registru, certificatul de înregistrare fiscală și acel extras de carte funciară. Deci noi intelegem în momentul de față în cazul în care o persoană fizică s-a înregistrat, s-a conformat corect pentru această activitate nu ar mai fi o problemă la nivelul notarilor să nu mai rețin impozitul pe venit, corect?

Radu Berevoianu - Notar Public - Societatea Profesională Notarială Berevoianu și Asociații [00:43:44] Așa ar trebui să fie, într-adevăr, eu mi-am clarificat aceste aspecte cu ceva timp în urmă și asta este practica. Sigur, suntem două mii și ceva de notari în țară și ne conformăm de principiu unei practici comune, dar sigur că de la caz la caz pot să mai apară discuții. Lucrurile însă sunt destul de clare în acest sens însă, repet chiar cu riscul de a repeta, persoana care vinde, trebuie să fie diligentă în a anunța notarul despre statutul lui care este altul decât al unei persoane fizice cu înstrăinari ocazionale.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:44:22] Pentru că într-adevăr dacă nu aduce documente justificative și nu justifică că este o persoană fizică autorizată care desfășoară activități independente, atunci voi nu aveți cum să nu rețineți acel impozit și atunci o rețineți doar că în cazul în care să zicem la un moment dat ulterior, persoana fizică decide să se conformeze sau se face o reclasificare din partea ANAF, atunci se va plăti diferența având în vedere impozitul deja reținut de către notari ca fiind unul anticipat și se va regulariza.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:45:02] Eu de ce am întrebat despre practica notarilor pentru că și acum cred că un an discutam cu un notar care îmi zicea că în continuare au niște probleme practice de a nu reține și de aceea avem nevoie așa de o confirmare din partea ta că într-adevăr există oarecum o abordare unitară. Îi încurajez pe participanți în cazul în care ajung la un notar și se confruntă cu astfel de reticență să insiste, să ceară eventual și o consultanță de specialitate dacă totuși nu reușesc să ajungă la un numitor comun cu notarul public.

Radu Berevoianu - Notar Public - Societatea Profesională Notarială Berevoianu și Asociații [00:45:51] Există în piață, noi ne întâlnim destul de frecvent cu persoane cărora nu le este foarte clar, deci nu sunt în situația vânzărilor repetate cu o oarecare continuitate, dar apare oportunitatea de a înstrăina două imobile într-un an, aici apare cel mai frecvent și întreabă notarul, noi le spunem întotdeauna că diligențe trebuie făcute cu consultație de specialitate în zona fiscală, acolo ar trebui, ceea ce reiese cumva destul de clar din normele codului fiscal este că la imobil care a reprezentat locuință, casa de vacanță sau a fost moștenit, cumva nu intră în zona de percepere a TVA-ului nici dacă sunt două înstrăinări într-un an, mai mult de atât însă, noi ne ferim să facem la nivel de consiliere din punct de vedere fiscal pentru că acolo nu e specialitatea noastră. Iar ceea ce spuneam mai devreme că notarii sunt reticenți în a nu reține impozitul, știți cum e când acționezi până la urmă și ca agent fiscal și lucrezi cu banii statului ești foarte, foarte atent și trebuie să ai niște temeiuri foarte clare în a nu percepe și nu vira sume de bani care s-au cuveni statului.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:47:35] Vreau să intervin pentru că pe chat a apărut o întrebare fix în ideea descrisă de Radu mai devreme. Speța e în felul următor, e vorba de o persoană fizică ce are în patrimoniu personal două apartamente pe care le vinde în același an chiar și în aceeași zi ne precizează utilizatorul, aceluiași cumpărător se face vânzarea, iar mai departe, veniturile obținute pe fiecare apartament sunt excedentare plafonului neimpozabile de 450.000 de lei, iar întrebarea care urmează este dacă pentru acestea se datorează impozit pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare sau s-ar califica ca venituri din activități independente?

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:48:35] Având în vedere ce ziceam și mai devreme apropo de conținutul economic, dacă de exemplu persoana care vinde cele două apartamente, chiar dacă vorbim de două vânzări concomitent adică în aceeași zi, în același an, contează foarte mult care a fost intenția inițială la momentul cumpărării. Dacă și-a cumpărat apartamentele în ideea de a le folosi în scop personal, ulterior vânzarea respectivă ar putea să fie considerată ca având un conținut economic și atunci să i se aplice tratamentul fiscal pentru venituri din activități independente. Sigur, oarecum este o situație destul de sensibilă și cu siguranță ar putea să lase loc de interpretare. E posibil în cazul unei abordări mai agresive din partea autorităților să vină și să solicite venit pentru activități independente, totuși în cazul în care de exemplu persoana l-a cumpărat nu știu, unul l-a cumpărat acum un an, altul l-a cumpărat acum vreo 2 - 3 ani cu intenția de a le folosi membrii familiei și atunci nefiind folosite le-au vândut, eu cred că argumente de a susține că nu a avut un conținut economic, că intenția inițială când s-au cumpărat acele apartamente nu a fost de obținere de profit și atunci să se limiteze strict la venitul din înstrăinarea bunului din patrimoniul personal.

Călin Stan - Avocat - Radu și Asociații SPRL [00:50:12] Cred că răspunsul la această întrebare este de la caz la caz pentru că trebuie să te uiți într-adevăr la scopul economic, iar analiza acestui scop economic vizează de fapt momentul achiziției acelor imobile sau al dobândirii acelor imobile. Trebuie văzut exact cum au fost dobândite imobilele, cu ce scop au fost dobândite imobilele respective, scopul fiind o chestiune pe care o analizez în fapt, adică te uiți excat cum am folosit acele imobile au fost închiriate câțiva ani de zile sau sunt moșteniri cum spunea Radu.

Călin Stan - Avocat - Radu și Asociații SPRL [00:50:47] Dacă pur și simplu sunt moșteniri care ți-au venit pentru că a murit bunica și vrei să le vinzi pentru că pur și simplu vrei să lichidezi acel patrimoniu de moștenire suplimentar, aici ai o discuție separată de la caz la caz și atunci nu putem să avem o abordare clară este albă sau este neagră, ci este gri din păcate și trebuie văzut și cred că cel mai important lucru este ca această informație să fie fundamentată poate și în contractul de vânzare cumpărare. Aici poate Radu poate să intervină și să confirme sau să infirme ceea ce spun, dar în momentul în care tu în contractul de vânzare - cumpărare pui eventual și un preambul în care prezinți istoricul, că au fost folosite scopul x, y, z în momentul acela tu dai o valoare mai mare inclusiv din perspectiva situației de fapt și a scopului economic pentru care tu faci vânzare.

Radu Berevoianu - Notar Public - Societatea Profesională Notarială Berevoianu și Asociații [00:51:47] Într-adevăr, e foarte corect ce am spus amândoi. Întotdeauna, noi ca notari facem istoricul proprietății, iar dacă se dovedește și din punct de vedere fiscal a ajuta persoanele, noi îl făceam pentru că întotdeauna pentru trasabilitatea proprietății, mai era și discuția aceea cu ultimii 30 de ani, dar întotdeauna facem istoricul de unde provine acel imobil și cum a fost dobândit și bineînțeles ultimul act de dobândire care așa cum a spus Călin, dacă e din moștenire are un statut, dacă e din achiziție trebuie văzut pentru ce s-a făcut această achiziție. Ca notar însă dacă se prezintă dumnealui cu această tranzacție neavând o declarare pentru scopuri de TVA sau ca PFA anterioară eu cred că se încadrează la perceperea impozitului de 3% de către notar, impozitul va fi perceput pe fiecare contract în parte sau pe contract unic așa cum va dori, dar pe suma care revin pe fiecare contract sau pe contractul ei va excede 450.000 de lei, se va reține, se va vira la ANAF, iar chestiunea legată de TVA vor face obiectul consilierii notarial.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:53:13] Utilizatoarea într-adevăr a revenit și ne-a mai dat câteva detalii, spune că apartamentele nu au constituit o casă de locuit sau casă de vacanță, intenția inițială a fost de exploatare pentru închiriere, însă nu s-a mai oferit spre închiriere de persoana fizică, ci s-a dorit ulterior exploatarea prin intermediul unei societăți, iar acum se face vânzarea de pe persoană fizică pe societate.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:53:37] La cum a fost prezentat aș zice că intenția inițială era evident una de a obține venituri și atunci nu am putea să excludem riscul în cazul unui control și a unei analize de risc să i se reclasifice tipul de venit.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:53:59] Bun, reținem chestiunea asta. Am reținut recomandarea cu analiza fiecărui caz în parte și a substanței tranzacției respective. Întrebarea asta mai avea o latură juridică notarială, vă aduceți aminte că speța a plecat de la ideea că se vinde către aceeași societate și ne întreba utilizatoarea dacă s-ar putea încheia un singur contract de vânzare - cumpărare care să aibă ca obiect ambele imobile sau este necesară autentificarea a două contracte distincte?

Radu Berevoianu - Notar Public - Societatea Profesională Notarială Berevoianu și Asociații [00:54:36] Pot să răspund eu aici, nu este o problemă în a se încheia două contracte sau un contract după cum licită partea, din punct de vedere al înregistrării contabile și fiscale intru puțin în zona aceasta doar cu câteva elemente pe care le știu, în patrimoniul societății care achiziționează însă prețul trebuie să fie defalcat pentru că din câte știu nu pot fi înregistrate altfel. Deci faptul că le înglobează într-un contract sau face două contracte nu văd ca fiind o problemă și nici nu cred că ajută dacă cumva se gândea în sensul evitării analizei ulterioare a ANAF-ului care ar fi de natură de a reinterpreta tranzacția.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:55:55] Deci dacă e să ne gândim la posibile instrumente de control pe care le are ANAF, apropo și de ce discutam mai devreme, cum ar putea ANAF să se sesizeze pentru a face acea analiză de risc, ne-am raporta clar la informațiile incluse de notarii publici în declarațiile informative de care ne spunea și Radu, care ele se depun semestrial și înregistrările persoanelor fizice în scopuri de TVA. Având în vedere că declarațiile depuse de notari, din câte am sesizat sunt făcute pe CNP-ul fiecărui beneficiar de venit. Ce aș vrea să menționez este că și dacă tranzacțiile se fac prin intermediul mai multor notari, acestea se centralizează la nivelul ANAF pe CNP și în consecință ar putea fi o pârghie facilă de a identifica tranzacțiile pe care le efectuează o persoană fizică. Și în acest sens aș da un exemplu. Cred că în 2018, anumite administrații financiare teritoriale au transmis comunicări persoanelor fizice prin care îi informau că potrivit evidențelor ANAF au înregistrat tranzacții din transferul de proprietăți imobiliare din patrimoniul personal într-o anumită perioadă de timp și le ofereau informații privind obligațiile pe care le au acele persoane fizice cu privire la veniturile obținute din activități independente.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:57:25] Sigur, este evident că există niște surse de informații. Radu menționa la un moment dat că în acea declarație pe care ei o depun 208, în momentul de față nu se includ informațiile privind tranzacțiile care sunt sub 450.000 de lei care reprezintă plafonul neimpozabil și care sunt zicem în grila de piață. Deci am putea să credem că acest segment este oarecum descoperit. Totuși orice tranzacție sau orice schimbare de proprietar se înregistrează în cartea funciară. Deci ANAF-ul cu siguranță poate să aibă acces și la informațiile de la registrul și să vadă exact care sunt schimbările care se produc.

Radu Berevoianu - Notar Public - Societatea Profesională Notarială Berevoianu și Asociații [00:58:17] Apropo exact de chestiunea aceasta, toate tranzacțiile se înregistrează pentru publicitate în cartea funciară bineînțeles, iar de zece ani de zile de când principiul Cărții Funciare s-a schimbat din evidența pe proprietate în evidența pe proprietate și proprietar, se solicită CNP-ul element de înregistrare sau CUI-ul despre care vorbeam mai devreme în Cartea Funciară a proprietarului. Deci această evidență pe imobile oricine a avut de-a face cu cartea funciară, orice persoană în ultimii 10 ani a fost înregistrată pe CNP cu privire la toate proprietățile deținute. Și sigur că probabil tendința este de unificare măcar la nivelul accesului între instituții al acestor registre, deci evidența există.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:59:09] Mulțumesc, Radu, pentru intervenție și pentru clarificare pentru că e important să înțelegem că într-adevăr de-a lungul timpului ANAF a întreprins diverse demersuri pentru a-și seta oarecum o bază prin care ar putea să verifice conformarea contribuabililor și încă lucrează la astfel de proceduri, deci sunt în proces de digitalizare de a vedea diverse sau de a identifica diverse pârghii de control și dacă e să revenim la amnistia din 2018 cred că marea problemă care s-a întâmplat atunci pentru că într-adevăr au fost niște situații în care s-au reclasificat veniturile era în felul următor, cum considerăm venitul ca și ANAF, ce se întâmplă de fapt cu impozitul care a fost reținut de către notar?

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [00:59:57] La moment la momentul respectiv nu exista nimic prevăzut în Codul Fiscal sau printr-o procedură separată ce se întâmplă cu acel impozit pe venit, îl recunoaște, nu-l recunoaște, mă impozitează integral ca și venit din activități independente și după aceea ar trebui să-mi recuperez deja impozitul plătit. Erau multe semne de întrebare, dar în ianuarie 2019 s-a publicat un ordin exact pentru a clarifica acea procedură de regularizare a obligațiilor fiscale datorate în cazul în care se ajunge la o reconsiderare a unei tranzacții sau a unei forme de activitate și vom reveni un pic mai mai mai încolo cu ceva detalii în acest sens.

Stela Andrei - Partener Asociat, Departamentul Impozit pe Venit și Contribuții Sociale - EY România [01:00:47] Deși le-am acoperit oarecum și puțin mai devreme cu recunoașterea impozitului reținut de către notar ca și impozit anticipat. Dar oprindu-ne la partea asta de controale îl invit pe Călin, pe care deja ați avut ocazia să îl cunoașteți pentru că este genul care intervine și dorește să clarifice și este foarte bine, apreciez întotdeauna intervenția lui Călin, să ne vorbească despre controalele fiscale de care mai are cunoștință în cazul persoanelor fizice care sunt implicate în transferuri de proprietăți imobiliare și să ne vorbească un pic despre acest conținut economic care e foarte important într-o astfel de reconsiderare.

Călin Stan - Avocat - Radu și Asociații SPRL [01:01:38] Mulțumesc, Stela! Toată discuția aceasta și problematica controalelor desfășurate de ANAF la persoane fizice este relativ recentă în sensul că are un temei legal propriu acestei inspecții fiscale pe care ANAF o poate desfășura cu privire la persoanele fizice și cu privire la impozitul pe venit în special, este o chestiune care a fost introdusă în legislație cod de procedură fiscală în anul 2016. Până la momentul 2016 exista un singur cadru general pentru desfășurarea inspecțiilor fiscale, tot în codul de procedură fiscală, dar care nu acoperea particularitățile de care te lovești invariabil atunci când discuți despre inspecția la o persoană fizică. Din 2016 discutăm despre articole 138 și următoarele din codul de procedură fiscală, este un capitol special care se numește verificarea situației fiscale a persoanei fizice și care are ca și premisă faptul că discutăm despre o inspecție cu obiectiv impozitul pe venit. Deci este ceva foarte targetat și specific.

Călin Stan - Avocat - Radu și Asociații SPRL [01:02:53] Cumva la momentul 2016 când s-a pornit pe această direcție a verificării persoanelor fizice, probabil vă amintiți și dumneavoastră din presă, se discuta despre marile averi, despre impozitarea persoanelor cu venituri semnificative și care cumva nu impozitau la nivelul la care ANAF considera că ar trebui să impoziteze bazându-se pe o analiză prealabilă făcută intern de către ANAF. Această analiză prealabilă despre care vorbesc acum între timp a dobândit și o denumire cumva generică de principiu, se numește analiză de risc.

Călin Stan - Avocat - Radu și Asociații SPRL [01:03:34] Această analiză de risc este efectuată de către ANAF intern, înainte de a se comunica orice contribuabilului și este practic analiza pe care o fac autoritățile fiscale la birou să vadă în ce măsură discutăm despre un potențial de nedeclarare sau de subdeclararea a veniturilor de către persoane juridice, dar și persoane fizice pentru că această analiză de risc este aplicabilă inclusiv în cazul persoanelor fizice. Mai precis, ca să fiu foarte, foarte exact în cazul persoanelor fizice se consideră că există un risc de nedeclarare care determină poate necesitatea unei inspecții fiscale în momentul în care această analiză de risc efectuată de ANAF intern ajunge la concluzia că între veniturile declarate și impozitate de către persoana fizică și cele estimate de către ei, ANAF intern, în baza analizei de risc, avem o diferență de cel puțin 10%, dar nu mai mică de 50.000 de lei. Dacă mă întrebați pe mine, pragul este foarte mic, ceea ce înseamnă că dacă discutăm despre a vinde un imobil de o valoare semnificativă, putem foarte ușor să ajungem în situația în care ANAF consideră că diferențele între nivelul de impozitare a veniturilor persoanei respective și cât ar fi trebuit să impoziteze dacă ar fi tratat corect din perspectivă fiscală această tranzacție să depășească 10% sau 50 de mii de lei.

Călin Stan - Avocat - Radu și Asociații SPRL [01:05:10] Ca principiu, la acest moment, ANAF are toate mijloacele juridice în codul de procedură fiscală și nu numai, o dată se desfășoară o analiză de risc, doi la mână să desfășoare o inspecție fiscală targetată pe impozitul pe venit și ca o paranteză, cumva ca un corolar al celorlalte discuții dinainte, nu doar de la notari primește ANAF informația, ANAF la acest moment are o bază de date și are posibilitatea de a obține informații enorme în sensul în care discutăm despre informațiile pe care le primește de la notari, discutăm despre informațiile centralizate pe CNP de la cărțile funciare, discutăm despre informațiile primite de la autoritățile locale unde se înregistrează autoturisme de exemplu, discutăm despre informațiile pe care le primesc de la bănci cu privire la persoanele care deschid conturi noi, discutăm despre informații pe care le primesc inclusiv de la Autoritatea pentru spălarea banilor, deci discutăm despre un cumul de informații care împreună pot să ducă la o analiză destul de targetată pe o anumită persoană fizică, dacă se dorește chestia asta, care să ajungă la concluzia că persoana respectivă poate are un patrimoniu suficient sau foarte mare versus cât a declarat, cât a impozitat moment în care dacă există diferența de care spuneam, 10%, dar oricum nu mai puțin de 50 de mii de lei, automat intrii într-o zonă de risc din perspectiva unei potențiale inspecții fiscale în viitor.

Călin Stan - Avocat - Radu și Asociații SPRL [01:06:55] A fost o introducere poate un pic cam lungă, dar am vrut să vă pun un pic în temă cu ce înseamnă controalele la persoanele fizice, revenind la particularitatea despre care spunea, Stela, apropo de scopul economic al tranzacțiilor și reîncadrarea posibilitatea de reîncadrarea lor de către organele fiscale. Ce trebuie să înțelegeți este ca această reîncadrare sau reclasificare a unei tranzacții pe care o desfășoară inclusiv o persoană fizică este un instrument pe care ANAF îl are la îndemână de foarte multă vreme, dar care a crescut ca și pondere de utilizare în inspecțiile fiscale foarte mult în ultimii câțiva ani și s-a întâmplat chestia asta din două motive.