Analiză: Adaptarea contractelor de închiriere la măsurile de combatere a coronavirusului: Provocări și opțiuni în instanță pentru firme

Articol scris de Andra Șurariu și Radu Iosub, avocați la Biriș Goran SPARL.

Este deja de notorietate că prin Ordonanța Mmlitară 2/2020 s-a dispus suspendarea temporară a activităților de comercializare cu amănuntul în centre de comercializare „în care își desfășoară activitatea mai mulți operatori economici”. Este, de asemenea, de notorietate că această măsură afectează semnificativ nu numai chiriașii ce își desfășoară activitatea în marile centre comerciale, dar şi pe proprietarii acestora. În esenţă, deşi chiriaşii păstrează dreptul de folosinţă asupra spaţiului închiriat, proprietarii nu mai pot asigura accesul acestora în spaţiul închiriat, iar aceştia din urmă nu îşi mai pot desfăşura activitatea acolo.

Opţiunea la îndemână şi pe care o recomandă profesioniştii este aceea ca părţile să negocieze şi încheie acte adiționale la contractele de închiriere menite să adapteze modul de executare al contractului la noile realităţi. Ce se întâmplă însă în situațiile în care părţile nu se înţeleg? Aşa cum era de aşteptat, se va ajunge în instanţă, astfel că fiecare parte va încerca încă de pe acum să îşi conserve drepturile derivând din contract.

Posibilitățile actuale oferite de legea civilă gravitează în jurul forței majore și a impreviziunii. Despre aceste două noţiuni s-a vorbit mult în ultimul timp, astfel că ne propunem să le abordăm prin raportare la situaţia părţilor dintr-un contract de închiriere, analizând riscurile și limitările acestora de care atât chiriașii, cât și proprietarii ar trebui să țină cont într-un eventual litigiu.

I. Forța majoră, o soluție eficientă?

În practică, părţile contractelor de închiriere sunt tentate să se invoce forța majoră pentru a obţine exonerarea lor de la executarea obligaţiilor asumate prin contractul de închiriere şi suspendarea executării contractului ca efect al acesteia.

Dacă părţile se înţeleg, atunci se încheie acte adiţionale la contractele de închiriere prin care se constată că a intervenit forţa majoră şi, ca atare, efectele contractului se suspendă pe toată durata forţei majore. Sigur, aceasta este situaţia ideală, însă ce se întâmplă dacă una dintre părţi nu consideră că este incidentă forţa majoră şi îi pretinde celeilalte părţi executarea obligaţiei asumate? Dacă cealaltă parte va refuza îndeplinirea obligaţiei asumate, prevalându-se de forţa majoră, atunci analiza se va muta în instanţele de judecată, care vor stabili în ce măsură neexecutarea obligaţiei a fost sau nu cauzată de forţa majoră, cu toate consecinţele ce decurg de aici.

Cum vor privi instanţele de judecată această neexecutare? Vor aprecia sau nu incidentă forţa majoră? Răspunsul va diferi de la caz la caz, întrucât existenţa sau nu a unui eveniment de forţă majoră care împiedică executarea unei obligaţii contractuale nu se va analiza în abstract, ci aplicând în concret elementele sale definitorii la situaţia particulară din fiecare speţă, ţinând cont şi de voinţa părţilor concretizată prin eventuale dispoziţii contractuale.

Evenimentul de forță majoră este definit în Codul civil ca orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil. Dacă o parte dintr-un contract se află astfel în imposibilitatea temporară de a își executa obligațiile din cauza unui eveniment de forță majoră, acea parte este exonerată de răspundere pentru neîndeplinirea obligațiilor afectate de evenimentul de forță majoră.

Ar părea că lucrurile nu sunt complicate în teorie. Reprezintă însă pandemia COVID-19 și măsurile luate ca urmare a instituirii stării de urgență cazuri de forță majoră care împiedică executarea obligaţiilor derivate din contractele de închiriere? Răspunsul diferă de la caz la caz şi depinde de următoarele elemente: (i) natura juridică a obligaţiei neexecutate şi (ii) eventuale clauze contractuale exprese care reglementează forţa majoră. Acestea sunt elementele pe care instanţele de judecată le vor avea în vedere în fiecare caz în parte.

A. Poate chiriaşul să invoce forţa majoră pentru a fi exonerat de plata chiriei şi a costurilor aferente?

Ipoteza de la care plecăm în analiză este aceea că, în urma închiderii centrului comercial, chiriaşul nu are acces în spaţiul închiriat în care îşi desfăşura activitatea. Consecinţa directă este aceea că nu va putea obţine nici venituri care să îi permită să plătească chiria aferentă acestei perioade. Deşi a negociat cu proprietarul, chiriaşul nu l-a convins pe acesta că executarea obligaţiei sale este împiedicată de un eveniment de forţă majoră, astfel că proprietarul îi pretinde întreaga chirie împreună cu costurile aferente, deşi spaţiul închiriat nu poate fi folosit conform destinaţiei agreate prin contract. În consecinţă, chiriaşul notifică proprietarului că obligaţia sa de plată a devenit imposibil de executat, fiind afectată de forţa majoră.

Va rezista raţionamentul său în instanţa de judecată? Cel mai probabil nu, deşi vor exista soluţii contradictorii, aşa cum ne-a obişnuit până acum practica judiciară.

În analiza sa, instanţa de judecată se va raporta la natura juridică a obligaţiei de plată a chiriei, a utilităţilor și a altor cheltuieli convenite cu proprietarul pentru a stabili în ce măsură această obligaţie era sau nu imposibil de executat. Este discutabil în ce măsură chiriașul se poate prevala de forța majoră pentru a justifica exonerarea sa, având în vedere că obligațiile sale au ca obiect plata unor sume de bani, iar chiriașii, în contextul pandemiei COVID-19/stării de urgență, nu s-ar confrunta cu o imposibilitate efectivă de a efectua plata obligațiilor, ci cu imposibilitatea de a obține resursele financiare pe care se bazau pentru efectuarea plății.

Analizând în mod obiectiv dispoziţiile legale ce guvernează forța majoră, s-ar putea considera că obligațiile de plată a unor sume de bani nu ar putea fi în sine susceptibile de a fi afectate de forța majoră, din moment ce, deși chiriașul nu mai are acces la resursele sale financiare curente (rezultând din operațiunile sale comerciale), ar putea avea totuși acces la resurse financiare alternative. Cu alte cuvinte, lipsa lichidităţilor nu echivalează cu forţa majoră, ci, din contră, cu insolvenţa.

Mai departe, un alt element care va fi analizat de instanţa de judecată este reprezentat de existenţa sau nu a unor clauze de forţă majoră în contractele de închiriere. Dacă prin aceste clauze părţile stabilesc condiţii suplimentare şi restrictive cu privire la ce anume reprezintă un eveniment de forţă majoră de natură să facă imposibilă executarea obligaţiilor asumate, atunci instanţa va face aplicarea acestora de la caz la caz, indiferent de ce prevăd dispoziţiile legale.

Nu în ultimul rând, această abordare a chiriaşului prezintă şi un mare risc procedural care derivă din caracterul de titlu executoriu al contractului de închiriere înregistrat la autoritatea fiscală competentă cu privire la obligaţia de plată a chiriei. Practic, în situaţia în care chiriaşul refuză plata chiriei, proprietarul va proceda direct la executarea silită a obligaţiei de plată, chiriaşul fiind nevoit să se invoce forţa majoră ca eveniment exonerator de răspundere într-o contestaţie la executare, o astfel de poziţie fiind extrem de incomodă.

Ca atare, prin raportare la ipoteza de lucru, dar şi la riscurile de prezentate, invocarea forței majore pentru a refuza plata chiriei este o abordare mai puțin potrivită, astfel încât soluția alternativă ar fi să recurgă la invocarea impreviziunii (analizată mai jos la punctul II) şi să procedeze la renegocierea contractului, urmând ca în cazul în care negocierile eşuează, să încerce să obţină în instanţă adaptarea executării contractului.

B. Poate proprietarul să invoce forţa majoră pentru a fi exonerat de plata despăgubirilor pentru imposibilitatea de a asigura accesul chiriaşului în spaţiul închiriat?

Ipoteza de la care plecăm în analiză este aceea că principala obligaţie a proprietarului într-un contract de închiriere constă în a asigura folosința utilă și liniștită a bunului închiriat conform destinației sale comerciale. Majoritatea contractelor de închiriere stabilesc în particular şi obligația proprietarului de a asigura nestingherit accesul în spaţiul închiriat pentru desfăşurarea activităţii comerciale.

Corelativ, neîndeplinirea acestei obligaţii de acces dă dreptul chiriaşului la despăgubiri pentru prejudiciul cauzat, despăgubiri care sunt de regulă reglementate şi cuantificate contractual. În astfel de situații, chiriaşii ar putea pretinde proprietarilor plata despăgubirilor contractuale, astfel că şi proprietarii ar putea fi la rândul lor interesați să își conserve drepturile notificând chiriașii de imposibilitatea de a își executa aceste obligații ca urmare a unui caz de forță majoră.

Va rezista acest raţionamentul în instanţa de judecată? Cel mai probabil da, cu aceleaşi rezerve privind caracterul neunitar al practicii judiciare.

Ca şi în ipoteza prezentată la punctul A, existenţa sau nu a unui caz de forţă majoră care împiedică proprietarii să îşi execute obligaţia de a asigura accesul chiriaşului în spaţiu şi folosirea acestuia conform destinaţiei se va analiza de instanţa de judecată prin raportare la natura juridică a obligaţiei neexecutate. În acest context, proprietarii ar avea mari şanse de a se prevala cu succes de forţa majoră pentru a nu fi obligaţi la plata de despăgubiri pentru neîndeplinirea acestei obligaţii.

Sigur, şi în acest caz instanţa va verifica existenţa sau nu a unor clauze privind forţa majoră în contractele încheiate de părţi. Ca şi în situaţia de la punctul A, dacă părţile stabilesc condiţii suplimentare şi restrictive cu privire la ce anume reprezintă un eveniment de forţă majoră de natură să facă imposibilă executarea obligaţiilor asumate, instanţa va face aplicarea acestora de la caz la caz.

Nu în ultimul rând, situaţia proprietarului care se prevalează de forţa majoră este una mai bună din punct de vedere procedural, întrucât pentru a putea obţine eventualele despăgubiri aferente neexecutării obligaţiei de a asigura accesul în spaţiu şi de a folosi bunul conform destinaţiei, chiriaşul va fi nevoit să formuleze o acţiune în pretenţii în instanţă, ceea ce implică nu doar timp, ci şi costuri suplimentare.

C. Aspecte comune situaţiilor prezentate la punctele A şi B

Invocarea cu şanse de succes a forței majore depinde în mare parte, aşa cum am menţionat, de clauzele contractului de închiriere, în particular de clauzele speciale privind forţa majoră. Astfel de clauze sunt tipice contractelor de închiriere și acestea pot defini în concret în ce ar putea consta forța majoră în cazul respectivului raport contractual, să condiționeze invocarea forței majore de notificarea acesteia către cealaltă parte într-un anumit termen, de obținerea unui certificat de forță majoră de la camerele de comerț din România, precum și să excludă posibilitatea părților de a invoca forța majoră.

Clauzele de această natură pot fi și asimetrice, în care una dintre părți acceptă să i se limiteză posibilitatea de a invoca forța majoră doar la anumite situații sau aceasta poate chiar renunța pe deplin la beneficiul forței majore, în timp ce cealaltă parte și-a rezervat o plajă mai largă de scenarii în care poate invoca forța majoră.

În principiu, aceste clauze sunt valabile. Nu este exclus însă ca, în funcție de modul în care au fost redactate și de modul în care raportul contractual a fost încheiat, partea dezavantajată să obțină pe cale judiciară înlăturarea acestor prevederi de la aplicare.

Momentul în care a fost încheiat contractul de închiriere poate fi de asemenea decisiv cu privire la invocarea cu succes a forţei majore. Dacă contractul de închiriere a fost negociat și încheiat recent, într-o perioadă în care se cunoștea faptul că epidemia COVID-19 s-ar putea răspândi și în România și că măsurile severe luate de autoritățile statale ale altor țări ar putea fi instituite și în România, este discutabil în acest caz, de exemplu, în ce măsură evenimentul de forță majoră pretins ar fi fost un eveniment imprevizibil pentru părți.

D. Aspecte procedurale privind invocarea forței majore

Indiferent dacă este invocată de proprietar sau de chiriaş şi indiferent dacă există sau nu o prevedere specială în contract, forţa majoră trebuie probată în raporturile juridice dintre părţi, dar şi în instanţă. În continuare, trei alte aspecte pot prezenta interes, respectiv (i) obținerea la cerere a certificatelor de forță majoră, (ii) obținerea la cerere a certificatelor de urgență și (iii) prezumția existenței forței majore instituite prin OUG 29/2020.

Certificatele de existență a forței majore sunt acte eliberate de camerele de comerț care avizează existența unor situații de forță majoră și influența asupra executării obligațiilor. Ele au în principiu o valoare probatorie ridicată, însă nu se bucură de forţă obligatorie, în sensul că existența forței majore ar putea fi în continuare contestată de partea interesată şi eventual negată de instanţa de judecată, în funcţie de împrejurări. Astfel, de exemplu, chiar dacă un chiriaș invocă forța majoră și obține certificatul relevant de la camera de comerț, acest certificat nu elimină orice analiză din partea instanţei, care este suverană în a decide dacă a fost sau nu forţă majoră.

Mai departe, certificatele de forță majoră sunt distincte de certificatele de urgență. Acestea sunt niște acte emise cu titlu excepțional pe durata stării de urgență de Ministerul Economiei, Energiei și Mediului de Afaceri, de care beneficiază întreprinderile mici și mijlocii. În principiu, conform art. X alin. (3) din OUG 29/2020, obținerea unui certificat de urgență dă naștere unei prezumții de existență a forței majore în beneficiul întreprinderii mici sau mijlocii solicitante, dar incidenţa acestei prezumții este limitată. Potrivit respectivei prevederi:

„Se prezumă a constitui caz de forță majoră, în sensul prezentei ordonanțe de urgență, împrejurarea imprevizibilă, absolut invincibilă și inevitabilă la care se referă art. 1.351 alin. (2) din Codul civil, care rezultă dintr-o acțiune a autorităților în aplicarea măsurilor impuse de prevenirea și combaterea pandemiei determinate de infecția cu coronavirusul COVID-19, care a afectat activitatea întreprinderii mici și mijlocii, afectare atestată prin certificatul de situație de urgență. Prezumția poate fi răsturnată de partea interesată prin orice mijloc de probă. Caracterul imprevizibil se raportează la momentul nașterii raportului juridic afectat. Nu vor fi imprevizibile măsurile luate de autorități în conformitate cu actul normativ care a instituit starea de urgență.”

Utilitatea acestei dispoziții este discutabilă. Modul de redactare al prevederii (mai ales prin introducerea ultimei fraze) este suficient de neclar pentru a ridica dubii serioase cu privire la ce situații au fost menite a fi acoperite de respectiva prezumție.

Cu titlu de exemplu, este de remarcat că suspendarea temporară a unor activități comerciale în centrele de comercializare a fost luată printr-o ordonanță militară, iar aceasta poate fi calificată ca o măsură luată de „autorități în conformitate cu actul normativ care a instituit starea de urgență”, astfel încât prezumția existenței forței majore conform OUG 29/2020 nu ar opera într-un astfel de caz, chiriașii și proprietarii afectați fiind astfel nevoiți să probeze forța majoră prin alte mijloace.

În orice caz, prevederile relevante din ordonanță cu privire la forța majoră sunt neclare şi pot genera în viitor o practică bogată a instanțelor de judecată și, cel puțin, în prima perioadă, ne putem aștepta la o practică temporar contradictorie.

În sfârșit, trebuie remarcat că, în măsura în care se dorește invocarea forței majore în temeiul prezumției instituite de OUG 29/2020, partea interesată trebuie să facă anterior proba că a încercat să renegocieze contractul de închiriere, pentru adaptarea clauzelor, cu luarea în considerare a condițiilor excepționale generate de starea de urgență. Această probă poate consta în înscrisuri comunicate între părți, inclusiv prin mijloace electronice.

II. Impreviziunea, o soluție mai adecvată?

Dacă forţa majoră este, în general, opţiunea la care recurg părţile contractelor de închiriere pentru că duce la exonerarea părţii respective de executarea obligaţiei, totuşi, mai există şi o altă opţiune aflată la îndemâna părţilor, respectiv impreviziunea.

Impreviziunea este definită în lege ca acea situație în care: „executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepționale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligației”. Spre deosebire de forța majoră, impreviziunea nu implică demonstrarea faptului că executarea obligațiilor de către una dintre părți a devenit imposibilă, ci doar faptul că executarea obligațiilor a devenit excesiv de oneroasă ca urmare a unei schimbări de circumstanțe.

Ca şi în cazul forţei majore, părţile pot negocia şi adapta contractul, făcând aplicarea impreviziunii. Ce se întâmplă însă dacă acordul părţilor nu este întrunit? Din nou, instanţa va fi cea care va putea să facă aplicarea impreviziunii.

Astfel, partea care se prevalează cu succes de impreviziune poate obține în instanţă (i) o adaptare a contractului, efectuată de către instanța de judecată pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor sau (ii) chiar încetarea contractului dacă situația necesită un astfel de remediu.

Avantajul impreviziunii față de forța majoră constă în aceea că, cel puțin pentru chiriaș, este mai potrivită, întrucât sunt șanse mai mari să fie aplicată de instanţă.

Totuşi, la rândul său, impreviziunea prezintă dezavantaje din punct de vedere procedural. În primul rând, adaptarea (sau încetarea) contractului de închiriere are loc doar după derularea cu succes a procesului, ce poate dura o perioadă semnificativă de timp. În al doilea rând, partea care inițiază procesul are un control limitat asupra soluției efective de adaptare a contractului ce va fi dispusă de instanță. Astfel, chiar dacă acțiunea va fi admisă, instanța de judecată va fi suverană în a decide cum se impune adaptarea contractului, mai precis, în ce va consta mai exact distribuirea echitabilă între părți a pierderilor și a beneficiilor.

De asemenea, unele contracte de închiriere pot prevedea faptul că părțile (sau una dintre ele, în general chiriașul) renunță la beneficiul de a invoca beneficiul impreviziunii.

Astfel de clauze sunt, în principiu, valabile, dar, similar situației renunțării la forța majoră, ce este descrisă mai sus, în funcție de circumstanțe, nu este exclusă posibilitatea de a obține pe cale judiciară înlăturarea acestor prevederi.

III. Concluzie

Deşi ambele instituţii de mai sus prezintă avantaje şi dezavantaje, ele reprezintă totuşi două opţiuni aflate la îndemâna părţilor din contractele de închiriere pentru a se apăra în instanţă cu privire la neexecutarea obligaţiilor asumate prin contract şi, la fel ca în orice altă situaţie, instanţele vor fi cele care vor decide în final.