Notari vs avocati in tranzactiile imobiliare

Autor:
Monica Cercelescu

Saptamana trecuta, mai multe publicatii au relatat despre cazul avocatului Cristian Mosuti, care a reusit sa castige in instanta un proces in urma caruia Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Iasi a fost obligat sa inscrie in cartea funciara un contract de vanzare-cumparare a unui apartament, incheiat in fata avocatului. Notarii s-au simtit amenintati de acest precedent si au reactionat imediat printr-un comunicat, improscandu-l pe avocat si amenintand publicul ca ar face cea mai mare prostie sa se lase pe mana avocatilor. Adevarul este insa pe la jumatate. Uneori te poti duce linistit la avocat, alteori e bine sa mergi la notar.

Dreptul avocatilor de a incheia contracte de vanzare-cumparare in ceea ce priveste constructiile nu a fost pus la indoiala niciodata in lumea juridica, nici macar de notari. Disputa intervine in procedurile ulterioare ce tin de siguranta tranzactiei si inscrierea in Cartea Funciara. „Faptul ca dreptul de proprietate asupra unui imobil, fara terenul aferent, poate fi instrainat prin alte acte decat cele autentice (notariale) nu este un lucru de ultima ora, aceasta posibilitate existand inainte ca genialul avocat din Iasi sa descopere prevederile legii acum, in anul 2008“, se arata in malitiosul comunicat al notarilor. Problema apare la inscrierea in Cartea Funciara a dreptului de proprietate, intrucat, dintr-o rutina acumulata in decenii, Oficiile de Carte Funciara nu vor sa inscrie decat actele facute in fata notarului. Hotararea data de instanta in cazul de la Iasi apare ca un precedent periculos pentru notari tocmai pentru ca obliga Oficiul sa inscrie acest drept perfect legitim.


Temeiurile legale

Legea spune foarte clar, fara manevre de interpretare, ca doar pentru terenuri este ceruta forma autentica. Legea 247/2005 prevede ca „terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indi-ferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute“. Aceasta inseamna ca tranzactiile cu terenuri trebuie autentificate la notar pentru a avea valabilitate. Spre deosebire de acestea, pentru constructii nu exista dispozitii speciale in acest sens, ceea ce inseamna ca se merge pe dreptul comun. Codul Civil spune ca actul de vanzare-cumparare este valabil incheiat in momentul in care partile au consimtit in scris. Asadar, nimic nu le impiedica sa mearga doar la avocat pentru ca acesta sa verifice daca au fost respectate cerintele legii si sa ateste acest lucru.

Si cum Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare spune ca pot fi inscrise in Cartea Funciara numai actele cu privire la imobile valabil incheiate, pentru constructii este suficienta dovada atestarii de catre avocat a valabilitatii actului, in timp ce pentru terenuri este necesara dovada autentificarii la notar pentru ca aceasta este cea care face ca actul sa fie valabil.

Problema de aici provenea: Oficiile de Carte Funciara aveau nevoie de o dovada a valabilitatii actului pentru a putea face inscrierea, insa, din rutina, nu recunosteau decat actul notarial, nu si atestarea avocatului.

„Ceea ce a obtinut avocatul Cristian Mosuti de la Iasi este obligarea Oficiului de Carte Funciara la aplicarea dispozitiilor legale in materie. Legea este clara: forma autentica, adica incheierea la notar a contractului de vanzare-cumparare, este necesara numai in ceea ce priveste terenul, nu si constructia. Deci, daca in cazul terenurilor, tranzactia este valabila numai daca este incheiata in fata notarului, nu acelasi lucru se poate spune si despre transferul dreptului de proprietate asupra constructiei, care are valabilitate si daca este incheiat la avocat.

Insa constructia se afla pe un teren si atunci pot surveni mai multe probleme juridice. Totusi, in cazul in care se tranzactioneaza un apartament dintr-un bloc, coproprietatea asupra cotei indivize de teren este nesemnificativa, lipsita de relevanta, astfel ca nu mai prezinta o importanta deosebita forma autentica a contractului obtinuta la notar, aceasta cu atat mai mult cu cat la avocat, de obicei, onorariile sunt mai mici“, este de parere avocatul Camelia Leceanu.


Atac la avocati

Reactia Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania (UNNPR) este un atac direct asupra avocatilor, fara a nega dreptul acestora de a atesta actele de vanzare-cumparare in ceea ce priveste constructiile. Insa notarii nu se abtin sa aduca jigniri avocatilor, asemanand calitatea actelor incheiate in fata acestora cu chitantele de mana de pe vremea lui Ceausescu, care au generat atatea procese. „Chiar si in perioada comunista, dreptul de proprietate asupra imobilelor se putea transmite in baza actelor sub semnatura privata - chitantele - si stim prea bine cu totii care a fost consecinta juridica a acestora: cresterea numarului de procese pana la aglomerarea peste normal a instantelor si, de aici, durata excesiv de lunga in care cineva reusea sa dobandeasca dreptul de proprietate. Solutia propusa de distinsul avocat in Iasi si imbratisata de o parte a mass-mediei nu se indeparteaza deloc de ceea ce se intampla pana in 1989“, se arata in comunicatul oficial al UNNPR.

Este clar ca acestea sunt niste acuze gratuite intrucat niciun avocat cu scaun la cap nu atesta un astfel de contract fara verificarile necesare pentru ca si el raspunde pentru culpa profesionala la fel ca si notarii.


Notarii ii ataca si pe judecatori

Notarii nu-i „iarta“ nici pe judecatori, intrucat acestia pot pronunta hotarari care sa tina loc de act valabil de vanzare-cumparare si pot obliga Oficiile de Carte Funciara sa inscrie contractele care au ca obiect transferul proprietatii asupra constructiilor. Acest citat, extras din Comunicatul oficial UNNPR, vorbeste de la sine despre argumentele „juridice“ pe care notarii le-au gasit in aceasta speta.

„Poate cea mai importanta consecinta cu caracter negativ este faptul ca instanta sesizata cu pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare sau care sa dispuna intabularea dreptului de proprietate in baza unui contract neautentic nu verifica intotdeauna situatia juridica a imobilului in cauza. Altfel spus, in exemplul dat de avocatul din Iasi, cine a cerut extrasul de carte funciara (care atesta situatia juridica a apartamentului si care, conform legii, se poate obtine numai de notari), certificatul fiscal sau adeverinta de la asociatia de proprietari cum ca nu sunt debite, acte fara de care orice contract de vanzare-cumparare este lovit de nulitate? In toate situatiile cand notarul este chemat sa autentifice un astfel de contract, el este cel care vegheaza ca actul sa fie perfect legal, cu indeplinirea tuturor cerintelor legale, raspunzand direct pentru aceasta. Unde in Europa, ale carei principii incercam cu greu sa le implementam, mai exista astfel de practici juridice si unde este posibil ca o parte a mass-mediei, la cererea unui avocat mediocru (curios lucru, dar in Tabloul avocatilor, membri ai Baroului Iasi, nu l-am gasit si pe dl Mosuti Cristian Nicolae), sa instige la evaziune fiscala si nerespectarea legii de dragul senzationalului?“

Cu alte cuvinte, judecatorii dau niste hotarari asa, aiurea, fara sa faca un minim de verificari.


Diferenta dintre notar si avocat ar putea rezulta din onorariu, nu din taxe

In ceea ce priveste taxele si impozitele catre Fisc, acestea sunt la fel atat la notar, cat si la avocat. Codul Fiscal prevede ca se va incasa impozit pe tranzactie imobiliara intre 2 si 3%, in functie de valoare, indiferent in fata cui se face tranzactia.
Notarii arata in comunicat ca taxa de timbru pentru astfel de cereri in instanta este de 10% din valoare, la care se mai adauga onorariul avocatului plus TVA, de parca notarii n-ar percepe si ei onorariu. Si aici este un adevar spus pe jumatate, care pus in acest context, ajunge sa fie un neadevar. Este adevarat ca sunt multe actiuni in justitie care au ca obiect imobile si sunt taxabile procentual din valoare (nu neaparat 10%). Insa actiunea de la care a pornit intriga, exercitata de avocatul iesean, este una taxabila cu taxa fixa, de 8 lei, conform Legii nr.146/1997 privind taxele judiciare de timbre, sustine avocatul Leceanu.
Diferenta financiara in ceea ce priveste tranzactiile facute la notar si, respectiv, la avocat ar putea consta in onorariu, nu in taxe si impozite fiscale.

„In timp ce notarii percep niste onorarii foarte mari, impuse de reglementarile speciale, avocatul are posibilitatea sa perceapa onorariul convenit cu clientul sau, neexistand o norma speciala care sa impuna niste onorarii avocatiale maximale sau minimale, aspect ce determina o micsorare a costurilor.
Atunci cand este realizata cu respectarea stricta a normelor legale, activitatea notarului referitoare la verificarile prealabile autentificarii contractului de vanzare-cumparare este importanta privind stabilitatea circuitului civil, insa sa nu excludem existenta unor tranzactii simple care se bazeaza pe incredere si buna-credinta si fiecare avocat sau notar trebuie sa urmareasca aplicarea corecta a legii“, a mai spus Camelia Leceanu.