Prevenirea spălării banilor: Un ghid oficial pentru dezvoltatorii imobiliari, publicat de ONPCSB

Investițiile în domeniul imobiliar reprezintă cea mai întâlnită metodă de spălare a veniturilor ilicite, deoarece, conform ghidului ONPCSB apărut recent, tranzacțiile din acest domeniul implică sume mari, investițiile nu sunt riscante, prețurile fiind, de principiu, cel puțin stabile, iar monitorizarea domeniului imobiliar în ceea ce privește riscurile de spălare a banilor nu se face la același nivel ca în cazul tranzacțiilor din sectorul financiar.

În cazul spălării de bani prin tranzacții imobiliare se folosesc mai multe tehnici, printre care și scheme de finanțare în numerar sau opace, sisteme de finanțare supraevaluate sau prețuri subevaluate, societăți și trusturi netransparente sau terțe părți - persoane juridice ce acționează ca proprietari.

“În domeniul imobiliar, spălarea banilor implică utilizarea fondurilor generate de activități infracționale pentru a plăti tranzacția (infracțiune premisă a spălării de bani)”, apare în ghidul ONPCSB.

La modul concret, tipologiile de spălare a banilor din domeniul imobiliar pot avea următorii indicatori specifici:

• împrumuturi sau finanțări complexe de credite (utilizate ca acoperire pentru spălarea banilor, rambursarea lor putând fi folosită pentru a amesteca fondurile ilicite cu cele licite);
• subevaluare, supraevaluare și vânzări succesive la valori mai mari;
• scheme de ipotecă;
• venituri neobișnuite (de exemplu, lipsa veniturilor sau neconcordanța între venituri și standardul de viață), creșterea neobișnuită a mijloacelor financiare;
• utilizarea de societăți de fațadă, societăți fantomă, trusturi și structuri de societăți, care permit celui ce vrea să spele bani să nu apară ca fiind proprietarul real;
• venituri din chirii pentru a da o aparență de legalitate fondurilor ilicite (chiria fiind plătită cu fonduri furnizate de către cei ce vor să spele bani pentru chiriași pentru a oferi legalitate fondurilor ilicite, fie închirierea proprietății unei terțe părți pe care o folosesc drept proprietar legal);
• renovări și îmbunătățiri aduse imobilului cu ajutorul fondurilor ilicite care cresc valoarea acestuia și care este apoi vândut la un preț mai mare;
• luarea în considerare a elementelor geografice etc.

Astfel, detectarea tranzacțiilor suspecte se face prin identificarea riscurilor asociate clientului și cele asociate tranzacției, care se referă la:

• tipul de proprietate;
• tranzacțiile succesive;
• subevaluarea sau supraevaluarea;
• neconcordanța dintre profilul cumpărătorului și proprietatea achizitionata;
• riscurile de finanțare (legate de sursa fondurilor, de utilizarea numerarului sau a împrumuturilor);
• lipsa de interes pentru a obține un preț mai bun;
• cumpărătorul achiziționează proprietatea fără să o vadă sau fără un interes vizibil pentru caracteristicile acesteia;
• distanță geografică mare și inexplicabilă între locația proprietății și cea a cumpărătorului.

Apoi, ca tipologii de spălare a banilor în domeniul imobiliar pot fi amintite:

• ascunderea beneficiarului real al unui activ imobiliar - prin utilizarea unei societăți fantomă sau a unui trust, prin utilizarea unui interpus ori prin utilizarea unei adrese neclare;
• canalizarea fondurilor ilicite prin credite ipotecare - prin dobândirea multor credite ipotecare, prin ipotecarea repetată a unei proprietăți, prin dobândirea unui credit ipotecar de dimensiuni exagerate, prin împrumutarea banilor pentru sine, prin achiziționarea unei proprietăți foarte valoroase cu un credit ipotecar mare și altele;
• convertirea rapidă a fondurilor ilicite într-un activ imobiliar - subevaluând și plătind diferența la negru, prin cumpărarea directă a activului imobiliar cu fonduri ilicite sau mixte sau prin neplata unui împrumut către sine sau către un asociat;
• vânzarea/ revânzarea/ renovarea de case pentru a transforma fonduri ilicite în fonduri curate - cumpărând o proprietate și vânzând-o cât mai repede posibil, prin înțelegerea cu proprietarul și revânzarea proprietății, prin renovarea unei proprietăți cu bani lichizi/ fonduri ilicite, cumpărând un imobil în pre-construcție și revânzându-l înainte de data finalizării sau prin vânzarea unei proprietăți existente prin cesiune;
• ascunderea capitalului în alte jurisdicții - prin cumpărarea unei proprietăți într-o țară cu un puternic potențial imobiliar;
• achiziționarea unei proprietăți în scop infracțional - prin achiziționarea unei proprietăți într-o zonă de interes;
• spălarea banilor prin tranzacții imobiliare anulate - plătind un avans, renunțând și primind o rambursare curată;
• dobândirea unei surse legale de venit/ bani, pe care îi va amesteca cu banii iliciți - prin cumpărarea de proprietăți de închiriat și prin completarea veniturilor cu banii din chirii.