Impozitul pe locuinţe: Noile reguli complică situaţia firmelor. Ce probleme apar?

Dacă până la finalul anului trecut, persoanele fizice plăteau aceleaşi impozite, indiferent de scopul în care era utilizat imobilul, din 2016, odată cu intrarea în vigoare a noului Cod fiscal, persoanele fizice care deţin clădiri unde se desfăşoară activitate economică datorează mai mulţi bani la bugetul de stat. 

Acest lucru vine ca urmare a schimbării sistemului de impozitare pentru clădirile deţinute pe teritoriul României, în sensul că această taxă nu se mai calculează în funcţie de calitatea persoanei care deţine clădirea, ci în funcţie de destinaţia imobilului, respectiv rezidenţială (scop de locuinţă), nerezidenţială (folosită în scop economic: sedii de firme sau persoane fizice autorizate, spaţii comerciale, cabinete etc) sau mixtă (locuinţă + sediu social).

În ceea ce priveşte impozitul aplicat clădirilor rezidenţiale, acesta se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% - 0,2% asupra valorii impozabile a clădirii, cotă stabilită prin decizie a consiliului local, spre deosebire de valoarea standard de 0,1%, întâlnită până la finele anului trecut. 

Întrucât şi baza impozabilă pentru construcţii a fost majorată în noul Cod fiscal, valoarea impozabilă pentru clădirile rezidenţiale a crescut, în medie, cu aproximativ 25-30% faţă de anul trecut (valoarea finală diferă în funcție de vechimea clădirii, rangul și zona localității etc). Din acest articol puteţi afla care sunt cotele de impozitare stabilite de primăria oraşului în care locuiţi.

Important! Tot un impozit normal, ca pentru clădiri rezidenţiale (cote cuprinse între 0,08% - 0,2%), se datorează şi acolo unde există un domiciliu fiscal, dar la care nu se desfăşoară niciun fel de activitate economică. În această situaţie, proprietarul va declara pe propria răspundere că „la adresa poștală a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic, dar nu se desfășoară nicio activitate economică”.

Notă: La fel ca şi până acum, proprietarii de locuinţe trebuie să achite impozitul pe clădiri anual, în două rate egale, până la datele de 31 martie şi 30 septembrie, inclusiv. Cei care plătesc anticipat impozitul pentru întregul an până la 31 martie se pot bucura de o reducere de până la 10%, stabilită prin hotărâre a consiliului local. 

Cum se calculează impozitul pentru clădirile nerezidenţiale şi mixte?

În ceea ce priveşte clădirile cu destinaţie nerezidenţială aflate în proprietatea persoanelor fizice, noul Cod fiscal stabileşte că impozitul se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2-1,3% (în funcţie de decizia consiliului local) asupra valorii:

• rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii cinci ani anteriori anului de referinţă, respectiv perioada 2011-2015.
• lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii cinci ani anteriori anului de referinţă;
• clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în ultimii cinci ani.

Dacă valoarea clădirii nu poate fi calculată asupra uneia dintre aceste trei valori, cota de impozit va fi de 2% şi se va aplica asupra valorii impozabile calculate ca pentru clădiri rezidenţiale. În consecință,  într-un astfel de caz, impozitul poate să depășească și de 20 de ori nivelul întânit anul trecut.

În cazul clădirilor nerezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele juridice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea aceleiaşi cote cuprinse între 0,2-1,3%, dar valoarea impozabilă a clădirii se actualizează o dată la trei ani pe baza unui raport de evaluare a clădirii întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării.

Astfel, în cazul în care proprietarul clădirii nu a actualizat valoarea impozabilă a clădirii în ultimii trei ani anteriori anului de referinţă, cota impozitului/taxei pe clădiri este 5%.

Important! Persoanele fizice care deţin clădiri nerezidenţiale au obligaţia depunerii, nu mai târziu de 31 martie, la direcţiile de specialitate ale primăriilor, a unei declaraţii de impunere, pe baza căreia autorităţile vor calcula impozitul datorat anul acesta.

Clădiri mixte cu suprafeţe delimitate. Cum se calculează impozitul şi unde vor fi probleme de interpretare?

O situaţie aparte, care a generat numeroase discuţii şi interpretări în spaţiul public, o reprezintă impozitarea clădirilor cu destinaţie mixtă, adică acelea folosite cu dublu scop, atât ca locuinţă, cât şi ca sediu social. Autorităţile au încercat să clarifice aceste aspecte luni, odată cu publicarea în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 208, a Hotărârii Guvernului nr. 159/2016 pentru modificarea şi completarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1/2016.

Astfel, potrivit actului normativ citat, în cazul unei clădiri cu destinație mixtă, aflată în proprietatea persoanelor fizice, la adresa căreia este înregistrat un domiciliu fiscal, la care se desfășoară o activitate economică, atunci când suprafețele folosite în scop rezidențial și cele folosite în scop nerezidențial rezultă din documentația cadastrală, impozitul se calculează prin însumarea impozitului aferent suprafeței folosite în scop rezidențial, calculat potrivit art. 457 din Codul fiscal, cu impozitul aferent suprafeței folosite în scop nerezidențial (activităţi economice), calculat potrivit art. 458 din Codul fiscal.

În acest caz, pentru a se conforma, proprietarul trebuie să obţină un raport de evaluare, întocmit de un evaluator autorizat, urmând ca impozitul să fie calculat prin însumarea impozitului pentru partea rezidenţială cu cel aferent părţii nerezidenţiale.

Aşadar, potrivit  noilor dispoziţii, intrate în vigoare luni, delimitarea suprafeţelor pentru stabilirea impozitului, în funcţie de destinaţia rezidenţială sau nerezidenţială, trebuie să rezulte din documentaţia cadastrală şi nu din alte documente.

Atenţie! Potrivit lui Cristian Rapcencu, lector universitar în cadrul Academiei de Studii Economice Bucureşti şi expert contabil, formularea "atunci când suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial rezultă din documentația cadastrală" lasă loc interpretărilor, întrucât, în cazul sediilor de firmă sau PFA, suprafaţa alocată domiciliului fiscal rezultă din contractele de chirie sau de comodat, nu din documentaţia cadastrală, caz în care, în opinia specialistului, se poate considera că suprafeţele nu sunt delimitate, rezultând aşadar un impozit rezidenţial.

Clădire mixtă în care suprafeţele nu sunt delimitate? Utilităţile fac diferenţa

Situaţia persoanelor fizice care au în proprietate clădiri cu destinație mixtă (folosite atât ca locuinţă, cât şi ca sediu social), în care suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial nu pot fi delimitate (adică nu pot evidenţiate distinct în contractul de închiriere, de comodat ori alt contract prin care imobilul este pus la dispoziție, în documentația cadastrală ori în autorizația de construcție), a fost lămurită luni, odată cu publicarea în HG nr. 159/2016, act normativ intrat în vigoare la momentul publicării.

Concret, într-o astfel de situaţie, proprietarii persoane fizice vor plăti un impozit rezidenţial (ca pentru locuinţă), şi nu unul majorat, chiar dacă desfăşoară activitate economică la sediu, dar cu condiţia să nu îşi deducă cheltuielile cu utilităţile.

"În aplicarea prevederilor art. 459 alin. (3) din Codul fiscal, pentru calcularea impozitului pe clădirile cu destinație mixtă, aflate în proprietatea persoanelor fizice, unde este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfășoară activitatea economică, iar suprafețele folosite în scop rezidențial și nerezidențial nu sunt evidențiate distinct, impozitul se calculează conform art. 458 din Codul fiscal (ca pentru clădiri nerezidenţiale - n. red.) dacă există cheltuieli cu utilitățile înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică. În cazul în care nu există cheltuieli cu utilitățile înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică, impozitul se calculează conform prevederilor art. 457 din Codul fiscal (ca pentru clădiri rezidenţiale - n. red.)", scrie în documentul publicat practic cu doar zece zile înainte de termenul-limită pentru achitarea primei rate din impozitul pe clădiri, adică data de 31 martie.

Important! Conform documentului citat, cheltuielile cu utilităţile sunt cheltuieli comune aferente imobilului, energia electrică, gaze naturale, termoficare, apă, canalizare.

Totuşi, pentru a beneficia de această facilitate, respectiv aceea de a nu plăti un impozit majorat, ci unul similar celui aplicat locuinţelor, proprietarii trebuie să completeze secţiunea IV a declaraţiei de impunere, fără a completa informaţiile prevăzute în Secţiunile V-VII ale formularului, şi să depună o declaraţie pe propria răspundere prin care atestă faptul că „nici una dintre cheltuielile cu utilitățile nu sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică”, fără a mai fi necesară depunerea altor documente justificative, precum contractul de comodat, contractul de închiriere sau certificatul constatator de la registrul comerțului.

Pe de altă parte, dacă cheltuielile cu utilitățile nu sunt achitate de proprietarul persoană fizică şi cad în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică (firmă, PFA), impozitul datorat va fi unul nerezidenţial (cote cuprinse între 0,2% și 1,3%, în funcție de decizia consiliului local).

Sediul social acasă? Depunerea formularului este obligatorie

Prin actul normativ publicat ieri, care modifică normele de aplicare la Codul fiscal, legiuitorul reamintește obligația depunerii declarației de impunere de către persoanele fizice ce aveau în proprietate, la data de 31 decembrie 2015, clădiri nerezidențiale sau clădiri cu destinație mixtă.

Se precizează suplimentar că depun declarații și persoanele fizice ce dețin clădiri cu destinație mixtă la adresa cărora nu se desfășoară o activitate economică, situaţie care, în opinia consultantului fiscal Adrian Benţa, este în contradicţie cu prevederile din normele pentru aplicarea art. 453 din Codul fiscal, regăsite la pct. 7 din HG nr. 1/2016.

Potrivit sursei amintite anterior, declarațiile depuse de persoanele menționate vor fi însoțite de unul dintre următoarele documente:

• raport de evaluare din care să rezulte valoarea clădirii după data de 1 ianuarie 2011;
• procesul verbal de recepție în cazul clădirilor finalizate în ultimii cinci ani, din care să rezulte valoarea clădirii;
• actul de dobândire a dreptului de proprietate, în cazul în care aceasta a fost achiziționată în ultimii cinci ani.

Important! Nu se depun documentele enumerate mai sus în cazul clădirilor cu destinație mixtă, în cazul în care:

• la adresa clădirii nu se desfășoară activitate economică;
• la adresa clădirii se desfășoară activitate economică, suprafețele folosite nu pot fi delimitate distinct în activitate rezidențială sau economică și nu sunt decontate cheltuielile cu utilitățile.

Notă: În opinia lui Adrian Benţa, cele două situaţii de mai sus conduc de fapt la aplicarea unei regim rezidenţial, situaţie în care nu ar trebui depusă deloc declarația. Practic, conform normelor, se va depune o declarație din care să rezulte că nu se datorează un impozit majorat, situație ce contravine exact prevederilor de la art. 495 din Codul fiscal.

Totodată, specialistul consideră că procedura reglementată recent este în totală contradicție cu situațiile deja aplicate de direcțiile de specialitate locală, fiind foarte posibilă interpretarea total diferită a aceloraşi prevederi normative, de la o direcţie la alta.