Contractul de locatiune in contextul prevederilor noului Cod Civil aduce schimbari insemnate in relatia dezvoltator - chirias

Dezvoltatorii de real estate care au initiat noi proiecte de cladiri de birouri in ultimii ani sau le-au finalizat pe cele aflate in constructie au fost nevoiti sa realizeze contractele de inchiriere in alte conditii decat cele din perioada boom-ului imobiliar din anii 2006-2008. Era, de altfel, normal ca impactul crizei financiare sa modifice mecanismele pietei de birouri, majoritatea deciziilor fiind luate acum pe considerente legate de nevoia de optimizare a costurilor.

In plus, incepand cu 1 octombrie 2011, atat dezvoltatorii, cat si chiriasii trebuie sa aplice noile prevederi ale Codului Civil in ceea ce priveste renegocierea contractelor de inchiriere existente, lucru care se intampla de multe ori in lipsa unor alternative mai avantajoase, care sa acopere bugetul de reamenajare pe care il presupune relocarea.

Exista mai multe noi reglementari care pot pune in dificultate ambele parti la negocierea noului contract de locatiune sau chiar la amendarea celui existent, incheiat deja.

1. Sediul materiei locatiunii
Se regaseste in art. 1777 – art. 1853 din Codul Civil - Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, republicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 505 din 15/07/2011 si presupune faptul ca, pentru prima oara in Codul Civil, este reglementata durata maxima a locatiunii, aceasta fiind de 49 de ani, iar orice stipulatie contrara se considera redusa de drept la aceasta perioada.

2. Caracterul executoriu al contractului de locatiune incheiat sub semnatura privataNoile prevederi ale Codului Civil vin in ajutorul dezvoltatorilor, cei care pana in prezent au intampinat dificultati in a evacua un chirias din spatiu sau in cazul refuzului restituirii spatiului inchiriat, daca nu exista un contract de locatiune autentificat de catre un notar public. Neputandu-se folosi de caracterul executoriu al contractului de locatiune, dat de autentificarea sa, se ajungea la platirea unor taxe extrem de mari pentru autentificarea contractelor de locatiune, calculate la valoarea totala a chiriei pentru intreaga perioada contractuala si, evident, o actiune in evacuare in instanta.

Noile reglementari, potrivit art. 1798 din Codul Civil, vorbesc despre caracterul executoriu al contractului de locatiune incheiat sub semnatura privata, care poate constitui titlu executoriu numai prin simpla inregistrare a contractului de locatiune la organele fiscale sau prin incheierea acestuia in forma autentica. Caracterul executoriu al locatiunii produce efecte numai pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract sau, in lipsa acestora, prin lege.

In plus, prevederile art. 1809 din Codul Civil, stipuleaza caracterul executoriu ce produce efecte si cu privire la obligatia de restituire a bunului dat in locatiune, daca sunt indeplinite una dintre cele doua conditii prevazute de art. 1798 si mentionate mai sus.

3. Cine are intaietate in cazul unui conflict intre locatiuni succesive
Codul Civil reglementeaza exact si cine are intaietate in cazul unui conflict intre locatiuni succesive, ale caror perioade se suprapun fie si partial prin dispozitiile art. 1782 care prevad ca, in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, conflictul se rezolva in favoarea chiriasului care si-a notat dreptul in cartea funciara.

4. Ce se intampla cu chiriasii in cazul in care dezvoltatorul decide sa instraineze imobilul detinut si dat in locatiune?Ca si pana acum, exista opozabilitate a contractului de locatiune fata de dobanditor, insa numai in urmatoarele conditii:
- in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca locatiunea a fost notata in cartea funciara;
- in cazul imobilelor netranscrise in cartea funciara, daca data certa a locatiunii este anterioara datei certe a instrainarii.

5. Necesitatea revizuirii judiciare a contractelor cu executare succesiva este expres reglementata de Codul Civil: Impreviziunea – art. 1271
Pana in prezent in practica judiciara s-a retinut, in multe randuri, necesitatea revizuirii judiciare a contractelor cu executare succesiva ca fiind justificata de vointa partilor, care s-au obligat clauzei rebus sic standibus (clauza care, in dreptul international public, reprezinta doctrina juridica ce permite tratatelor sa devina aplicabile, din cauza unei schimbari fundamentale a circumstantelor). Acum, aceasta teorie a impreviziunii este expres reglementata de Codul Civil.

Cand executarea unui contract devine prea oneroasa pentru una dintre partile contractante, se impune revizuirea acestuia, in vederea restabilirii echilibrului valoric al prestatiilor. Astfel, se recunoaste posibilitatea instantei judecatoresti de a interveni in executarea contractului, putand dispune adaptarea contractului, modificand acele prestatii care, din motive exceptionale, au devenit mult prea oneroase pentru una din parti sau chiar incetarea contractului.

Pentru ca cele de mai sus sa poata fi aplicabile, trebuie ca imprejurarile care fac deosebit de oneroasa obligatia uneia dintre parti sa fi intervenit ulterior incheierii contractului, acestea sa nu fi fost previzibile la momentul incheierii contractului, sa nu existe o clauza prin care partile sa isi asume riscul schimbarii imprejurarilor, iar apelarea la instanta sa urmeze in cazul esuarii incercarilor de renegociere a contractului, intr-un termen rezonabil si cu buna-credinta.

Nu vom fi in prezenta impreviziunii in cazul contractelor de locatiune pentru spatii de birouri care au  inserate clauze de indexare, care vor face sa varieze pretul in functie de evolutia unui indice ales de ele sau care au convenit ca in anumite situatii sa revizuiasca contractul.

In concluzie, trebuie retinut ca nu orice modificare de ordin economic justifica revizuirea prestatiilor, impreviziunea putand fi invocata numai in anumite conditii, expres prevazute de Codul Civil.