Contractul de Locatiune - Elemente de noutate in Noul Cod Civil (II)

Articol scris de avocatii Florentin Parvu si Anca Zegrean 

In materie de locatiune legiutorul prevede ca si mecanisme de protectie a Locatarului, obligatia Locatorului de a-l garanta contra tulburarilor cauzate de terti si garantia contra viciilor bunului ce face obiectul Locatiunii.

1. Referitor la garantia contra tulburarilor din partea tertilor, distingem ca tulburarea este cauzata de FAPTA tertilor sau prin pretinderea unui DREPT de catre acestia.

1.1. Dispozitiile relative la tulburarea de fapt, se raporteaza atat la faptele tertilor precum si la faptele Locatorului. Potrivit prevederilor legale, Locatorul este dator sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni folosinta utila si linistita a bunului. In ceea ce priveste tulburarile cauzate de terti, se mentine prevederea potrivit careia in cazul unei tulburari de fapt, Locatorul nu este raspunzator. Totusi, cu titlu de exceptie, potrivit N.C.C. Locatorul este tinut sa garanteze pe Locatar de tulburarea de fapt, cauzata de un tert, daca aceasta tulburare a inceput anterior predarii bunului si impiedica preluarea acestuia de catre Locatar. (art.1793 NCC).

In cazul in care un tert pretinde vreun drept asupra bunului dat in locatiune - tulburare de drept - Locatorul este dator sa il apere pe locatar, chiar si in lipsa unei tulburari de fapt. (art.1789, art. 1793 si art. 1794 NCC). Remediile in cazul tulburarii de drept, constau in daune interese, in raport de gravitatea tulburarii:

Ø Daca locatarul este lipsit in tot sau in parte de folosinta bunului, Locatorul trebuie sa il despagubeasca pentru intreg prejudiciul suferit.

Ø Indiferent de gravitatea tulburarii, daca aceasta a fost notificata Locatorului, si acesta nu a inlaturat-o de indata, Locatarul poate cere o reducere proportionala a chiriei.

Ø In cazul in care tulburarea este atat de grava incat, daca ar fi cunoscut-o, Locatarul nu ar mai fi contractat, acesta este indreptatit a solicita rezilierea contractului.

Cu titlu de exceptie se prevede ca Locatarul nu este indreptatit la dezdaunare in cazul in care cunostea cauza tulburarii de drept la momentul incheierii contractului, considerandu-se ca intr-o astfel de situatie Locatarul si-a asumat in mod constient riscul.

In cazul in care Locatarul este chemat in judecata de un tert, care pretinde un drept asupra bunului, acesta are DREPTUL de a-l introduce in proces pe Locator, astfel incat acesta sa poata face toate apararile necesare. In considerarea prevederilor Codului de Procedura Civila, consideram ca si in situatia in care Locatarul nu cere introducerea in proces a Locatorului, dar il notifica cu privire la existenta tulburarii de drept, un Locator diligent va formula din proprie initiativa cerere de interventie.

Incalcarea de catre Locatar a obligatiei de instiintare a Locatorului cu privire la existenta unei tulburari de drept cu consecinta prejudicierii acestuia, va atrage raspunderea Locatarului, putand fi obligat a repara integral prejudiciul cauzat Locatorului, ca urmare a necomunicarii tulburarii.

Cu titlu de exceptie, art. 1795 NCC, alin. (2), teza finala prevede ca Locatarul nu va fi tinut la despagubiri daca dovedeste fie ca (i) Locatorul nu ar fi avut castig de cauza (n.n. a depus toate diligentele si nu ii poate fi opus exceptio mali procesus), fie (ii) Locatorul a avut cunostinta de tulburare si a ramas in pasivitate.

In mod asemanator prevederilor in materie de vanzare-cumparare si in cazul locatiunii, raspunderea pentru vicii a Locatorului este distincta, dupa cum viciile sunt aparente sau ascunse.

2.1. Locatorul nu raspunde pentru viciile aparente, daca acestea nu au fost notificate la momentul predarii primirii bunului, considerandu-se ca si-a executat obligatia de predare a bunului in stare corespunzatoare. Cu titlu de exceptie, chiar si in situatia in care Locatarul nu a notificat cu privire la existenta viciilor aparente, Locatorul ramane raspunzator pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzeaza vietii, sanatatii sau integritatii corporale a Locatarului.

2.2. Vicii ascunse. In ceea ce priveste viciile ascunse, Locatorul raspunde INDIFERENT daca le-a cunoscut sau nu la incheierea contractului si indiferent de momentul survenientei acestora. In baza garantiei pentru vicii, remediile principale sunt:

• Inlaturarea viciilor de catre Locator;
• Scaderea proportionala a chiriei, in cazul in care Locatorul nu a inlaturat viciile in cel mai scurt timp;
• In cazul in care viciile sunt atat de grave incat Locatarul daca le-ar fi cunoscut nu ar mai fi contractat, acesta este indreptatit a rezilia contractul.

In ceea ce priveste posibilitatea acordarii de daune interese, interpretand per a contrario dispozitiile art. 1791 alin. (2), rezulta ca Locatorul poate fi obligat si la daune-interese, INSA numai in masura in care viciile au cauzat Locatarului un prejudiciu si numai in limita viciilor pe care le-a cunoscut sau, trebuia sa le cunoasca, operand astfel o limitare a raspunderii Locatorului.

VIII. INSTRAINAREA BUNULUI DAT IN LOCATIUNE

In materie de opozabilitatea contractului de locatiune fata de dobanditorul bunului, prin art. 1811 N.C.C., se detaliaza si clarifica, art. 1441 din Vechiul Cod Civil, in sensul ca daca bunul dat in locatiune este instrainat, dreptul locatarului trebuie respectat de dobanditor, dupa cum urmeaza:

Ø in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca locatiunea a fost notata in cartea funciara;

Ø in cazul imobilelor neinscrise in cartea funciara, daca data certa a locatiunii este anterioara datei certe a instrainarii;

Ø in cazul mobilelor supuse unor formalitati de publicitate, daca locatarul a indeplinit aceste formalitati;

Ø in cazul celorlalte bunuri mobile, daca la data instrainarii, bunul se afla in folosinta locatarului;

Prin urmare, regula este ca instrainarea bunului este opozabila tertului dobanditor si nu are drept efect incetarea locatiunii, daca partile nu au agreat contrariul.

Daca prin contractul de locatiune incheiat se convine ca si cauza de incetare, instrainarea bunului, legiuitorul prevede un “termen de gratie” in beneficiul Locatarului, inauntrul caruia locatiunea este opozabila dobanditorului. Termenul stipulat in acest sens este egal cu dublul termenului de preaviz prevazut pentru denuntarea unilaterala a contractului de locatiune incheiat fara termen (art.1812 NCC), iar in cazul in care notificarea incetarii locatiunii ca urmare a instrainarii bunului s-a facut cu nerespectarea acestui termen, Locatarul este indreptatit la despagubiri.

IX. DREPTUL DE PREFERINTA (PREEMPTIUNE) AL LOCATARULUI LA INCHIRIERE

Un element de noutate semnificativ in institutia locatiunii este dreptul de preferinta al chiriasului, prevazut in materia inchirierii locuintelor (art. 1828 NCC), care se aplica deopotriva, in temeiul art. 1778 NCC si cu privire la locatiunea spatiilor destinate desfasurarii activitatii de catre profesionisti.

In legislatia anterioara, dreptul de preemptiune in materia locatiunii era prevazut de doua acte normative, respectiv O.U.G. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatie de locuinta si Legea 10/2011 privind regimul juridic al imobilelor preluate in mod abuziv.

In ceea ce priveste dispoztiile din N.C.C., un prim aspect care se impune a fi evidentiat este acela al diferentei terminologice, respectiv daca in ceea ce priveste contractul de vanzare cumparare se foloseste termenul de preemptiune, in materie de inchirierea spatiilor cu destinatie de locuinta si al acelora destinate desfasurarii activitatii de catre profesionisti se utilizeaza termenul de drept de preferinta (art. 1828 NCC).

Potrivit N.C.C., la incheierea unui nou contract de inchiriere, legiuitorul instituie in favoarea Locatarului, un drept de preferinta, la conditii egale, cu exeptia cazului in care acesta nu si-a executat obligatiile nascute in baza locatiunii anterioare. Regimul juridic aplicabil este, potrivit alin. (2) art. 1828 N.C.C., cel al dreptului de preemptiune stabilit in materia vanzarii-cumpararii, cu observarea particularitatilor specifice locatiunii.

Potrivit Legii 71/2011 de aplicare a N.C.C., dreptul de preferinta al Locatarului se aplica pentru orice contract de inchiriere incheiat in legatura cu acelasi spatiu sau cu o parte din acesta:

Ø dupa cel mult 3 luni de la incetarea contractului de inchiriere, daca durata acestuia a fost mai mare de un an;

Ø dupa cel mult o luna de la incetarea contractului de inchiriere, daca durata acestuia a fost mai mare sau egala cu o luna ;

Ø dupa cel mult 3 zile de la incetarea contractului de inchiriere, daca durata acestuia a fost mai mica de o luna.

Sanctiunea nerespectarii dreptului de preferinta, consta in posibilitatea titularului acestui drept de a se subroga, in drepturile si obligatiile noului Locatar.

Contractul de locatiune inceteaza prin una din urmatoarele modalitati:

1. Expirarea termenului este cauza de incetare de drept a contractului de locatiune fie prin implinirea termenului prevazut de catre parti, fie prin atingerea duratei maxime prevazute de lege (49 ani), fara a fi necesara o instiintare prealabila. Privitor la obligatia de restituire a bunului dat in locatiune la expirarea termenului, Noul Cod Civil vine cu un element de noutate potrivit caruia contractul incheiat pe perioada determinata si constatat prin inscris autentic sau inregistrat la autoritatile fiscale competente, constituie titlu executoriu de drept, Locatarul putand fi constrans a preda bunul prin simpla punere in executare a contractului.

De asemenea, potrivit art. 133 din Legea de aplicarea a NCC, in cazul evacuarii silite intemeiate pe art. 1809 alin. (2) si (3) (Expirarea termenului convenit de catre parti) locatarul nu se poate prevala de prevederile art. 1831 (evacuarea se face doar in temeiul unei hotarari judecatoresti).

In situatia in care, dupa implinirea termenului prevazut in contract, Locatarul continua sa detina bunul si sa isi indeplineasca obligatiile fara vreo impotrivire din partea Locatorului (notificare de predare/evacuare, convocare pentru incheierea procesului verbal de predare/primire a bunului la incetarea contractului s.a.m.d.), se apreciaza ca a fost incheiata o noua locatiune in conditiile celei vechi, inclusiv in privinta garantiilor, exceptand durata acesteia ce va considerata nedeterminata.

Potrivit Legii de aplicare a NCC dispozitiile privind tacita relocatiune sunt aplicabile in cazul tuturor contractelor de locatiune al caror termen se implineste dupa data intrarii in vigoare a NCC indiferent de data intrarii in vigoare a contractului. Consideram totusi, ca in cazul in care potrivit intelegerii partilor durata contractului de locatiune nu se modifica decat prin incheierea unui act aditional in acest sens, Locatarul nu ii va putea opune Locatorului tacita relocatiune dupa expirarea termenului si va fi obligat a suporta plata chiriei (cu titlu de daune), pentru perioada de timp scursa intre momentul expirarii contractului si cel al predarii bunului.

2. Un alt caz de incetare este denuntarea unilaterala a locatiunii de catre oricare dintre parti printr-o notificare facuta intr-un termen rezonabil, in situatia in care locatiunea a fost facuta fara determinarea duratei. La implinirea termenului de preaviz, obligatia de restituire a bunului devine exigibila, iar contractul constatat prin inscris autentic sau prin inscris sub semnatura privata si inregistrat la organul fiscal competent, constituie titlu executoriu in privinta restituirii bunului.

Potrivit art. 1824 NCC, termenul de preaviz, nu poate fi mai mic decat sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei. Cu toate acestea, pentru cazul in care contractul de locatiune a fost incheiat fara determinarea perioadei si nu s-a convenit altfel, chiriasul poate denunta contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:

Ø 60 zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o luna sau mai mare;

Ø 15 zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o luna;

3. Rezilierea contractului de locatiune, in cazul in care una dintre parti, refuza, fara justificare sa isi execute obligatiile nascute din contractul de locatiune. De asemenea, in masura existentei acestora, se pot solicita si daune-interese odata cu rezilierea. Potrivit art. 1778 N.C.C., in materie de reziliere sunt aplicabile si prevederile art. 1830 N.C.C.^[1]

4. Imposibilitatea folosirii bunului constituie o cauza de incetare de drept a locatiunii. Aceasta prevedere isi gaseste aplicabilitatea in situatia in care bunul este distrus in intregime sau nu mai poate fi utilizat potrivit destinatiei stabilite. In masura in care imposibilitatea folosirii bunului este numai partiala, Locatarul poate sa ceara fie rezilierea locatiunii, fie reducerea proportionala a chiriei.

5. Cu privire la materia desfintarii titlului Locatorului legiuitorul instituie o prevedere noua ce are rolul de a proteja locatarul de buna credinta, in situatia desfintarii titlului locatorului.  Astfel, in situatia in care dreptul locatorului ce permitea sa asigure folosinta bunului inchiriat este desfintat, locatiunea inceteaza de drept. Cu toate acestea, pentru locatarul ce a fost de buna credinta la incheierea locatiunii locatiunea continua sa isi produca efectele dar doar in cazul anterior mentionat, pe durata stipulata de catre parti, fara a se depasi un an de la data desfintarii titlului locatorului.

Moartea Locatorului sau a Locatarului,  nu constituie o cauza de incetare a contractului, acesta continuand sa isi produca efectele. Cu toate acestea, pentru cazul locatiunii cu perioada determinata, mostenitorii Locatarului au posibilitatea denuntarii contractului intr-un termen de 60 zile, de la data la care au luat cunostinta de moartea Locatarului si existenta locatiunii.

XI. SUBLOCATUNEA SI CESIUNEA CONTRACTULUI DE LOCATIUNE

Potrivit art. 128 din Legea de aplicare a N.C.C. dispozitiile in materie de sublocatiune sunt aplicabile dupa data intrarii in vigoare a Codului Civil, chiar si in cazurile in care contractul de locatiune s-a incheiat anterior acestei date. In acceptiunea N.C.C., Locatarul poate incheia o sublocatiune, totala sau partiala, ori chiar sa cedeze locatiunea, in tot sau in parte, unei alte persoane, daca aceasta facultate nu i-a fost interzisa in mod expres, prevedere ce se aplica doar in cazul bunurilor imobile .  In ceea ce priveste bunurile mobile, sublocatiunea ori cesiunea nu este permisa decat cu acordul scris al locatorului.

Trebuie facuta precizarea ca interdictia de a incheia o sublocatiune o include si pe aceea de a ceda locatiunea pe cand interdictia de a ceda locatiunea nu o include pe aceea de a incheia o sublocatiune iar in cazul existentei interdictiei, aceasta priveste ambele forme de sublocatiune sau cesiune, fie ea totala sau partiala.

Noutatea legislativa instituita de catre N.C.C., este constituita de dreptul la actiune directa a Locatorului impotriva Sublocatarului pana la concurenta chiriei pe care acesta din urma o datoreaza Locatarului principal, cu amendamentul ca plata anticipata a chiriei catre locatarul principal nu poate fi opusa locatorului.

In ceea ce priveste cesiunea contractului de locatiune de catre locatar, cesionarul dobandeste drepturile si se subroga obligatiilor locatarului nascute din contractul de locatiune.