Ce se întâmplă când te duci cu un avocat să discuți achiziția unui apartament la dezvoltator - file de poveste

Ceea ce vreau să subliniez în rândurile următoare, multe la număr, ce-i drept, e că să apelezi la sfatul și să-i ceri părerea unui jurist mai ales atunci când te îndatorezi pe mulți ani este nu doar esențial, dar s-ar putea să te convingă să mai aștepți puțin sau să îți schimbi alegerea. Pentru că există un entuziasm al cumpărătorului, ideea aceea că începi să-ți aranjezi locul, mai ales când ești tânăr, care orbește tare de tot rațiunea. Știu din experiență - a mea și a altora, unele mai bune, altele mai puțin bune, altele de-a dreptul dezastruoase.

Nu poți să semnezi, cum s-ar spune, ca primarul, pe un document care te îndatorează la zeci de mii de euro pe cine știe câți bani. O minimă rigurozitate din partea celui care cumpără trebuie să existe - raportat la calitatea construcției, raportat la ce se obligă vânzătorul să facă pentru tine de toate zerourile acelea, raportat la adâncimea hăului în care te arunci dacă semnezi contractul respectiv ș.a.m.d.

Mizând nu doar pe necunoașterea cumpărătorului, dar și pe ideea că nu apelează la specialiști care să-l îndrume, dezvoltatorul ajunge să vândă prin contracte care îi dau toate pârghiile să facă ce vrea și să aștepte de la cumpărător să nu aibă nimic de obiectat. Faptul că dezvoltatorul prezintă un contract pe care nu are niciun gând să-l adapteze cu clientul său poate fi un semn că ceva nu e în ordine. Am dat însă și peste contracte de acest fel, nemodificabile, dar relativ decente pentru cumpărător - fără obligații împovărătoare, fără disproporții uriașe. Dar ce te faci dacă ai în față un contract care te lasă complet dezavantajat în caz că nu se respectă termene, că apartamentul va avea probleme ș.a.m.d.?

Dezvoltatorul bun

Am zis să încep cu un exemplu pozitiv, de așa da. Cum spuneam, nu mă cantonez în sfera tehnică, în respectarea regulilor de construcție, calității materialelor ș.a.m.d., ci în discuții esențialmente juridice. Dar profit de ocazie pentru a spune că este mult mai important să ai în vedere aspectele tehnice. Până la urmă, când îți construiești de la zero o casă, tu alegi materialele, tu te cerți cu muncitorii care fac greșeli. De ce nu ai avea pretenții și în ceea ce privește ce a construit altul pentru tine și alții ca tine? Iar aspectele tehnice se pot discuta tot având un specialist lângă...

Principala problemă pe care o reclamă cumpărătorii e că dezvoltatorii le pun în față forme fixe, nenegiociabile de contract. Or, contractul de vânzare nu este unul de adeziune, nu e, potrivit legii civile din România, un contract cu clauze înșirate una sub alta pe care cumpărătorul le acceptă sau nu. Nu e take it or leave it.

Există însă și dezvoltatori care lasă loc de negocieri pe text, așa cum e normal să se întâmple, ne spune Oana Velea, avocat: "Un client ne-a solicitat asistența la încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare al unui apartament. De menționat însă că mai cumpărase de la respectivul dezvoltator în trecut. Negocierea antecontractului a decurs firesc, ca orice altă negociere. Dezvoltatorul ne-a transmis prin e-mail actele solicitate, inclusiv draftul antecontractului. Noi am transmis propunerile noastre de modificare, s-a ajuns la o variantă agreată de ambele părți și antecontractul a fost încheiat. La următoarele două experiențe pe care le-am avut cu dezvoltatorii, lucrurile nu au mai stat așa - m-am lovit de reticența dezvoltatorilor de a avea orice comunicare prin e-mail, pentru început. Cât despre negociere...".

Dezvoltatorul "suntem oameni, nu aplicăm prevederea aia din contract"

"Mi-am însoțit o prietenă la discuțiile cu doi dezvoltatori imobiliari în ultimul an, în București; zone diferite, poate nu e neapărat relevant - unul în nordul Bucureștiului, altul în zona de sud.

La primul apartament, în nord, dezvoltatorul imobiliar a refuzat inițial să dea curs solicitării de a transmite draftul antecontractului prin e-mail și acesta ne invita la sediul său pentru a analiza documentul.

Din punctul meu de vedere, în momentul în care te decizi să achiziționezi un apartament, la întâlnirea pe care o ai cu dezvoltatorul în vederea negocierii condițiilor vânzării, este recomandat să ai pregătite toate întrebările, să ceri toate clarificările necesare și, în cazul în care sunt unele clauze pe care dorești să le modifici, să ai și propunerile în acest sens. De aceea, este important ca draftul antecontractului să îți fie transmis în prealabil.

După foarte multe insistențe, prietena mea a reușit totuși să obțină draftul antecontractului, moment în care am înțeles de ce dezvoltatorul refuzase inițial comunicarea acestuia. Antecontractul era foarte dezechilibrat, în sensul că răspunderea dezvoltatorului era foarte mult limitată (aproape în totalite), iar daunele și penalitățile pe care și le asuma promitentul-cumpărător (în speță, prietena mea) erau unele foarte mari, complet disproporționate în raport cu răspunderea dezvoltatorului. Ca atare, aveam mai multe propuneri de modificare pentru a le prezenta dezvoltatorului, propuneri care nu vizau altceva decât stabilirea unui echilibru contractual.

Nici nu ne-au lăsat să prezentăm propunerile. Din capul locului, reprezentantul dezvoltatorului ne-a zis că nu există loc pentru nicio negociere și nicio propunere de modificare nu va fi acceptată.

Am încercat totuși să clarificăm nelămuririle și să explicăm solicitările noastre, dar răspunsurile primite au fost: «așa procedăm noi», «suntem oameni, o să ințelegem și nu o să punem în aplicare acea prevedere din antecontract», «trebuie să aveți încredere» etc. Deși la finalul întâlnirii reprezentantul dezvoltatorului agrease să ne transmită răspunsul departamentului juridic privind unele prevederi din antecontract, n-a mai revenit cu nicio clarificare", spune Oana Velea.

Să pui prevederi în contract și să insinuezi că sunt acolo doar de formă, dar că nu vor fi puse în aplicare, pentru că suntem oameni,  este la fel cum ai spune, când recomanzi o rețetă, că ouăle sunt pe listă, dar nu vor fi folosite.

Dezvoltatorul "voi sunteți proști, eu sunt deștept" sau cum să insulți un client timp de o oră

Avocata ne povestește despre cea mai recentă experiență, cu un dezvoltator persoană fizică ce construiește blocuri prin sudul Capitalei. Aici, în numele dezvoltatorului vorbeau niște agenți imobiliari. Probabil, neavând interesul să vândă, agenții au ținut morțiș să le demonstreze potențialului client și avocatei că ei sunt mai deștepți, mai experimentați și că, oricum, la rând sunt alți "fraieri" care așteaptă.

"Am primit documentele solicitate printr-un mesaj pe telefon, inclusiv draftul antecontractului. Antecontractul era unul mult mai echilibrat decât cel menționat anterior, dar tot existau anumite prevederi ce necesitau clarificare.

La întâlnirea stabilită pentru a discuta condițiile în care urma să fie făcută semnarea antecontractului au participat doi agenți imobiliari. Ne-au prezentat ei motivele pentru care achiziționarea e o oportunitate și apoi ne-au rugat să le adresăm întrebările noastre. Cel mai probabil solicitarea era una retorică, întrucât, după reacția avută, cei doi agenți nu se așteptau să avem și întrebări.

Toate întrebările pe care aveam să le punem vizau prevederi ale antecontractului pe care ei ni-l puseseră la dispoziție. În primul rând, unul dintre agenți a ținut să ne precizeze că documentul primit (chiar de la ei) era o variantă veche pe care nu o mai foloseau în prezent. Deci, a argumentat tot el, nici nu ar fi avut sens să discutăm clauzele respective.

La solicitarea de a primi o variantă actualizată ni s-a răspuns că nu ne pot transmite un asemenea document, întrucât este confidențial și insistau să semnăm contractul de rezervare pentru a putea vedea și antecontractul. La scurt timp după ce au invocat aspectul confidențialității, totuși, aceiași agenți imobiliari ne arătau, din proprie inițiativă, un contract de rezervare încheiat cu un client de-al lor, contract completat cu toate datele de identificare ale acestuia (protecția datelor, ați înțeles...).

În momentul în care au văzut că nu sunt pregătiți să răspundă întrebărilor noastre, aceștia au trecut inclusiv la jigniri. Nu le voi detalia aici, însă, în orice caz, atitudinea acestora a fost una complet lipsită de respect. Mai mult, în momentul în care a văzut că abordarea inițială nu a funcționat, unul dintre agenții imobiliari a încercat o atitudine ofensivă, bazată pe intimidare și pe exagerarea reușitelor sale academice (absolvent a trei facultăți) și profesionale, un fel de «voi știți cine sunt eu?».

Întâlnirea s-a încheiat cu o ieșire aproape teatrală a aceluiași agent imobiliar care ne-a spus că nu are sens discuția cu noi, având în vedere că am venit să discutăm asupra unui document pe care ei oricum nu îl mai foloseau. De asemenea, tot el a precizat că mai așteaptă în acel moment încă două persoane afară, interesate să semneze «fără discuții». Nu neg faptul că ar mai fi fost și alte persoane interesate, dar la acel moment nu mai era niciun potențial client în sediul agenției, noi având ultima întâlnire programată pentru ziua respectivă", potrivit avocatei.

Dacă vă întrebați ce a cumpărat clienta, vă voi răspunde eu: nimic. Într-un caz, pentru că ar fi putut ajunge să suporte niște obligații exagerate față de răspunderea zero a celeilalte părți, care ar fi putut să termine blocul prin 2023 și să nu fie obligată să dea nimic înapoi clienților care așteptau aparamentele. Iar în al doilea caz, evident, pentru că nu poți semna un contract pe zeci de mii de euro cu cineva care te insultă spunându-ți că trebuie să semnezi ca primarul, pentru că oricum nu înțelegi mai mult de atât.

Nu e o rușine să nu înțelegi ce scrie într-un contract de vânzare-cumpărare, nici pe departe, dar să accepți orbește clauze pe care nu le înțelegi și să te trezești apoi prejudiciat...

Să înțelegi pe ce dai banii aceia mulți

Pot să fiu de acord sau, mai bine spus, pot să nu neg faptul că la acest moment e posibil ca în Capitală să nu existe nici măcar un dezvoltator care să fie de acord să negocieze anumite aspecte din contract.

Acum ceva vreme, am semnat cu un astfel de dezvoltator, însă contractul era, așa cum spunea și avocata, unul dintre cele echilibrate. Dar, da, mi s-a spus franc, de la momentul T₀ că nu există loc de negocieri, iar aparamentele din respectivul complex chiar s-au vândut ca pâinea caldă, într-un timp ireal de scurt.

Nu pot să fiu de acord însă cu ideea că ești obligat să accepți. Faptul că piața a ajuns la acel stadiu unde semnezi ca primarul, fără discuții, pe zeci de mii de euro pe care eventual mai pui și o ipotecă (iar de bancă nu scapi așa ușor nici dacă te execută silit și îți ia apartamentul) este datorat și superficialității cumpărătorilor.

Calitatea construcțiilor respective este mult departe de prețul cerut, cel mai adesea, zero posibilități de negociere, zero protecție din partea statului, care lasă aceste dezechilibre să se petreacă fără să intervină legislativ în niciun fel pentru a proteja cumpărătorul...

Se cumpără mult, apetitul pentru imobiliare pare să nu fie în scădere nici în această perioadă, deși analiștii financiari ne spun să ne ferecăm bine buzunarele, că ne-așteptă vremuri grele. Acum, sub pretextul că suntem codași în Uniune la calitatea locativă, Guvernul oferă praguri de garantare atât de ridicate prin noul program Prima Casă (Noua Casă, mai exact), că specialiștii estimează că prețurile nu doar că vor rămâne sus, dar își vor continua ascensiunea și anul următor. Deja plătim prea mult pentru ceea ce ne oferă dezvoltatorii.

"Nu pot să nu remarc faptul că, deși, de cele mai multe ori achiziționarea unui apartament presupune un efort financiar foarte mare pentru cumpărător, unii dezvoltatori ignoră complet obligația de informare pe care o au potrivit legii și, mai mult, fortează clienții să încheie contracte în condiții complet dezavantajoase. Din păcate, la rândul lor, clienții, sub așa-zisa amenințare că sunt alții la rând să cumpere același imobil și lor nu le mai rămâne nimic, acceptă încheierea acestor contracte fără rezerve", conchide Oana Velea, avocat.