Tot ce trebuie să ştiţi despre taxele locale în 2016: Explicaţii, implicaţii, riscuri

Dacă în primul caz (clădiri nerezidenţiale), se vor confrunta cu o impozitare mai mare – în principal din creșterea cotei de impozit (de la 0,1% la 0,2%, în București, de exemplu) – în al doilea caz apar mai multe întrebări.
 
Contexpert și-a propus să răspundă celor mai spinoase probleme, dar va trebui să rețineți că opțiunea de a declara clădirea ca rezidențială - pentru a evita taxa locală majorată - va induce alte riscuri legate de activitate, atât în cazul PFA, cât și al firmelor.
 
Ce înseamnă clădire mixtă, ce trebuie declarat, când și cât e taxa?

Conform Codului fiscal, clădirea mixtă este cea care are dublu scop: rezidențial și nerezidențial (locuinţă şi activitate economică).
 
Prin urmare, apare întrebarea: cum se stabilește impozitul?

Tot Codul fiscal arată că acolo unde suprafețele destinate celor două scopuri pot fi delimitate, impozitul se calculează pentru fiecare în parte dacă sediul nu este declarat fără activitate. Dacă sediul este declarat fără activitate, atunci impozitul se calculează ca pentru clădiri rezidențiale.
 
În schimb, dacă suprafețele nu sunt evidențiate distinct (în contractul de închiriere, de comodat ori alt contract prin care imobilul este pus la dispoziție, în documentația cadastrală ori în autorizația de construcție), atunci impozitul se stabilește ca pentru:
 

• clădiri rezidențiale (între 0,08% și 0,2%, în funcție de decizia consiliului local) dacă există un sediu social înregistrat, dar nu se desfășoară activitate economică la sediu sau se desfășoară activitate însă utilitățile nu cad în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică;
• clădiri nerezidențiale (între 0,2% și 1,3%, în funcție de decizia consiliului local) dacă există un sediu social înregistrat și se desfășoară activitate economică și cheltuielile cu utilitățile cad în sarcină persoanei care desfășoară activitatea economică.

Utilitățile fac diferența în cazul clădirilor pentru care suprafețele nu sunt delimitate.
 
Atenție! Legiuitorul face distincție în privința desfășurării/nedesfăşurării activității economice în funcție de înregistrarea utilităților. Prin urmare, dacă aveți prevăzut în contractul de spațiu (închiriere, comodat) că utilitățile sunt în sarcina dvs și dacă aveți înregistrate mențiuni privind desfășurarea activității la Registrul Comerțului vă încadrați la clădire nerezidențială.
 
Important: Declarația trebuie depusă la direcțiile de taxe locale, până pe 31 martie (conform ordinului ministrului finanțelor și ministrului administrației nr. 4087/2069 din 2015), iar în funcție de aceasta, autoritatea locală va stabili impozitul.
 
Declarația este obligatorie dacă există sediu!
 
Prin urmare, informațiile pe care le completați în formularul prevăzut de ordinul menționat și documentele pe care le atașați declarației sunt foarte importante. Documentele care se anexează sunt cele din care reiese destinația clădirii, precum: contracte de închiriere, contracte de comodat, autorizații de construire și orice altele documente justificative.
 
Se poate declara și pe propria răspundere că „la adresa poștală a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic, dar nu se desfășoară nicio activitate economică”.
 
Obligația de a depune declarația o au atât persoanele fizice care au înregistrat un sediu social, cele care desfășoară activități independente și care au declarat sediul la adresa de domiciliu, cât și cele care nu își deduc cheltuielile cu utilitățile înregistrate în desfășurarea activității economice. Pe scurt, indiferent dacă există sau nu activitate, trebuie să depuneţi declaraţia pentru clădirea unde este înregistrat un sediu social ori un punct de lucru!

Valoarea impozabilă și evaluarea!
 
În cazul clădirilor rezidențiale (sau a suprafețelor din clădire destinate scopului rezidențial), cota de 0,1% în București, de exemplu, se aplică asupra valorii impozabile din tabelul din Codul Fiscal.
 
Valorile impozabile pe metru pătrat cresc în 2016 (de la 935 lei mp la 1.000 lei mp pentru clădirile din beton, cu toate utilitățile), iar algortimul de calcul este modificat (prin aplicarea unor noi coeficienți de corecție).
 
În concluzie, valoarea impozabilă pentru clădiri rezidențiale este majorată cu circa 25-30% față de anul trecut (în funcție de vechimea clădirii, rangul și zona localității etc).
 
Valoarea impozabilă pentru clădiri nerezidențiale este cea reieșită dintr-un raport de evaluare făcut în ultimii 5 ani sau din contract/autorizație de construcție dacă a fost achiziționată/construită în ultimii 5 ani, iar cota de impozit aplicabilă este între 0,2% și 1,3%, în funcție de decizia Consiliului local.
 
Dacă nu a fost achiziționată/construită în ultimii 5 ani sau dacă nu există o reevaluare în acest interval, cota de impozit crește la 2% din valoarea de referință determinată de Codul fiscal pentru clădirile rezidențiale. În consecință,  într-un astfel de caz, impozitul poate să depășească și de 20 de ori nivelul actual.
 
Observații:
 

• Consiliile locale au posibilitatea să majoreze impozitele cu până la 50% (față de maximum 20%, cum era în Codul fiscal vechi);
• Terenul de sub clădire nu mai este scutit de impozit;
• Deținerea de mai multe clădiri nu va mai fi supraimpozitată.

Exemple:
 
Normele de aplicare ale Codului fiscal (aprobate prin Hotărârea de Guvern nr. 1/2016, publicată în Monitorul Oficial, nr. 22 din 13 ianuarie 2016) prezintă un exemplu de calcul pentru o clădire mixtă, pentru care suprafețele utilizate rezidențial/nerezidențial sunt evidențiate distinct.
 
Exemplul este pentru o clădire construită în anul 2000, dintr-o localitate rang 0, zonă B, cu suprafața utilă 190 mp, din care 90 mp au destinație rezidențială și 100 mp destinație nerezidențială. Tipul clădirii este cu cadre din beton armat, dotată cu toate cele patru instalații.
 
1. Dacă valoarea impozabilă reiese dintr-un raport de evaluare, impozitul este:
 

• 315 lei pentru suprafața rezidențială;
• 3.420,95 lei pentru suprafața nerezidențială.

Impozitul total anual se rotunjește la 3.736 lei.
 
2. Dacă valoarea suprafeței în scop nerezidențial nu reiese dintr-un raport de evaluare sau dintr-un act doveditor al transferului dreptului de proprietate încheiat în ultimii 5 ani (2011-2015), atunci pentru suprafața rezidențială nu există modificări, însă pentru suprafaţa nerezidențială impozitul va fi de 7.000,00 lei.
 
Impozitul total anual este 7.315 lei.
 
Implicații și riscuri
 
Decizia de a opta pentru nedesfăşurarea activității/nededucerea utilităților pentru a nu plăti impozit majorat poate induce anumite riscuri activității. Este posibil ca deducerea utilităților să compenseze suma plătită suplimentar pentru impozitul majorat. Oricum, decizia poate avea efecte doar din anul următor, pentru anul 2016 urmând să se datoreze impozit conform destinației pe care clădirea o avea la 31 decembrie 2015.
 
Pentru PFA

Dacă declarați că nu aveți activitate la sediu şi nici nu aveți puncte de lucru, sedii secundare, există riscul să nu mai îndepliniți unul dintre criteriile pentru activități independente (putându-se considera că aveți relație de dependenţă pentru că folosiți baza materială a beneficiarului). Prin urmare, activitatea ar putea fi retratată fiscal şi reîncadrată la venit din activitate dependentă/salariată.

Pentru firme

Lipsa activităţii la sediul social ori la punctele de lucru are riscuri mari de invalidare/refuz de acordare a codului de TVA. De anul trecut, sediul social este un criteriu foarte important pentru înregistrarea în scopuri de TVA, iar Fiscul ia informaţii, în acest sens, de la Registrul Comerţului.