Impozitarea dării în plată: Varianta comunicată de Finanţe, contrazisă de specialişti

Reprezentanţii MFP au venit luni cu precizări legate de impozitul aplicabil unui imobil ce face obiectul dării în plată, exprimându-și punctul de vedere printr-un comunicat de presă remis redacţiei noastre. Astfel, potrivit Finanțelor, persoanele care au credit ipotecar și vor să cedeze imobilul ipotecat trebuie să țină cont că această acţiune este considerată un transfer al dreptului de proprietate imobiliară din patrimoniul personal, impozitarea aplicându-se valorii declarate în actul de dare în plată.

"Darea în plată a unui imobil este considerată, din punct de vedere fiscal, un transfer al dreptului de proprietate imobiliară din patrimoniul personal și se impozitează în conformitate cu prevederile art. 111 din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, la valoarea declarată în actul de dare în plată", se precizează în comunicarea oficială a ministerului.

Cu alte cuvinte, autorităţile susțin că valoarea la care se calculează impozitul pe venit în cazul dării în plată este cea a debitului (adică datoriile din contractul de credit, cu tot cu accesorii, însă fără costuri suplimentare). În acest sens, MFP a oferit şi un exemplu: "Impozitul este datorat de către debitor și se plătește conform prevederilor Codului fiscal. Concret, în cazul unui imobil dobândit în 2008 cu un debit pentru care se face darea în plată de 500.000 de lei (prin debit înțelegem datoriile din contractele de credit cu tot cu accesorii, fără costuri suplimentare) și cu o valoare  minimă stabilită de Camerele notarilor publici de 400.000 de lei, valoarea la care se calculează impozitul pe venit este cea a debitului, adică la 500.000 de lei".

Potrivit articolului 111 din Codul fiscal, în caz de transfer al dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice asupra construcţiilor şi a terenurilor aferente acestora (dar şi a terenurilor fără construcţii), contribuabilii datorează un impozit calculat astfel:

• pentru construcţiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum şi pentru terenurile de orice fel fără construcţii, dobândite într-un termen de până la trei ani inclusiv:
  • 3% până la valoarea de 200.000 de lei inclusiv;
  • peste 200.000 de lei, 6.000 de lei + 2% (calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 de lei inclusiv);
• pentru imobilele de la primul punct dobândite la o dată mai mare de trei ani:
  • 2% până la valoarea de 200.000 de lei inclusiv;
  • peste 200.000 de lei, 4.000 de lei + 1% (calculat la valoarea ce depăşeşte 200.000 de lei inclusiv).

"Impozitul (...) se calculează la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale. În cazul în care valoarea declarată este inferioară valorii minime stabilite prin studiul de piaţă realizat de către camerele notarilor publici, notarul public notifică organelor fiscale respectiva tranzacţie", este explicat în Codul fiscal.

Mai precis, impozitul este calculat şi încasat de către notarul public înainte de autentificarea actului. Apoi, acesta trebuie plătit până la data de 25 a lunii următoare celei în care a fost încasat.

Atenţie! Reprezentanţii MFP au atras atenţia că nici Legea dării în plată, nici Codul fiscal nu cuprind excepții de la plata impozitului pe venitul din transferul bunurilor imobile din patrimoniul personal în cazul stingerii unor debite prin darea în plată.

De ce nu este corectă varianta comunicată de Finanţe

Modalitatea de impozitare prezentată de către Ministerul Finanțelor este contrazisă de un specialist contactat de redacţia noastră. Astfel, acesta a precizat că impozitul ar trebui aplicat la diferenţa dintre soldul creditului datorat la bancă şi valoarea de piaţă a imobilului (obţinută în urma unei reevaluări).

"Abordarea Ministerului de Finanțe este în contradicție cu prevederile privind definiția venitului impozabil (cea stipulată în Codul fiscal). Dacă ar exista un venit impozabil pentru persoana fizică, așa cum pretinde Ministerul de Finanțe, acest venit ar fi diferența dintre soldul creditului datorat și valoarea reală a imobilului (rezultată în urma unei reevaluări). Acest venit ar trebui impozitat cu 16%", a explicat, la solicitarea AvocatNet.ro, Radu Georgescu, managing partner la CFO Network.

Pentru a ilustra afirmaţiile sale, specialistul a oferit şi un exemplu concret de calcul pentru impozitul ce ar trebui să se aplice dării în plată:

Soldul creditului bancar: 100.000 de lei
Valoarea imobilului în urma reevaluării: 40.000 de lei
Venitul impozabil: 60.000 de lei
Impozitul pe venit datorat: 9.600 de lei (60.000 de lei x 16%)

Totodată, Radu Georgescu a subliniat că "în Codul fiscal nu se face vreo referire în legătură cu impozitul datorat de persoanele fizice care dau în plată un bun", însă actul normativ prezintă două cazuri asemănătoare, şi anume:

• în cazul firmelor aflate în insolvenţă, diferenţa dintre suma datorată creditorilor şi suma recuperată de aceştia reprezintă venit impozabil pentru compania aflată în insolvenţă (impozitat cu 16% pentru entităţile ce nu sunt microcompanii);
• în cazul în care un angajator renunţă la restituirea unui împrumut acordat unui angajat, suma care nu mai este restituită va deveni avantaj în natură pentru angajat şi se vor plăti toate contribuţiile aferente salariului.

Specialistul de la CFO Network a atras atenţia că, deoarece MFP consideră că impozitul trebuie să se aplice valorii soldului creditului, iar preţurile imobilelor au scăzut drastic în ultimii ani, transferul de proprietate prin dare în plată este suprataxat.

"Ministerul de Finanţe consideră că notarii ar trebui să aplice impozite asupra valorii soldului creditului. Având în vedere că în România preţurile la imobile sunt la o valoare de 50% din perioada 2007-2008, valoarea soldului creditului nu reflectă valoarea reală a imobilului. În concluzie, se suprataxează acest transfer de proprietate, la o valoare care nu este reală", a declarat sursa citată.

În altă ordine de idei, Radu Georgescu apreciază că persoanele fizice ar trebui să fie scutite de impozit din moment ce în urma dării în plată nu obţin niciun venit concret.

Important! Legea dării în plată a intrat în vigoare la data de 13 mai. Aceasta prevede, în esenţă, că persoanele fizice care au credite ipotecare şi nu-şi mai pot achita ratele pot ceda imobilul ipotecat pentru a scăpa de toate datoriile contractuale. Informaţii pe larg despre această lege nouă găsiţi aici, aici şi aici.