Impozitarea locuinţei: Specialiştii recomandă depunerea declaraţiei de impunere după modificarea normelor Codului fiscal

Mai multe zone importante ale fiscalităţii, printre care şi impozitele şi taxele locale, urmează să fie modificate, de îndată ce Proiectul de hotărâre de Guvern pentru modificarea şi completarea normelor de aplicare a Codului fiscal, despre care AvocatNet.ro a scris aici, va fi adoptat de Guvern şi publicat în Monitorul Oficial. 

Odată ce documentul se va aplica, dispoziţiile existente în acest moment vor fi completate, urmând să fie clarificată şi situaţia clădirilor cu destinaţie mixtă, adică cele folosite atât ca locuinţă, cât şi ca sediu social al unei societăţi sau PFA, motiv pentru care specialiştii de Contexpert recomandă contribuabililor aflaţi într-o astfel de situaţie să nu depună declaraţia de impunere, la direcţiile de taxe locale, decât după intrarea în vigoare a actului normativ. 

Potrivit legislaţiei, clădirile cu destinaţie mixtă, deţinute de persoanele fizice, sunt de două tipuri, respectiv: 

• clădiri în care suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial pot fi delimitate şi
• cele în care suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial nu sunt /nu pot fi delimitate.

De altfel, proiectul de act normativ lansat în februarie de Ministerul Finanţelor publice (MFP) aduce lămuriri celei de-a doua situaţii, în care persoanele fizice au în proprietate clădiri cu destinație mixtă unde suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial nu pot fi delimitate.

Concret, în această situaţie, proprietarii persoane fizice vor plăti un impozit rezidenţial (ca pentru locuinţă, cote cuprinse între 0,08% - 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii), şi nu unul majorat, chiar dacă desfăşoară activitate economică la sediu, dar cu condiţia să nu îşi deducă cheltuielile cu utilităţile.

Dacă cheltuielile cu utilităţile nu sunt decontate de proprietarul persoană fizică şi cad în sarcina persoanei juridice/ PFA care îşi are sediul în clădire şi care desfăşoară activitatea economică, atunci impozitul datorat către bugetul local va fi unul nerezidenţial (cote cuprinse între 0,2% și 1,3%, în funcție de decizia consiliului local).

Aşadar, criteriul în funcţie de care se va stabili impunerea este decontarea cheltuielilor cu utilităţile, indiferent dacă în cladire se desfăşoară sau nu activitate economică. 

Important! Conform normelor legale, cheltuielile cu utilităţile sunt cheltuielile comune aferente imobilului, respectiv energia electrică, gazele naturale, termoficarea, apa, canalizarea. Mai multe detalii despre subiect găsiţi aici. 

Sediul social acasă? Cum şi când declaraţi?

Persoanele fizice ce deţin o clădire şi o utilizează în scopuri nerezidenţiale sau mixte trebuie să depună, până la 31 martie, o declaraţie de impunere la direcţiile de taxe locale, prin care autorităţile vor stabili impozitul datorat.

Obligația de a depune declarația o au atât persoanele fizice care au înregistrat un sediu social, cele care desfășoară activități independente și care au declarat sediul la adresa de domiciliu, cât și cele care nu își deduc cheltuielile cu utilitățăile înregistrate în desfășurarea activității economice. Astfel, indiferent dacă desfăşoară sau nu activitate şi indiferent dacă cheltuielile cu utilităţile sunt sau nu deduse, aceste persoane trebuie să depună declaraţia. 

Formularul amintit, aprobat prin intermediul Ordinului MDRAP nr. 2069/2015, va fi depus la direcţiile de specialitate ale primăriilor alături de o declaraţie pe propria răspundere, prin care proprietarul persoană fizică îşi poate asuma că „la adresa poștală a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic, dar nu se desfășoară nicio activitate economică”.

Astfel, dacă la adresa clădirii nu se desfăşoară nicio activitate economică, sau chiar dacă se desfăşoară, iar cheltuielile cu utilităţile nu sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfăşoară activitatea economică, nu este nevoie de depunerea altor documente justificative, pe lângă cele amintite mai sus. 

Ce documente depun persoanele ce deţin clădiri în care suprafeţele sunt delimitate?

În cazul unei clădiri cu destinație mixtă, aflată în proprietatea persoanelor fizice, la adresa căreia este înregistrat un domiciliu fiscal, la care se desfășoară o activitate economică, când se cunosc suprafețele folosite în scop rezidențial și cele folosite în scop nerezidențial, impozitul se calculează prin însumarea impozitului aferent suprafeţei folosite în scop nerezidenţial, rezultat din documentaţia cadastrală, calculat potrivit art. 457 din Codul fiscal, cu impozitul aferent suprafeţei folosite în scop nerezidenţial, calculat potrivit art. 458 din Codul fiscal.

În acest caz, potrivit specialiştilor de la Contexpert, trebuie depus unul dintre următoarele documente:

• raport de evaluare, întocmit de un evaluator autorizat, în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării, care reflectă valoarea clădirii ulterioară datei de 1 ianuarie 2011;
• procesul-verbal de recepţie finală, din care reiese valoarea clădirii, în cazul unei clădiri finalizate în ultimii cinci ani;
• actul de dobândire a dreptului de proprietate asupra unei clădiri, în ultimii cinci ani, din care reiese valoarea clădirii. În cazul în care valoarea clădirii nu se evidenţiază distinct, impozitul pe clădiri se va stabili la valoarea totală din actul respectiv.

Dacă valoarea clădirii nu poate fi calculată asupra uneia dintre aceste trei valori, cota de impozit va fi de 2% şi se va aplica asupra valorii impozabile calculate ca pentru clădiri rezidenţiale. În consecință,  într-un astfel de caz, impozitul poate să depășească și de 20 de ori nivelul întânit anul trecut.

Important! Clădirile pentru care există prevazută  în contractele de sediu (contracte de închiriere/ comodat etc) o suprafaţă alocată activităţii se încadrează în categoria mixtă, astfel încât este nevoie de realizarea unui raport de evaluare pentru toată clădirea, indiferent dacă acolo se desfăşoară sau nu în mod efectiv o activitate.

Vă reamintim că recomandarea specialiştilor Contexpert este să aşteptaţi publicarea în Monitorul Oficial a actului normativ care va modifica normele de aplicare la Codul fiscal şi care va clarifica situaţia clădirilor cu destinaţie mixtă, în speranţa că acest lucru se va întâmpla cât mai curând, astfel încât să aveţi timpul necesar să vă conformaţi.