Ce șanse va avea datornicul să rămână în propria locuință după ce trece prin insolvența personală?

Este fără urmă de îndoială că cei mai mulți dintre cei care ajung să aibă datorii foarte mari sunt cei care au luat credite punându-și casa la bătaie. Și chiar dacă nu ar avea un credit ipotecar, un datornic poate fi în pericolul executării silite a locuinței sale și în situația în care creditorii săi nu ar avea ce altceva să execute în schimb, iar datoriile ar fi atât de mari.

În curând, odată ce intră în vigoare Legea falimentului personal (1 august 2017 este termenul prevăzut), cei cu probleme financiare vor putea să ceară intrarea într-o procedură de insolvență personală și să încerce să se redreseze financiar. Ce șanse vor exista ca, odată intrați într-o astfel de procedură, datornicii să mai rămână în casa proprie până la final? Cu excepția celor care sunt într-o situație foarte gravă, pentru care singura soluție e valorificarea cât mai multor bunuri personale (inclusiv vânzarea/darea în plată a locuinței), șansele de a rămâne în propria locuință sunt destul de mari. Ne referim, deci, doar la cei care vor intra într-o procedură de insolvență pe bază de plan sau într-una simplificată.

Potrivit Legii nr. 151/2015 privind procedura insolvenței persoanelor fizice, într-o procedură de insolvență pe bază de plan de rambursare a datoriilor, administratorul procedurii va analiza, printre altele, și chestiunea locuinței familiale a datornicului. "Administratorul procedurii analizează situația locativă a debitorului și propune, prin planul de rambursare, măsurile privind locuința familiei pe durata procedurii", scrie în lege. În acest scop, administratorul procedurii va analiza cel puțin următoarele aspecte:

• cât l-ar costa pe datornic să rămână în continuare în locuința familiei: cuantumul chiriei sau al ratei de plată pentru creditul ipotecar, cuantumul primelor de asigurare a casei, valoarea impozitului pe proprietate, cheltuielile de întreținere a imobilului ș.a.;
• nevoile de locuit ale debitorului și ale familiei sale și costurile pe care le-ar implica o soluție locativă alternativă (de exemplu, ce-ar însemna, din punct de vedere financiar, ca debitorul și familia sa să locuiască într-o casă mai mică);
• veniturile debitorului și capacitatea altor persoane care locuiesc împreună cu debitorul de a contribui la cheltuielile legate de locuința familiei;
• în cazul în care asupra imobilului cu destinație de locuință a familiei este constituită o cauză de preferință, cuantumul creanței ce beneficiază de această cauză de preferință.

Practic, administratorul procedurii de insolvență va lua în calcul mai multe lucruri când va stabili dacă e mai avantajos pentru debitor să rămână în casa proprie sau nu. Toate calculele administratorului se vor face pornind de la ideea unui echilibru: el va trebui să pună în balanță nu doar nevoia creditorului de a-și vedea recuperată datoria, puțin câte puțin, ci și nevoia datornicului și a familiei sale de a duce un trai decent.

Dacă dorește, datornicul va putea rămâne în locuință cu chirie

"În cazul în care prin planul de rambursare se stabilește că imobilul locuință al familiei urmează să fie valorificat pentru acoperirea pasivului, prin dare în plată sau vânzare, iar debitorul dorește să rămână în locuință, comisia de insolvență stabilește cuantumul chiriei, ținând cont de disponibilitățile financiare ale debitorului, luându-se în considerare și valoarea chiriei pentru locuințele sociale din localitatea respectivă", scrie în normele de punere în aplicare ale legii (HG nr. 419/2017)

Dacă administratorul va decide că locuința familiei trebuie valorificată pentru acoperirea datoriei, atunci Legea nr. 151/2015 prevede următoarele lucruri:

• datornicul va putea rămâne în imobil până la valorificare, dar nu mai mult de șase luni de la data prevăzută în plan, dacă nu se convine un termen mai favorabil, desigur;
• dacă se va merge pe varianta dării în plată, iar aceasta are loc în termenul de șase luni, datornicul va putea rămâne în casă în continuare, dar plătind o chirie stabilită de comisia de insolvență; același lucru e valabil și dacă, spre exemplu, se va vinde locuința la licitație;
• după ce bunul a fost dat în plată/vândut etc., datornicul va avea întâietate la închiriere, iar chiria va fi stabilită în condițiile pieței.

Practic, dreptul de preferință la închiriere este cel mai important aspect prevăzut la acest capitol. Acest drept ar trebui să le întărească datornicilor ideea că nu se vor trezi în stradă în urma unei astfel de proceduri și că, mai important decât toate, declararea insolvenței personale îi va ajuta foarte mult să rămână în casele proprii.

Așa cum spuneam însă, dacă situația financiară este una iremediabilă și datornicul nu se mai poate redresa printr-un plan de rambursare, va intra într-o procedură de insolvență pe bază de lichidare de active. Or, aici, esențialul e că se vinde tot ce se poate vinde. Datornicul rămâne în casă atât cât poate să rămână, până la vânzarea silită/darea în plată a casei sale. Din nefericire, la această procedură, Legea nr. 151/2015 nu prevede niciun beneficiu pentru datornici apropo de locuința personală.