Impozitul pe locuinţe: Exemple concrete de calcul pentru persoanele fizice

Aşa cum Codul fiscal stabileşte, persoanele fizice care la 31 decembrie 2015 au în proprietate clădiri nerezidenţiale sau clădiri cu destinaţie mixtă sunt obligate să depună, la direcţiile de specialitate ale primăriilor, o declaraţie de impunere privind destinaţia clădirii, pe baza căreia autorităţile vor calcula impozitul datorat anul acesta. Termenul-limită pentru depunerea formularului, identificat prin codul ITL 001, este 31 mai, după ce Guvernul a decis prelungirea acestuia, cu două luni - detalii sunt aici.  

În contextul în care nici ultimele modificări legislative, introduse de autorităţi la finalul lunii martie, nu au clarificat în totalitate situaţia proprietarilor de imobile folosite cu dublu scop (atât locuinţă, cât şi sediu social), Ministerul Finanţelor Publice (MFP) a publicat ieri un Ghid ilustrativ privind plata impozitului pe clădiri.

De altfel, documentul, care este doar primul dintr-o serie de materiale informative pe care Finanţele intenționează să le realizeze pentru a-i ajuta pe contribuabili să-și plătească mai ușor taxele și impozitele, cuprinde exemple pentru toate situaţiile întâlnite în practică, precum şi o simulare de calcul pentru impozitul local. 

Clădiri rezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice

Din 2016, pentru clădirile rezidenţiale şi clădirile-anexă, impozitul se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08-0,2% asupra valorii impozabile a clădirii, cotă stabilită prin decizie a consiliului local. Proprietarul unui astfel de imobil, la adresa căruia nu se desfăşoară activităţi economice şi nici nu este ȋnregistrat vreun sediu pentru firmă sau pentru activitatea vreunei persoane fizice autorizate nu trebuie să depună declaraţia ITL 001 la direcţiile de taxe şi impozite locale, ci doar să plătească impozitul aferent, până la noile termene prevăzute în Codul fiscal (30 iunie şi 30 septembrie). 

Pentru a exemplifica o astfel de ipoteză, MFP a avut în vedere o clădire având suprafaţa utilă de 190 mp, dotată cu toate utilităţile şi construită în anul 2000. De asemenea, rangul localităţii în care este amplasată clădire este 0, iar zona în cadrul localităţii - B. Presupunând că, în 2016, consiliul local a stabilit o cotă de impozitare de 0,01% (aşa cum se întâmplă în Bucureşti, Cluj-Napoca sau Timişoara), impozitul pe clădire se calculează astfel: 

1. se determină suprafața construită desfășurată prin înmulțirea suprafeței utile cu coeficientul de transformare de 1,4: 190 mp x 1,4 = 266 mp.

2. se determină valoarea impozabilă a suprafeței rezidențiale: suprafața construită desfășurată calculată se înmulțește cu valoarea impozabilă a clădirii cu cadre de beton armat, dotată cu toate utilitățile, astfel: 266 mp x 1.000 lei/mp = 266.000 lei.

3. se identifică coeficientul de corecție din tabelul prevăzut de Codul fiscal, corespunzător zonei B și rangului 0, respectiv 2,50: 266.000 x 2.50 = 665.000 lei.

4. se calculează impozitul pe clădiri pentru suprafața folosită în scop rezidențial: 665.000 x 0,1% = 665 lei.

Notă: Din 2016, baza impozabilă pentru construcţii a fost majorată. Astfel, valoarea metrului pătrat de construcţie este de 1.000 de lei/mp, mai mare cu 6,95% faţă de valoarea din 2015, în timp ce indicele de majorare a valorii construcţiei pentru măsurarea la exterior a ajuns de la 1,2 la 1.4. Prin urmare, valoarea impozabilă pentru clădirile rezidenţiale a crescut, în medie, cu aproximativ 25-30% faţă de anul trecut. Mai multe detalii sunt aici. 

Clădiri nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice

În ceea ce priveşte clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul se calculează, potrivit Codului fiscal, prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2-1,3% (în funcţie de decizia consiliului local) asupra:

• valorii finale a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii cinci ani anteriori anului de referinţă (2016), adică perioada 2011-2015;
• valorii rezultate dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii cinci ani anteriori anului de referinţă, respectiv perioada 2011-2015;
• valorii care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor mai noi de cinci ani (dobândite în ultimii cinci ani).

Astfel, pentru o clădire nouă, construită în ultimii cinci ani, să presupunem că proprietarul acesteia a închiriat întreg spaţiul unei societăţi care desfăşoară activitate comercială. Ca şi în exemplul anterior, rangul localităţii în care este amplasată clădirea este 0, zona este B, iar imobilul are o suprafaţă utilă de 190 mp. Acesta a fost construit în anul 2012, iar valoarea finală a lucrărilor de construcţii, conform actelor clădirii, este de 400.000 lei.

Mai departe, presupunând că primăria din respectiva localitate a decis să aplice cota minimă de impozitare prevăzută pentru clădiri nerezidenţiale, de 0,2%, impozitul aferent se va calcula aşa: 400.000 lei x 0,2% = 800 lei.

Notă: Printre localităţile cu cele mai mici impozite pentru clădirile nerezidenţiale (cote de 0,2%) se numără oraşele: Bucureşti, Braşov, Iaşi sau Craiova. O analiză comparativă a impozitului pentru clădiri nerezidenţiale (sedii de firmă, PFA), în funcţie de oraşul în care locuiţi, găsiţi aici.

În cazul clădirilor reevaluate în ultimii cinci ani, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2 - 1,3% asupra valorii rezultate din raportul de evaluare depus la organul fiscal local până la primul termen de plată din anul de referință, respectiv 30 iunie.

Astfel, o persoană ce deţine o clădire ȋn care şi-a ȋnregistrat sediul pentru activitatea economică pe care o desfăşoară ca persoană fizică autorizată, în condiţiile în care întreaga clădire este utilizată pentru desfăşurarea activităţii economice, iar valoarea clădirii rezultată din contractul de vȃnzare cumpărare datat cu doi ani ȋn urmă este de 500.000 de lei, va determina impozitul pe clădire după următorul calcul: 500.000 x 0,2% = 1.000 lei (pâstrând cota de impozitare de 0,2%, folosită şi în exemplul anterior de calcul). 

În cazul clădirilor mai vechi de cinci ani sau a celor achiziţionate cu cel puţin cinci ani în urmă (anterior anului 2011), acolo unde nu există raport de reevaluare depus, impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 2% asupra valorii impozabile determinate ȋn cazul ȋn care clădirea ar fi rezidenţială.

Spre exemplu, pentru o clădire construită în anul 2000, cu o suprafața construită desfășurată de 250 mp, dotată cu toate instalaţiile şi la adresa căreia o persoană şi-a ȋnregistrat sediul pentru activitatea economică pe care o desfăşoară ca liber-profesionist, fără să fi fost depus vreun raport de evaluare, impozitul pe clădiri se determină astfel: 

1. suprafața construită desfășurată se înmulțește cu valoarea impozabilă a clădirii cu cadre de beton armat, dotată cu toate utilitățile: 250 mp x 1.000 lei/mp = 250.000 lei.

2. se identifică coeficientul de corecție din tabelul prevăzut de Codul fiscal, corespunzător zonei B și rangului 0, respectiv 2,50: 250.000 lei x 2,50 = 625.000 lei.

3. se calculează impozitul pe clădire pentru suprafața folosită în scop rezidențial: 625.000 x 2% = 12.500 lei.

Clădiri cu destinaţie mixtă aflate în proprietatea persoanelor fizice

A. Suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial se pot delimita

Într-o astfel de situaţie, impozitul se calculează prin însumarea impozitului aferent suprafeței folosite în scop rezidențial, calculat potrivit art. 457 din Codul fiscal, cu impozitul aferent suprafeței folosite în scop nerezidențial (activităţi economice), calculat potrivit art. 458 din Codul fiscal.

Spre exemplu, un cetăţean are o clădire ȋn care şi-a ȋnregistrat sediul pentru activitatea economică pe care o desfăşoară ca liber-profesionist. Din suprafața totală de 190 mp, 100 mp sunt utilizaţi pentru desfăşurarea activităţii economice şi restul de 90 sunt destinaţi locuinței. Totodată, pentru spaţiul utilizat ȋn scopul activităţilor economice există un contract de comodat ȋn care sunt specificate suprafaţele puse la dispoziţie pentru derularea afacerii.

Presupunând că imobilul este construit în anul 2000, iar cotele de impozitare stabilite prin hotărâre a consiliului local pentru 2016 sunt: pentru clădirile rezidențiale - 0,1%, iar pentru clădirile nerezidențiale - 1%, impozitul pe clădire se calculează astfel: 

1. Se determină impozitul aferent suprafeței folosite în scop rezidențial:

(a) se determină suprafața construită desfășurată prin înmulțirea suprafeței utile cu coeficientul de transformare de 1,4: 90 mp x 1,4 = 126 mp.

(b) se determină valoarea impozabilă a suprafeței rezidențiale: suprafața construită desfășurată prevăzută mai sus se înmulțește cu valoarea impozabilă a clădirii cu cadre de beton armat, dotate cu toate utilitățile: 126 mp x 1.000 lei/mp = 126.000 lei.

(c) se identifică coeficientul de corecție din tabelul prevăzut la art. 457 alin. (6) din Codul fiscal, corespunzător zonei B și rangului 0, respectiv 2,50: 126.000 lei x 2,50 = 315.000 lei.

(d) se calculează impozitul pe clădiri pentru suprafața folosită în scop rezidențial: 315.000 lei x 0,1% = 315 lei.

2. Se determină impozitul aferent suprafeței folosite în scop nerezidențial:

Pentru determinarea impozitului nerezidenţial putem avea mai multe situaţii:

2.1. Valoarea la 31 decembrie 2015 a clădirii reiese dintr-un raport de evaluare

(a) valoarea din raportul de evaluare întocmit de un evaluator autorizat este de 650.000 lei.

(b) se calculează cota procentuală din clădire care corespunde suprafeței folosite în scop nerezidențial: (100 mp x 1,4) / (190 mp x 1,4) = 52,63%.

(c) se determină valoarea suprafeței folosite în scop nerezidențial, prin înmulțirea valorii clădirii cu cota procentuală determinată anterior: 650.000 lei x 52,63% = 342.095 lei.

(d) se calculează impozitul pe clădiri pentru suprafața folosită în scop nerezidențial: 342.095 lei x 1% = 3.420,95 lei.

(e) impozitul total anual pentru clădirea cu folosință mixtă se calculează prin însumarea impozitului determinat la pct. 1. lit. d) cu cel determinat la pct. 2.1.lit. d): 315 + 3.420,95 = 3.735,95 lei, care se rotunjește la 3.736 lei.

2.2. Valoarea suprafeței folosite în scop nerezidențial nu reiese dintr-un raport de evaluare sau dintr-un act doveditor al transferului dreptului de proprietate încheiat în ultimii cinci ani anteriori anului 2016

(a) se determină suprafața construită desfășurată prin înmulțirea suprafeței utile cu coeficientul de transformare de 1,4: 100 mp x 1,4 = 140 mp.

(b) se determină valoarea impozabilă a suprafeței rezidențiale: suprafața construită desfășurată prevăzută mai sus se înmulțește cu valoarea impozabilă a clădirii cu cadre de beton armat, dotată cu toate utilitățile: 140 mp x 1.000 lei/mp = 140.000 lei.

(c) se identifică coeficientul de corecție din tabelul prevăzut la art. 457 alin. (6) din Codul fiscal, corespunzător zonei B și rangului 0, respectiv 2,50: 140.000 lei x 2,50 = 350.000 lei.

(d) se calculează impozitul pe clădiri pentru suprafața folosită în scop rezidențial, prin aplicarea cotei de 2%, prevăzute la art. 458 alin. (4): 350.000 lei x 2% = 7.000 lei.

(e) impozitul total anual pentru clădirea cu folosință mixtă se calculează prin însumarea impozitului determinat la pct.1. lit. d) cu cel determinat la pct.2.2. lit. d): 315 + 7.000 = 7.315 lei.

B. Nu se pot identifica separat suprafețele folosite în scop rezidențial de cele folosite în scop nerezidențial

1. În cazul în care este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfășoară o activitate economică, iar cheltuielile cu utilitățile sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică, impozitul se calculează ca pentru clădiri folosite ȋn scop nerezidenţial.

Să presupunem că o persoană are declarat sediul pentru firma ei de consultanţă în aceeaşi clădire în care locuieşte cu familia. În contractul de comodat semnat cu firma nu este menţionat spaţiul utilizat de firmă. În plus, deși se desfăşoară activităţi economice ȋn clădire, nu poate fi delimitat spaţiul folosit ȋn activitatea economică de cel utilizat pentru locuit. Societatea care utilizează spaţiul NU deduce cheltuielile cu utilităţile care vin pe adresa clădirii. În baza declaraţiei pe proprie răspundere, depusă de proprietar la Direcţia de taxe şi impozite locale precum că este o clădire mixtă ȋn care se desfăşoară activităţi dar pentru care nu se pot delimita spaţiile, proprietarul va datora impozitul pe clădiri rezidenţiale.

2. În cazul în care este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfășoară o activitate economică, iar cheltuielile cu utilitățile NU sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică, impozitul se calculează ca pentru clădiri folosite ȋn scop rezidenţial.

Presupunem că cineva are sediul declarat pentru activitatea pe care o desfăşoară ca persoană fizică autorizată în aceeaşi clădire în care locuieşte cu familia, iar în contractul de comodat nu este delimitat spaţiul utilizat pentru desfăşurarea activităţilor economice de cel în care locuiește. În evidenţele fiscale, antreprenorul ȋşi deduce cheltuielile cu utilităţile care vin pe adresa clădirii. În baza declaraţiei pe proprie răspundere depuse de acesta la Direcţia de taxe şi impozite locale, pentru o clădire mixtă ȋn care se desfăşoară activităţi economice pentru care nu se pot delimita spaţiile, dar pentru care se deduc utilităţile, va datora impozitul pe clădiri nerezidenţiale.

3. Nu în ultimul rând, în cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfășoară nicio activitate economică, impozitul se calculează ca şi cȃnd clădirea este utilizată ȋn scop rezidenţial (de exemplu, cazul PFA-urilor care desfăşoară activitatea doar la sediiile clienţilor săi). Astfel, conform normelor în vigoare, proprietarul persoană fizică poate declara, pe propria răspundere, că „la adresa poștală a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic, dar nu se desfășoară nicio activitate economică”.