Evaluări și reevaluări de clădiri, terenuri și echipamente: obligații & recomandări pentru companii

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:00:10] Bună dimineața! Bine ați revenit la un nou webinar dedicat comunității avocatnet.ro premium. Eu sunt, Roxana Neagu, și sunt maestru de ceremonii la evenimentul de astăzi unde ne-am propus o discuție foarte utilă, spunem noi, despre obligațiile sau mai bine spus, pseudo obligațiile de evaluare pe care le au companiile românești conform legislației în vigoare. De la finalul anului trecut încoace, de când a fost modificat Codul Fiscal, știți evaluarea s-a întors așa în prim planul discuțiilor dintre profesioniștii contabili și consultanții fiscali și toate companiile și persoanele interesate, vă aduceți aminte, a fost o modificare legislativă care a prelungit la trei, la cinci ani termenele de valabilitate ale rapoartelor de evaluare pentru clădiri și din cauza unor bâlbe instituționale au fost câteva săptămâni de confuzie, apropo de data de intrare efectivă în vigoare a acestei măsuri.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:01:17] Între timp lucrurile s-au mai potolit, cel puțin teoretic, pentru că avem niște clarificări oficiale de la Ministerul de Finanțe, de la Ministerul Dezvoltării, aceste clarificări stabilesc că modificarea este valabilă într-adevăr chiar de anul acesta. Practic asta ar însemna că reevaluările făcute de firme în anii 2018 și 2019 pot fi folosite în continuare pentru o perioadă de cinci ani fără alte formalități. De ce am spus totuși, și de ce am folosit cuvântul teoretic pentru că după cum o să vedem astăzi, din practica unor primării din țară, există încă abordări să le spunem, deficitare, bazate pe inerția unor vechi reglementări.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:02:00] În ideea de a explica toate aceste lucruri, dar și pentru a lămuri mai multe aspecte practice legate de evaluări în general, ne-am gândit să-l aducem alături de noi astăzi pe Adrian Popa-Bochiș, maestru al operațiunilor de reevaluare, un profesionist care se ocupă în mod direct de acest domeniu cu o experiență de peste 20 de ani în consultanță. Adrian face parte din echipa Darian DRS, este partener senior și director operațional. Bună dimineața, Adrian, îți mulțumim că ești alături de avocatnet.ro astăzi.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:02:31] Bună dimineața! Mulțumesc pentru oportunitate, până când îmi vine mie vocea așa încet, încet, că ea va tot crește pe măsură ce mă obișnuiesc cu sala. Mie îmi place să spun că sunt un fel de antrenor de evaluatori. Lucrez cu echipe de evaluatori în întreaga țară de 20 de ani.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:03:36] Vizavi de tematica de astăzi, ținând cont că lucrurile s-au mai așezat un pic în ultima lună, mijlocul lui februarie, începutul lui martie, lucrurile s-au mai așezat. M-am gândit să aduc în discuție și restul de tematică vizavi de evaluarea a ceea ce înseamnă patrimoniile companiilor românești, să mă focusez pe zona de companii care sunt reglementate cumva de acel ordin 1802 din punct de vedere al reglementărilor contabile, adică să nu să sărim la monștrii mari și listați la bursă, ci să ne focusăm cumva și să ne referim la cei mulți și mai mici sau mai mari. Și la final să încercăm să atingem un pic și zona asta de fuziuni, divizări că și acolo sunt două, trei chestiuni care e bine să fie ținute în minte.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:04:38] Dincolo de antrenori de evaluatori, am încercat să pun elemente care sunt foarte tehnice. Nu am făcut prezentarea asta pentru evaluatori, m-am gândit că intru între avocați. Încerc să punctez elementele de concept, elementele importante din prisma mea la care să se uite, la care să se raporteze un neprofesionist în evaluare, orice altă profesie ar avea el, că e avocat, că e consultant, că să vedeți cum se vede dinspre evaluatori toată povestea asta cu evaluări, obligații, eu am spus pseudo obligații că de multe ori nu este obligatoriu să faci, dar dacă nu faci, îți crește impozitul și atunci sigur faci. Sau dacă nu faci, îți spune auditorul rezervă pe bilanț și atunci sigur faci.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:06:03] Înainte să intrăm efectiv în prezentare, văd că e încă e acțiune în sala de așteptare. O să mai fac niște precizări logistice și apoi dau înapoi cuvântul să intrăm în tematica de astăzi. Exact cum zicea și tu și cum am prezentat-o și noi în toate materialele care au însoțit promovarea acestui eveniment, ne-am propus dincolo de clarificarea chestiunilor de care vă spuneam mai devreme cu termenele de intrare în vigoare și așa mai departe, să mergem pe aceste trei arii majore unde apare ori necesitatea, ori recomandarea de a întocmi astfel de rapoarte de evaluare, și cum zicea și Adrian, mai devreme, vorbim de evaluările pentru stabilirea taxelor locale și impozitarea corectă a clădirilor, evaluările utile în contabilitate atunci când întocmin situațiile financiare anuale și mai vorbim de evaluările de active sau evaluările de companii recomandate în cazul proceselor de fuziuni, de achiziții, divizări și alte tipuri de operațiuni din astea juridice. Nu mai țin evenimentul în loc, o să te las, Adrian, să îți începi prezentarea.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:09:39] Să începem cu partea asta de evaluare pentru aflarea clădirilor pentru impozitare. Și am să trec un pic prin lucrurile la care evaluatorii se uită vizavi de bază legală, după aceea vizavi de ce înseamnă pașii pe care îi fac atunci când se uită și încep să evalueze și evaluează clădirile pentru stabilirea valorii impozabile pentru impozitul pe clădiri. Lucrurile importante pentru noi, pentru evaluatori sunt modul în care a fost definită clădirea în înțelesul Codului Fiscal pentru a fi subiect de impozit, în acel articol 453, articolul 456 pentru evaluatori e mai mult sau mai puțin interesant pentru consultanții companiilor este interesant de urmărit care sunt acele clădiri care sunt scutite de la impozitul pe clădiri.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:10:47] După care, vine un calup de articole care practic împart partea asta de evaluare a clădirilor în două lucruri mari: 1. Faptul că vorbim despre proprietari persoane fizice și persoane juridice, o primă clasificare, și 2. Faptul că vorbim pentru fiecare din cele două categorii de utilizarea care este dată clădiri rezidențiale, nerezidențiale sau mixt.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:11:21] Dincolo de definițiile în sine care le găsiți în Codul Fiscal, la nivel de concepte, ce este important de reținut, deasupra sau sub nivelul solului, solul lipsește de aici, dar la el ne referim, construcție situată deasupra și sau sub nivelul solului. 2. Poate să fie o clădire sau un bazin pentru că acolo au fost discuții, bazinele de apă îngropate subterane sunt sau nu sunt? Sunt, de ce? Pentru că sunt situate sub un nivel, au pereți și au acoperiș într-un fel sau altul și adăpostesc, ce? Apă pentru incendiu, carburanți și așa mai departe.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:12:21] Așadar, atunci când un contribuabil își definește lista de clădiri pe care trebuie să le declare la primărie, el trebuie să se ducă pe teren, nu neapărat să se raporteze strict la lista din contabilitate, ci să se ducă pe teren să își identifice toate acele elemente care îndeplinesc această definiție pentru că am întâlnit foarte multe cazuri în care o parte din aceste clădiri în accepțiunea Codului fiscal sunt înregistrate contabil la companii pe la construcții speciale. Tot în grupa de clădiri, dar ei de multe ori le-au uitat. Au fost amortizate integral, au ieșit de acolo nu mai sunt în contabilitate.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:13:07] Primul sfat, pas pentru contribuabil și consultantului lui este, deciți-vă pe teren uitați-vă la tot ceea ce îmbracă forma asta, perete, acoperiș, diferite materiale. Și o precizare care a apărut ulterior, după intrarea în vigoare a Codului Fiscal din 2015, tunurile și de dată foarte recentă pe modificarea asta din 2020, fundațiile turbinelor eoliene. La intrarea în vigoare a Codului Fiscal în 2015 a fost o întreagă discuție vizavi de turnurile aferente turbinelor eoliene, era în vogă și domeniu de regenerabile în momentul ăla și până anul ăsta s-au impozitat turnurile, începând din 2020 intră și fundațiile care de fapt sunt subterane, dar nu au pereți, acoperiș pentru că deja sunt blocuri de beton, niște blocuri foarte mari de beton care susțin turnurile. S-a lămurit și chestiunea asta.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:14:15] Apropo de pereți și acoperiș că îmi tot circulă întrebarea asta prin prin cap, știu că a tot fost discuția asta, contează numărul de pereți în accepțiunea Codului Fiscal? Adică o terasă, spre exemplu, care are doi pereți din material care nu sunt neapărat beton sau ceva foarte ferm, știi la ce mă refer, tot felul de copertine sau plasticuri puse, acelea ar fi o clădire în înțelesul ăsta al Codului Fiscal?

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:14:43] În acest moment, nu mai există nicăieri scris pentru că a circulat multă vreme ideea ca să aibă trei pereți și acoperiș. N-are acoperiș, nu-i clădire. Adică pot o situație când am trei pereți, dar să nu am acoperiș, atunci nu este clădire. Și se păstrează ideea asta, dar nu mai apare niciunde numărul de doi pereți, de trei pereți, de cinci pereți, trebuie să fie o construcție care să aibă pereți și acoperiș. Asta e prima idee, și să stea pe teren pentru o perioadă și să fie construită pentru a sta pe teren pentru o perioadă mai mare de un an, adică să fie fixă. Și atunci, dacă avem garaje acoperite cu stâlpi și doar un acoperiș, poate să nu intre pentru că nu are pereți. Dacă avem doar pereți, dar nu avem acoperiș, poate să nu intre pentru că nu are acoperiș, dar dacă sunt doi pereți și are un acoperiș, cel mai probabil, primăria dacă vine să controleze, o să spună că e clădire.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:16:05] Din păcate, modul în care este interpretată partea asta de taxe impozite și taxe locale nu este foarte omogenă la nivel național și atunci poți să ai situații în care într-o parte de țară, genul ăsta de clădire nu e considerată de o primărie subiect de impozit și te duci în partea cealaltă de țară, unde primăria zice, nu, îmi pare rău, doi pereți și acoperiș. Pe de altă parte, rar să vezi o structură care stă în doi pereți și un acoperiș. Știi că în general se construiți măcar trei ca să aibă o stabilitate din punct de vedere constructiv și atunci discutăm cumva de un caz mai special. Dar, da, sunt clădiri și acele șoproane care au măcar doi, trei pereți și un acoperiș.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:17:01] Uite, avem o întrebare pe chat, apropo de exemple din astea poate mai puțin întâlnite, întreabă o utilizatoare dacă un container folosit pentru depozitarea uneltelor aflat în proprietatea unei persoane juridice ar putea fi considerat subiect al impozitului pe clădiri?

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:17:18] Da, este și exemplul parcă scris în cod sau în norme. Este referința la containere care stau pe teren mai mult de un an pentru că nu contează materialul, indiferent de materialele din care sunt făcute. Și atunci intră aici containerele, intră containerele care după finalizarea unui șantier rămân acolo imobilizate pentru mai mult de un an de zile. Cabinele, ați văzut că sunt în curțile retailerilor, au apărut niște cabine de plastic, unu jumate pe unu jumate, o ia cu macaraua și o mută de acolo dacă vrea sau o încarcă pe o furgonetă.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:18:12] Cred că doamna care ne-a întrebat mai devreme cu acest container, dacă acesta este impozabil, atunci o cușcă pentru câini ar fi?

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:18:28] Trebuie să ne uităm la definiție. Nu e vina mea nici a contribuabilului, nici a consultantului, să se adăpostească oameni, animale, obiecte, produse, o cușcă de câine care are trei pereți, un acoperiș sau poate să adăpostească un câine înăuntru ar putea să fie considerată clădire în accepțiunea Codului Fiscal.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:18:55] Am reținut asta. Toaleta ecologică pentru un șantier de construcții?

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:19:02] Eexistă o referință acolo, cumva nu aș vrea să intru să le iau iau pâinea consultanților fiscali, dar există o referință în cod și în norme în care acele clădiri sau acele obiecte care îndeplinesc condiția de clădire, dar stau pe teren mai puțin de un an sau sunt doar pe durata șantierului nu ar trebui să intre ca și clădire. Pentru că ele nu rămân imobilizate și nu rămân fixe în teren, acolo unde s-a terminat șantierul au dispărut.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:19:45] Deci practic una dintre condiții este să fie ceva fix pe o perioadă mai mare de un an, deci să existe o continuitate în chestiunea asta.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:19:55] Mergem la utilizări, cele 3 utilizări, rezidențială înseamnă locuință, clădire pentru locuit cu dependințe, este definită și locuința sunt definite clădirile anexe dependințele la locuință. Vorbim și de cușcă și de grajd și de șoproane prin curte și așa mai departe. Nerezidențială e definită prin antiteză, orice clădire care nu e rezidențială și ca să fac și o lămurire, așa cum a fost ea construită sau cum a fost definită prin autorizația de construcție sau cum este utilizată ca și destinație finală.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:20:49] Pentru că putem să avem un bloc care a fost construit ca și un bloc de apartamente, dar care să fie folosit în regim hotelier și devine nerezidențial pentru că utilizarea finală, destinația finală este nerezidențială, nu se locuiește acolo, tot ce ține de industria hotelieră este nerezidențial, deci locuit un hotel nu e rezidențial și au venit cu o chestiune care pe noi ne-a încurcat mai mult decât ne-a ajutat, partea asta cu modul de înregistrare al cheltuielilor cu utilitățile. Adică dacă am un proprietar, orice ar fi el, juridic sau fizic, și se referă în general sau are impact mai mare la persoanele fizice, proprietari, dacă cheltuielile cu utilitățile acelui spațiu sunt deduse ca și cheltuieli sunt în sarcina cuiva care desfășoară o activitate economică în acel spațiu, acest spațiu devine nerezidențial. Pentru că eu, persoană fizică dacă desfășor activitate economică trebuie să mă înregistrez într-un fel sau altul din punct de vedere legal ca să desfășor activitatea.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:22:03] Nu mai sunt, Popa Bochiș Adrian, sunt pe PFI sau sunt SC X care desfășoară activitate acolo. Dacă cel care desfășoară activitatea își deduce cheltuielile, devine nerezidențial. Mixt înseamnă rezidențial și nerezidențial.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:22:22] Și mergem mai departe vizavi de această împărțire ca să ating subiectul ăsta, unde se întocmesc rapoarte de evaluare de către un evaluator și unde nu se întocmesc rapoarte de către un evaluator. Și am luat-o pe rând, prima dată proprietari persoane fizice. Pentru clădirile rezidențiale am extras din Codul Fiscal și limitele de impozit, ceea ce e important este că nu se întocmesc rapoarte de evaluare pentru clădirile rezidențiale care sunt în proprietatea persoanelor fizice, se emit deciziile de impunere de către primării, consiliul local, direcția de impozite și taxe locale, pe baza acelui algoritm care este definit în articolul 457 din Codul Fiscal.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:23:22] Pentru clădirile nerezidențiale, și ținem minte ce am distrat un pic mai devreme, care sunt în proprietatea persoanelor fizice, se întocmește un raport de evaluare la maxim 5 ani, o să mă întorc la ideea asta cu maxim cinci ani un pic mai încolo că vorbim de controversa 2021, așa i-am spus eu, dacă nu se întocmește raportul de evaluare o dată la cinci ani, cota este 2%.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:23:56] Gândiți-vă că dacă avem primării unde cota e 0.2, 0.3, când vine și îți mărește cota la 2% e cam de zece ori creșterea de impozit. Și atunci e relevant să întocmești raport de evaluare la maxim cinci ani. Acești cinci ani erau deja cinci ani și în anul 220, deci aici nu s-a schimbat nimic.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:24:27] Pentru clădirile mixte, partea rezidențială are cotă din zona rezidențială, partea nerezidențială cota de la clădirile nerezidențiale. Acum, la clădirile mixte, așa cum ziceam, se depune raport de evaluare, și aici este o modificare care a venit acum în 2020-2021, doar dacă cheltuielile cu utilitățile sunt suportate de persoana care desfășoară activitate economică. Am preferat să citesc și ăsta este citat din modul în care este scris în cod, ce înseamnă chestia asta? Exact ce am explicat mai devreme, dacă am pe cineva care desfășoară activitate economică în spațiul, propietatea mea, și își deduce utilitățile și sunt definite în Cod și în norme sunt definite, ce înseamnă utilități? Curent, gaz, întreținere și așa mai departe, e greu să depășești sau să ocolești chestiunea asta, atunci trebuie depus raport de evaluare la cinci ani, altfel Primăria emite decizie de impunere cu cotele majorate, adică doi pentru nerezidențial și există și pentru rezidențial, nu îmi vine în minte acum, acolo nu pot să emită o cotă mărită pentru rezidențial că nu au. Pentru partea nerezidențială îți emite pentru cu 2% și oricum crește imozitul.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:26:16] Mă duc mai devreme, pentru persoanele juridice, pentru clădirile rezidențiale, aceeași cotă pentru clădiri nerezidențiale, cotele sunt aceleași. Ceea ce diferă este că pentru persoanele juridice ele trebuie să depună raport de evaluare o dată la cinci ani indiferent dacă acea clădire este rezidențială sau nerezidențială. Deci persoanele juridice depun rapoarte pentru tot. Legiuitorul a lăsat la evaluatori și rezolve problema clădirilor rezidențiale pe care le au persoanele juridice în proprietate, că mai sunt, societăți care au case, locuințe, locuințe de serviciu și așa mai departe. Și atunci evaluatorii au venit și au zis, ca să nu creăm dezechilibre în modul în care sunt stabilite valorile impozabile ale clădirilor rezidențiale, modul de evaluare și de estimarea valorii impozabile pentru clădirile rezidențiale ale persoanelor juridice este exact la articolul 457. Ne-am întors un pic circular, s-a pus chestia asta în standardul de evaluare. Dacă nu se depune raport de evaluare după cinci ani, cota de impozitare este 5%, asta spuneam, nu e obligatoriu, dar te costa.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:28:01] Este li o întrebare în direcția asta, termenul de cinci ani este unul maximal, practic, o companie dacă vrea să evalueze mai devreme cei cei cinci ani poate să facă acest lucru?

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:28:13] Răspunsul este da și mă întorc, o să stau vreo cinci minute pe discuția asta pentru că vreau să și arăt unde să se ducă lumea să își găsească argumentul pe zona asta dincolo de strict textul codului și a normelor care îți permit să depui raport și mai des. Depinde, dacă locuiești în Arad și în Ploiești s-ar putea să ai o problemă cu chestia asta. Dar dacă locuiești în toate celelalte localități din țară nu mă aștept la asta.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:29:28] Poate lămurim chestiunea asta, apropo, de care ar fi documentele necesare pentru a atesta existenta acelor containere?

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:29:41] Nevrând să intru foarte tare în materia dreptului de proprietate care este a colegilor avocați, 1. dacă primăria ți-l găsește pe teren, pleacă de la premisa, e la tine în curte, posesiunea de bună credință ți-l impozitez, demonstrează tu că nu-i al tău, 2. trebuie să existe o factură, trebuie să existe un document de intrare pentru acel container, 3. erau niște caracteristici fizice care vin într-o descriere fie pe factură, fie evaluatorul când se duce îți cere dimensiunile, ce container e ăsta, 5 pe 7 pe 2,5, din tablă, izolat, neizolat și ce are în înăuntru, cu aer condiționat pe el sau fără și așa mai departe.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:30:30] Și mai era o chestiune, apropo de termenul ăla pe care îl discutasem de un an de zile de la care intervine cumva obligația asta de a-l considera al nostru, ne întreabă, dacă nu îl țin în același loc un an de zile, și-l mută cumva pe un teren, tot pe proprietatea firmei, în acest caz mai este impozabil?

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:30:59] Dacă îl mută pe același teren, din colțul de sud, în colțul de nord, da, dacă îl mută de pe terenul A, din Sectorul 1 și îl duce la Suceava, nu va fi impozabil. Dar atenția, ca să nu naștem nici o definiție, atenție la acel articol 453, la ce scrie în norme pentru că există niște articole în norme care cred că îl lămuresc povestea asta. Și atunci de la caz la caz, trebuie văzut dacă este considerat fix sau nu. Dar în principiu, dacă nu stă mai multe zile la aceeași adresă, nu ar trebui să fie impozabil.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:31:53] Reținem recomandarea să citim normele și să le aplicăm la situația noastră specifică ca să ne lămurim mai bine pentru fiecare dintre cazurile astea și mai iau o ultimă întrebare, apropo, de o persoană juridică ce cumpără un imobil cu intenția de a-l valorifica, cum îl declară, prioritate rezidențială sau nerezidențială?

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:32:18] Depinde, cred, și de obiectul de activitate al respectivei persoane juridice, că dacă el este dezvoltator imobiliar, modalitatea lui apare ca și stoc, cred, cel mai probabil, dar e vorba din nou de autorizația de construcție. Cum a fost constitui el, ca și locuință sau nu, 2. dacă se desfășoară sau nu activități economice în acel moment, în acea clădir, dacă îl cumpără gol și nu se întâmplă nimic acolo și a fost construit ca și bloc de apartamente, rămâne rezidențial. Dacă el a fost construit clădire de birouri pe plus X, nu poți să zici că e rezidențial. Este nerezidențial.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:33:08] Bun. Și mai văzusem o chestiune care mi s-a părut interesantă, apropo de parcări subterane la un mall, ne întreabă un utilizator, cum evaluăm parcarea în condițiile în care ea nu este intabulată în Cartea Funciară.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:33:33] Prima problemă este de ce nu e intabulat în Cartea Funciară, dar nu e problema mea, e problema lui sau a ei sau a lui a mall-ului sau ceva de genul ăsta. Punctul 2. atât timp cât există pe teren, atât timp cât adăpostește mașini, are pereți și are acoperiș, este subiect de impozit local. Cum îl evaluez? Chem un topometrist, îl măsoară în autorizația de construcție cu siguranță am descrierea lui pentru că nu am putut să-l construiesc fără autorizația de construcție și am elementele de suprafață, elementele constructive și pot să-l evaluez.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:34:34] Bun, mergem mai departe, controversa. Controversa a pornit exact de la această schimbare de la o dată la trei ani, la o dată la cinci ani. Și faptul că această lege din 2020 a fost publicată în 21 decembrie 2020, atunci a fost ea publicată în Monitorul Oficial, plus o referință din Codul Fiscal care zice că dacă se adaugă impozite noi ele pot intra în vigoare cel mai devreme după șase luni.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:35:07] În primul rând că atunci când am întrebat colegii mei din zona de consultanță fiscală, mi-au spus că de când a intrat codul ăsta fiscal în vigoare nimeni n-a ținut cont de cele șase luni. Adică nu am văzut vreo modificare apărută până acum la care să se spună că asta a stat șase luni ca să intre în vigoare, asta este o chestie de cutumă, de cum au funcționat lucrurile până acum și doi, aici nu se adaugă un impozit. Dacă vreți, pe jumătate să scoate un impozit, adică e prelungit termenul la care depui raportul, cota este tot aia, impozitul este tot pe clădiri, nu se potrivește 100% pe ideea asta. Și ce s-a întâmplat, nefericită proactivitate a Ministerului Dezvoltării Locuințelor și care în 28 decembrie dacă am reținut eu bine, a postat pe site o interpretare în care a zis că acest articol, alineatul 6 de la 460, ceva de genul ăsta, intră în vigoare la 1 iulie pentru că trebuie să treacă 6 luni de la momentul la care a fost t.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:36:43] Ce s-a întâmplat, Ministerul Dezvoltării este cel care administrează în principiu și are relația cu primăriile comunelor orașelor municipiilor. Cred că și-a dat seama așa din scurt și-a dat seama că dintr-o dată nu o să mai vină rapoarte de evaluare vreo doi ani de zile. Ce s-a întâmplat în ultimii 5, 6 ani din punctul ăsta de vedere este faptul că la fiecare nou raport de evaluare după trei ani în ani, în general valorile au crescut. De ce? S-a produs o serie de modificări în ceea ce înseamnă costurile construcțiilor în România, impactul salariului minim în industria construcțiilor care are impact începând de la excavarea nisipului, industria cimentului, industria materialelor de construcții până la muncitorii care efectiv construiesc.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:37:35] Gândiți-vă că în toate zonele astea salariul minim a crescut. Impactul a fost de bulgăre de zăpadă și s-a dus într-o zonă în care la trei ani în general valoarea impozabilă a clădirilor a crescut. Ei s-au trezit că nu vor mai crește, adică cine a depus în 2019 bine, cine depune în 2020, ar trebui să depună că au trecut trei ani și n-ar fi bine să-i lăsăm la cinci ani că avem o problemă în buget, pierdem buget, e absolut dacă vreți, privind așa rece din afară este rezonabil să te gândești la bugetul tău și să te gândești că asta este un impact negativ.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:38:20] Prima interpretare, au zis, 1 iulie, asta în condițiile în care din câte știm, a existat o corespondență între Ministerul de Finanțe și Ministerul Dezvoltării prin care Ministerul de Finanțe le-a spus că interpretarea Ministerului de Finanțe este că intră în vigoare la trei zile de la publicare. Nu sunt oficiale corespondențele astea, dar cu siguranță au existat.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:38:50] În 22 ianuarie, tot Ministerul Dezvoltării vine și spune, a șters prima interpretare, a luat-o cu totul de pe site și a pus a doua interpretare în care spune foarte sec, da, e la trei zile de la publicarea în Monitorul Oficial intrarea în vigoare fără să mai dea alte multe amănunte. Ceea ce am presupus și cu cumva s-a întâmplat în spate este că au ținut cont, cred, de opinia Ministrului de Finanțe.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:39:20] În 10 februarie vine un punct de vedere care este public de data asta și care a ajuns prin Camera de Comerț prin canalele oficiale, a ajuns și la consultanță, a ajuns și la contribuabil și la toate primăriile prin care Ministerul de Finanțe răspunde unei interpelări date de Asociația Comunelor ,Asociația Orașelor și Asociația Municipiilor prin care se cere un punct de vedere oficial vizavi de acest lucru și Ministerul de Finanțe spune că în opinia lui, de fapt vine și spune că mi-ați cerut punctul de vedere oficial și că în opinia mea, Ministerul de Finanțe, intră în vigoare la trei zile de la publicarea în Monitorul Oficial, deci de Crăciun aveam intrat în vigoare modificările vizavi de termenul de depunere.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:40:10] Există încă în luna martie și aici m-am întors la ce ziceam, primării care vin cu răspunsuri scrise oficiale prin care spun că am văzut adresa de la Ministerul de Finanțe, dar e doar o opinie. Moment în care rămâi ușor blocat și spui, bun și Ministerul de Finanțe, cel care în principiu a dat ok pe modificări la legea asta, Ministerul Dezvoltării care cumva te guvernează într-un fel sau altul pe tine, primărie, vine și pune și el pe site trei zile și tu primărie vii în continuare și spui, nu, e doar o opinie, cercetarea noastră este că intră în vigoare la șase luni.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:40:51] Ce am mai recomandat contribuabililor, clienților noștri să facă, să se ducă să solicite de la primăriile unde au clădiri lămuriri, să vadă cum gândesc cei de la fiecare primărie și să-și ia după aceea o decizie, să vadă dacă le-au emis sau nu o decizie de impunere și în funcție de ce scrie în decizia de impunere să ia o decizie, decizie care poate fi, hai să nu ne certăm cu ei, depunem raport și cinci ani de zile am scăpat, le plătesc și dau în judecată ca să-mi anuleze decizia și ca să nu majoreze, să nu îmi calculeze majorări, le plătesc și nu știu, compensez după aceaa sumele sau nu le plătesc, dar atunci cumva cred automat trebuie să-i acționez în instanță ca să fiu liniștit că altfel ei îm calculează dobânzi penalizatoare. Da, sunt cele două primării de care ziceam, nu știu că mai sunt și altele. Am văzut multe alte primării care au venit și au trimis după momentul 10 februarie scrisori în care au zis, ok, a intrat la trei zile de la publicare în vigoare modificarea, nu mai trebuie să depuneți anul acesta.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:42:27] Bun, pentru că am reușit să depășim cam cu dublu timpul pe care ni l-am propus să parcurgem pentru subiectul ăsta, aș rămâne doar în zona asta de persoane juridice, e și cel mai cuprinzător subiect până la urma, la persoanele fizice sunt unii care mai au niște nerezidențiale pe persoană fizică și bineînțeles cea mai mică chichiță, alea mixte de la persoanele fizice e cea cu cele mai mari complicăciuni până la urmă.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:43:08] Ce aș reține, faptul că trebuie făcut raportul de un evaluator autorizat, faptul că există un standard care reglementează pentru evaluatori această valoare impozabilă a clădirilor, că această valoare impozabilă nu este valoarea de piață. S-a rupt în 2015 orice legătură între evaloarea de piață și evaloarea impozabilă din cauza faptului că nu toate clădirile din România au valori de piață, sunt multe clădiri pe care nu le poți vinde pe o piață activă și săraca valoare de piață fusese ciuntită și pervertită în toate felurile posibile ca să se potrivească la toate turnurile de răcire sau la toate clădirile care adăpostesc echipamente și care sunt industrial și care nu au nicio valoare de piață.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:44:03] Și atunci s-a găsit această soluție cu valoarea impozabilă care acoperă întreg spectrul de clădiri și care pare că funcționează și pare că a adus un pic de liniște în zona asta. Încă două lucruri și mă duc mai departe, se evaluează clădirile pe care contribuabilul mi le dă pe o listă, adică dacă eu, evaluator, mă duc pe teren, mă duc cu lista și identific pe baza listei care mi-a dat-o contribuabilul că trebuie evaluate, de ce? Pentru că nu mai e obligatoriu să se evalueze deodată toate clădirile, ci pot să fie cinci clădiri care au termen anul ăsta și mai am încă cinci clădiri pe care le-am construit între timp și care au termene peste doi ani. Eu, evaluator, n-am de unde să știu care cum sunt și din această perspectivă nu se mai evaluează toate clădirile din patrimoniu odată, sau nu mai e obligatoriu. Și doi, evaluez pe baza acelei anexe, o să vedeți că probabil lumea deja a început să de obișuiască, vine evaluatorul și spune anexa 1, anexa 1. Anexa pe care el trebuie să se bazeze să se ducă în teren să găsească clădirile și să le evalueze, nu se înregistrează în contabilitate aceste valori.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:45:34] Deci reținem de aici că e responsabilitatea companiei care face aceste rapoarte sau care solicită aceste rapoarte de evaluare să facă recensământul clădirilor pe care le dă, să zicem, în lucru pentru evaluare.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:46:01] Da. Pentru persoanele fizice, precum spuneam, atenție acolo unde sunt clădiri mixte, care au parterul comercial, etajul locuința. Pentru că modalitatea în care se realizează sau nu un raport de evaluare este în felul următor, cum am mai zis mai devreme, mă întorc foarte scurt aici, dacă utilitățile sunt suportate de către persoana care desfășoară activitate economică, atunci trebuie făcut raport de evaluare. Dacă utilitățile nu sunt suportate de cel care care desfășoară activitate economică, nu trebuie raport de evaluare conform noilor reglementări, primăria este cea care vine, calculează, își trimite decizia de impunere și plătești pe bază de decizie de impunere.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:46:50] Acolo unde se realizează raport de evaluare, vă las mai departe să trăiți realitatea mai mult sau mai puțin prozaică a căutării după documentul cadastral care împarte suprafețele rezidențiale cu cele nerezidențiale sau dacă nu există acest document, pe ce document ne bazăm ca să scoatem suprafețele? În principiu de aici evaluatorii știu tehnicitățile și o să vă piseze cu întrebări, dați-mi cadastru, dați-mi un document din care să rezulte suprafața pentru că dacă nu facem evaluarea strict la suprafața rezidențială sau facem evaluarea întregii clădiri și mai departe mergeți către primărie.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:47:38] În teorie consiliile locale primesc rapoartele și stabilesc impozitele pentru clădirile mixte adunând însumând impozitul pe rezidențial cu impozitul pe nerezidențial. În practică de foarte multe ori au venit și au scris înapoi, faceți-ne calculul, că nu reușeau să îl ducă la capăt sau pur și simplu nu voiau să-l ducă la capăt.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:48:33] Trecem de la o zonă destul de puternic reglementată, asta cu evaluarea clădirilor pentru impozit local la o zonă îi zic eu mai de poezie a evaluării pentru că e vorba de interpretarea reglementărilor contabile. Reglementările contabile sunt în momentul ăsta zic eu, din punctul de vedere al evaluatorului suficient de bine scrise. Poate că ne-am dori să ne aliniem o dată cu totul cu standardele internaționale și să știm că nu mai avem două seturi de reglementări. Dar asta este probabil o chestiune care vine cu timpul, de aceea m-am și focusat pe ce înseamnă evaluare a imobilizărilor corporale așa cum este ea scrisă, cerută în reglementările contabile românești pentru că societățile, cele mai multe, aceste reglementă le aplică, am zis, va urma la partea de evaluare pentru societățile care aplică IFRS, ne mai întâlnim și altă dată dacă vreți și pe tema aia, ar fi fost mult prea mult pentru a cuprinde în timpul ăsta.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:49:55] Hai să ne întoarcem la acest ordin 1802 și aici vreau doar să subliniez o chestiune care s-a modificat vizavi de percepția anilor 90 sau a anilor 2000 unde fusese din nou ridicat în slăvi valoarea de piață. Toată lumea să raporteze, să facem evaluarea la valoarea de piață. Preluarea conceptelor din standardele internaționale a adus această valoare justă. Valoare justă care este un concept un pic mai cuprinzător decât valoarea de piață. Pentru că în sfârșit am înțeles că valoarea de piață este cea pe care o poți estima când acel bun pe care tu îl evaluezi are o piață cât de cât activă și te poți raporta și te poți duce ca și metodologie să evaluezi raportându-le la prezența pe piața tranzacțiilor, a ofertelor sau a unei activități de piață.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:51:09] Dacă ne uităm la mediul economic, cred că sunt mai multe imobilizările corporale ale companiilor care nu au o valoare de piață în înțelesul ăsta, al posibilității de tranzacționare efectivă pe piață, ci avem puseuri în momentul care s-au vândut silozurile, că a ieșit sau a intrat un jucător mare pe piață. Momentul în care s-a repornit un pic activitatea în zona de agricultură, când a fost un an, doi, trei când s-au vândut foarte multe ferme sau grajduri, dar în rest genul ăsta de activ nu are piață și atunci nu poate fi estimat ca și valoare de piață, ci ca și valoare justă.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:51:54] Bun și OMFP-ul acesta are în două zone referire o dată la intrare și am selectat doar locurile care m-au interesat pe mine din evaluare, adică atunci când îți faci aport sau pentru plusul de imateriere sau bunuri primite gratuit, când se determină o valoare justă? Și valoarea de aport care este reglementată și de Legea 31, se raportează în principiu tot la valoarea justă pentru ca acel bun care intră în patrimoniul unei companii prin aport pe model de reevaluare, el va fi în continuare evaluat la valoarea justă. Cred că e prima dată când este scris foarte clar că dacă din cauza naturii specializate, valoarea de piață sau valoarea justă nu poate fi estimată prin metode legate strict de piață, avem și alte abordări, metode pe care putem să le utilizăm ca să estimăm valoarea justă.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:53:11] Mă duc la articolul 85 și 87 care vorbesc de evaluarea dată a bilanțului. Primele articole au fost vizavi de intrarea bunului în patrimoniului societății, la data bilanțului se evaluează la valoarea de inventar prin comisie de inventariere sau evaluatori autorizați funcție de politica contabilă și de modelul de evaluare ales de societate, de companie, model pe cost, îți trebuie comisie de inventariere care stabilește dacă sunt deprecieri în plus sau minus față de scriptic și îți estimează valoarea sau modul de reevaluare unde ai nevoie de raportul de evaluare întocmit de evaluatori autorizați.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:53:59] Mă opresc un pic la acest model de evaluare la valoarea justă care este modelul alternativ de evaluare a imobilizărilor corporale pentru bilanțul societăților și ceea ce cred că e important de ținut minte aici, din nou, nu intru foarte tare în tehnicități, decât un pic pentru că e domeniul care îmi place mie cel mai mult, cred că ce ar fi de ținut minte este, 1. imobilizare amortizată complet care este încă în continuare folosită, poate proceda la reevaluare, interpretarea este că se reevaluează. Am avut o grămadă de dispute în decursul timpului, se pare că lumea a înțeles și a început să se alinieze că și clădirile sau construcțiile speciale, dacă vorbim doar de grupa aia sau echipamentele dacă vorbim și de evaluarea echipamentelor care sunt amortizate integral și alea se evaluează atunci când faci evaluarea pentru înscrierea în situațiile financiare.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:55:10] Automat în momentul în care le evaluezi trebuie să le dai și o nouă durată de utilizare. De unde vine chestia asta? Vine din următoarea situație, în momentul în care au intrat în contabilitate li s-a pus o durată de amortizare conformă cu HG 864 parcă, sau ceva de genul ăsta, HG-ul care reglementează duratele de amortizare care în general sunt undeva la jumătate sau poate chiar la 75% în cel mai bun caz, din durata utilă sau durata efectivă de utilizare a imobilizărilor corporale în general. Adică sunt bunuri care au 10 ani maxim, 15 ani de amortizare, dar sunt utilizate și după 30 de ani. Și atunci, de aici toată povestea asta, după 15 ani e amortizat în contabilitate, trebuie să-l reevaluezi și îi dai o nouă durată rămasă de utilizare atât timp cât el este util, economic entității respective.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:56:19] A venit reglementarea și a zis că valorea asta justă se estimează de obicei de evaluatori autorizați. Chestia asta cu, de regulă, ne-a adus și servicii și deservicii în decursul timpului pentru că au fost suficient de multe cazuri în care au zis, e de regulă, dar eu fac o excepție, eu am comisia mea care îmi face evaluarea, dar sunt pe modelul de reevaluare. E aceeași interpretare că așa vreau eu.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:56:47] Cu alte cuvinte înțelegem de aici că pe modelul de reevaluare e aproape obligatoriu, nu? Să zicem așa, că e obligatoriu să folosim evaluatori autorizați, doar pe cele de pe primul model pe care îl menționai tu putem apela la comisia aceea de inventariere, nu?

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:57:04] Da, cam asta e interpretarea. Cam asta este interpretarea sau dacă nu găsești un evaluator care să-ți evalueze, deși și pentru activele centralelor nucleare sunt evaluatori care știu să evalueze așa ceva, doar că trebuie să îi cauți puțin mai mult, probabil. Se evaluează simultan o grupă de imobilizări, adică nu poți să evaluezi doar 5 clădiri din totalul de 15 pe care eu le-am în patrimoniu chiar dacă ele alea cinci sunt într-un loc și celelalte 10 sunt sunt într-o altă locație. Toate activele din acea categorie trebuie evaluate și vine ordinul ăsta și dă și niște exemple terenuri, clădiri, mașini, echipamente sau nave, aeronave, ceva de genul, nu știu, un operator aerian dacă își evaluează o aeronavă trebuie să le evalueze pe toate pentru scop de raportare financiară.

Roxana Neagu - Director Editorial - avocatnet.ro [00:58:12] Bun. Și aici sesizăm și o primă diferență majoră între reevaluările astea făcute în scopul impozitului sau mă rog, în scopul impozitării și evaluările făcute în scopul situațiilor financiare, nu? Pentru că acolo, cum ziceai, o facem în funcție de termen și aici putem să apelăm la o evaluare de trei clădiri din cinci, în timp ce aici putem să evaluăm pe clase și atunci trebuie automat să evaluăm toate cele cinci.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:58:42] Corect. Și mai e ceva, trebuie făcută cu suficientă regularitate astfel încât valoarea contabilă să nu difere substanțial de ce ar însemna valoarea justă. Adică nu îți creează o obligație absolută de a face evaluare în fiecare an, dar atunci când din analiza pe care o faci valorii contabile rămase pe care o ai vizavi de o estimare grosieră a unei posibile valori juste vezi că exită o diferență atunci trebuie făcută și de asta am spus de poezia evaluării pentru că e interpretarea reglementării. Interpretarea pe care o face departamentul financiar al contribuabililor îl face auditorul atunci când discută cu entitatea și se ia decizia că se reevaluează sau nu o clasă, mai multe clase în funcție de politica contabilă.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [00:59:40] Un lucru care a apărut în 2014 care din nou, a fost benefic zic, pentru apropierea de metodologia de estimare între reglementarea românească și standardele internaționale este momentul în care definiția valorii juste a fost preluată ca și înțeles din definiția din IFRS 13 care este standardul internațional de raportare financiară care tratează valoarea justă cum, când, cât și așa mai departe.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [01:00:18] S-a făcut această legătură între reglementarea românească și valoarea justă care e necesară pentru reevaluarea imoblizărilor corporale cu cerința din standardele internaționale. Evaluatorii, ies din zona de cerințe de reglementare contabilă, mă duc în zona evaluatorilor. Există un standard de evaluare pentru raportare financiară, este un tip de valoare care este exact același, adică valoarea justă definită de IFRS 13. Acolo ne întâlnim, acolo este legătura între cerința reglementării românești și ceea ce estimează și ceea ce ar trebui să estimeze evaluatorii.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [01:01:09] Acest standard pentru evaluarea pentru raportare financiară urmărește aproape, foarte aproape cerințele din acel IFRS 13 vizavi de cum trebuie estimată valoarea justă. Și atunci lucrurile care poate că au apărut mai noi, să zicem chestii de ultimii 5, 6 ani ar fi pe de o parte faptul că nu mai sunt blocat în a încerca să estimez valoarea de piață pentru fiecare clădire, ci grupez clădirile și nu doar clădirile, ci și celelalte mijloace fixe pe unități de cont, adică acele entități, unități care funcționează împreună și care generează un flux independent de numerar.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [01:02:00] Echivalentul a ceea ce îl știam pe zona de evaluare ca și unitate generatoare de numerar există conceptul de cash generating unit din literatura internațională și evaluatorul atunci când nu are de evaluat să zicem o hală simplă, am o firmă care are o hală, acolo simplu, trebuie să îi fac valoarea justă care este egală cu valoarea de piață a acelei hale. Dar dacă am un laminor, să am o centrală electrică trebuie să estimez valoarea întregii centrale electrice ca și unitate de cont și după aceea să despart pe componente acea valoare astfel încât să pun pe teren, pe clădiri, pe echipamente și să văd dacă mai rămâne ceva în plus care este un intangibil care nu poate fi recunoscut la sfârșitul anului în bilanț, el va rămâne ca și intangibil separat, nu se împarte pe elementele de imobilizări corporale.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [01:03:09] Bun. Nu mai stau acum să zic definiția, le-am pus aici ca să poată oricine să întoarcă la ele din nou, pe ideea că ne vom lovi vreodată sau vom avea vreodată întrebări vizavi de ce e cu valoarea justă, ceea ce e mai important de reținut vizavi de valoarea justă că s-a spus în felul următor, această valoare justă trebuie să fie prețul care s-ar realiza într-o tranzacție pe piața principală a celui activ sau pe cea mai avantajoasă piață dacă nu am o piața principală. De genul, mă întorc la ferme de văcuțe, dacă vreau să o evaluez, vreau să văd care e piața principală, piața fermelor de vaci de lapte. Am o astfel de piață în România, o piață activă?O piață activă însemnând că am tranzacții cu suficientă regularitate sau informații despre activitatea acestor ferme suficient de transparente încât să pot să fac o estimare vizavi de valoarea de piață sau dacă nu am o piață principală, mă duc la cea mai avantajoasă piață pentru acest activ și dacă rămân la ideea de fermă de ovine îmi dau seama că, dar nu neapărat o piață activă și atunci pot să mă duc să estimez valoarea justă pe cea mai avantajoasă piață pe care pot să o găsesc.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [01:05:04] Adică gândindu-mă la modul în care este utilizat în acest moment acest activ și modul în care vă fac estimarea ține cont de această cea mai intensă și mai bună utilizare a activelor financiare pentru că pot să am situația în care am un activ care este subutilizat de proprietar, eu trebuie să-l evaluez, trebuie să țin cont de faptul că pe piața principală sau pe cea mai bună și avantajoasă piață pe care o găsesc pentru activul respectiv s-ar putea ca nivelul și intensitatea utilizării să fie mai mare și atunci chiar dacă eu țin activul respectiv și îl țin subutilizat, atunci când îl evaluez pentru valoarea justă pentru raportare financiară trebuie să țin cont de cea mai intensă și cea mai bună utilizare a acestui activ care pot să o extrag dintr-o analiză făcută pieței respective.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [01:06:10] Mai am și a doua situație care se poate întâmpla, se poate întâmpla să am o piață principală a activului care să fie foarte înceată, cu tranzacții puține, o piață nelichidă și de aici și un preț care este relativ scăzut în piața respectivă, iar ca eu să am un activ pe care eu, proprietar, să îl pot folosi din nou ca și unitate de cont, ca și total, să pot să-l folosesc mai intens și mai bine decât ceea ce se întâmplă în jurul meu în piață și atunci trebuie să țin cont de faptul că o tranzacție reglementată, eu o voi face ca și proprietar pentru că trebuie să țin cont de acest preț de ieșire, o voi face în condițiile curente de piață, dar ca și preț de ieșire, prețul la care aș fi dispus să vând. Și s-ar putea din această interpretare și din această situație să am valori juste care dacă vând ferma de vaci cu vaci înăuntru și funcțională să fie, 100 de lei, dacă vând clădirile fermei pe ceea ce înseamnă în momentul, piața cumpără și vinde în general clădiri, nu ferme gata funcționale, o să fiu mai sus din valoare chiar și după ce fac valoarea întregului și scot afară văcuțele, să-l afară alte elemente de capital de lucru și rămân cu o valoare care este ceva mai mare decât valoarea.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [01:08:08] Ce observație aș avea aici, dincolo de cerințele de reglementare și precizările din IFRS 13, probabl că deja le-am atins, dar hai să le mai punctez o dată. Valoarea asta justă în accepțiunea IFRS 13 așa cum o văd eu, așa cum o înțeleg și așa cum o aplicăm de o vreme este un înțeles ceva mai cuprinzător decât acea valoare de piață care înseamnă că trebuie să uiți să compari cu tranzacții sau oferte. Și asta pleacă de la ideea că dacă ne uităm bine în România și stăm suficient de raționali putem spune că avem piețe active pe rezidențial, avem o piață activă suficient de activă pe spații comerciale ,stradale, mall-uri, big box-uri și în general zona de spații comerciale, avem o piață puțin activă, dar care poate să genereze o valoare de piață pentru spațiile industriale de genul logistic, adică pentru spațiile logistice.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [01:09:14] Și poate că în zona hotelieră am mai putea să mai spunem că avem o piață incipientă destul de puțin transparentă, din păcate. Dincolo de astea, tot ce înseamnă restul activității economice și restul imobilizărilor corporale pe care le au companiile în proprietate, ieșim din sfera a ceea ce am putea să estimăm ca și valoarea de piață a activele adică teren plus clădirea. Și trebuie să mergem să încercăm să estimăm valoarea primei unități de cont mai sus, și mergem și estimăm valoarea fabricii, adică valoarea laminorului cu teren, clădiri, toate echipamentele dinăuntru cuptor, laminor, calibror și așa mai departe sau a centralei electrice.

Adrian Popa-Bochiș - Partener Senior - Darian DRS [01:10:02] După care, venim și împărțim valoarea pe componente. Și aici e punctul 2, pentru active specializate valoarea justă acoperă și mă ajută pentru că pot să estimez valoare și pentru ele ceea ce valoarea de piață nu mă ajută foarte tare. Și acea diferență pe care o văd eu, dacă evaluarea de piață îmi cere în general parametrii de utilizare ai un investitor mediu care vine să cumpere în piață, valoarea justă are acest concept de piață principală cea mai eficiență, preț de ieșire și utilizarea cea mai intensă.