Reminder: Legea dării în plată se aplică de azi: Cum poţi scăpa de creditul ipotecar şi cât te costă?

Legea nr. 77/2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligaţiilor asumate prin credite a intrat astăzi în vigoare. Asta înseamnă că, începând de-acum, persoanele care au credit ipotecar pot să scape de toate datoriile contractuale prin cedarea imobilului ipotecat.

Darea în plată este o opţiune care este la dispoziţia oricărei persoane fizice care are raporturi juridice cu o instituţie de credit, o instituţie financiară nebancară sau un cesionar al creanţelor deţinute asupra consumatorului. Concret, orice persoană care a făcut un credit ipotecar poate să apeleze la darea în plată, însă nu şi dacă are un credit obţinut prin programul "Prima casă".

"Prin derogare de la dispoziţiile Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, consumatorul are dreptul de a i se stinge datoriile izvorâte din contractele de credit cu tot cu accesorii, fără costuri suplimentare, prin darea în plată a imobilului ipotecat în favoarea creditorului, dacă în termenul prevăzut la art. 5 alin. (3) (cel puţin 30 de zile libere de la notificarea creditorului - n. red.) părţile contractului de credit nu ajung la un alt acord", prevede noua lege.

Totuşi, pentru a putea stinge datoriile contractuale prin darea în plată, trebuie îndeplinite, în mod cumulativ, patru condiţii:

• să fie vorba de un raport juridic între o persoană fizică şi o instituţie de credit, o instituţie financiară nebancară sau un cesionar al creanţei deţinute asupra consumatorului;
• împrumutul să fie de maximum 250.000 de euro (echivalent în lei, potrivit cursului Băncii Naţionale a României, la data încheierii contractului de credit);
• creditul să fie contractat pentru cumpărarea, construirea, extinderea, modernizarea, amenajarea, reabilitarea unei locuinţe sau, indiferent de scopul contractării, să fie garantat cu cel puţin o locuinţă;
• consumatorul să nu fi fost condamnat pentru infracţiuni în legătură cu creditul pentru care cere aplicarea dării în plată.

Important de ştiut este că, dacă persoanele fizice au garantat creditul cu două sau mai multe bunuri, acestea sunt nevoite să le ofere în plată pe toate, pentru a putea beneficia de prevederile Legii nr. 77/2016.

Atenţie! Legea dării în plată se aplică atât contractelor de credit încheiate începând cu data de astăzi, cât şi celor aflate în derulare la acest moment.

Dacă creditorul colaborează, costurile sunt minime

În situaţia în care banca sau instituţia financiară nebancară sunt de acord cu intenţia consumatorului de a ceda dreptul de proprietate asupra imobilului ipotecat, acesta din urmă trebuie să scoată din buzunar mai puţini bani.

Primul pas: Notificarea creditorului

Persoanele fizice care vor să beneficieze de darea în plată trebuie, înainte de toate, să notifice creditorul despre decizia de a ceda imobilul ipotecat pentru a scăpa de datoriile stabilite prin contractul de credit. Mai exact, conform Legii nr. 77/2016, pentru acest pas este nevoie fie de serviciile unui executor judecătoresc, fie de cele ale unui avocat, fie de cele ale unui notar public.

Deoarece legea dispune că toate costurile notariale şi ale executorului judecătoresc sau ale avocatului sunt suportate de către persoana fizică, AvocatNet.ro a solicitat de la un specialist informaţii despre sumele estimative pe care consumatorul trebuie să le scoată din buzunar.

Potrivit Laviniei Capus, senior associate la Nicolescu Attorneys at Law, costurile sunt diferite în funcţie de cine se ocupă de notificare: "Acest prim pas presupune pregătirea unui draft de notificare în acord cu dispoziţiile Legii nr. 77/2016, comunicarea notificării (prin intermediul avocatului, executorului judecătoresc sau notarului public) şi două vizite la notarul public. Pentru redactarea draftului de notificare, comunicarea acesteia către creditor şi asistarea clientului (în cazul în care doreşte) în faţa notarului public, în cele două zile prevăzute de lege, în vederea încheierii actului translativ de proprietate, onorariul avocaţial poate varia între 200 şi 800 de lei".

În afară de banii ceruţi de avocat pentru redactarea notificării, avocata spune că, dacă debitorul alege ca de transmitere să se ocupe un executor judecătoresc, onorariul acestuia din urmă poate fi de aproximativ 100 de lei. La fel, pe lângă costul de redactare, în cazul transmiterii notificării de către un notar public, onorariul perceput se încadrează între 100 şi 200 de lei.

Pasul al doilea: Transmiterea dreptului de proprietate

Dacă creditorul este de acord cu darea în plată, urmează prezentarea la notarul public pentru încheierea actului translativ de proprietate, în funcţie de cum decide consumatorul.

Mai precis, notificarea de dare în plată trebuie să includă şi un "interval orar, în două zile diferite, în care reprezentantul legal sau convenţional al instituţiei de credit să se prezinte la un notar public propus de debitor în vederea încheierii actului translativ de proprietate", se arată în Legea nr. 77/2016, cu precizarea că prima zi de convocare la notar poate fi stabilită în termen de cel puţin 30 de zile libere.

Apoi, cu minimum trei zile libere înainte de prima zi de convocare la notar, părţile trebuie să transmită acestuia informaţiile şi documentele necesare încheierii actului de dare în plată. În această etapă, costul încheierii proceselor-verbale aferente convocărilor este de maximum 200 de lei, însă încheierea actului translativ de proprietate este taxată în funcţie de valoarea imobilului.

"În ceea ce priveşte activitatea întreprinsă de notarul public şi onorariul aferent serviciilor notariale prestate, respectiv onorariul perceput de către notar pentru încheierea proceselor-verbale aferente celor două convocări, acesta este de aproximativ 50-100 de lei pentru fiecare proces-verbal, iar pentru încheiererea actului translativ de proprietate, taxarea se face conform grilei notariale, în funcţie de valoarea imobilului", a explicat, la solicitarea AvocatNet.ro, avocata Lavinia Capus.

O contestaţie a creditorului poate aduce costuri suplimentare

În maximum zece zile de la comunicarea notificării de dare în plată, creditorul are posibilitatea de a contesta în instanţă îndeplinirea condiţiilor enumerate în prima parte a acestui articol. Într-o astfel de situaţie, cererea se judecă de urgenţă, cu citarea părţilor, la judecătoria în circumscripţia căreia domiciliază consumatorul, şi aduce costuri suplimentare pentru debitor.

Dacă este admisă contestaţia creditorului, "părţile vor fi puse în situaţia anterioară îndeplinirii demersurilor prevăzute de prezenta lege", conform Legii dării în plată. Totuşi, în cel mult 15 zile lucrătoare de la comunicarea hotărârii judecătoreşti, partea interesată poate face apel, care se judecă cu celeritate.

În maximum zece zile de la data respingerii definitive a contestaţiei, creditorul este obligat să se prezinte la notarul public indicat de persoana fizică. În acest caz, trebuie transmise informaţiile şi înscrisurile necesare încheierii actului translativ de proprietate şi se stabilește data exactă pentru parafarea dării în plată.

Dacă debitorul alege să fie reprezentat în instanţă de către un avocat, specialistul de la Nicolescu Attorneys at Law spune că, pe lângă costurile iniţiale pentru notificarea creditorului, mai este nevoie de o sumă cuprinsă între 1.000 şi 2.000 de lei. "Evident, în măsura în care debitorul va apela la serviciile unui avocat, pentru pregătirea apărărilor necesare (întâmpinare, apel - dacă este cazul) şi pentru reprezentarea juridică în instanţă (aproximăm că ar fi vorba de patru termene de judecată), onorariul avocaţial estimat este de 1.000-2.000 de lei. Onorariul include şi activităţile desfăşurate ulterior respingerii definitive a contestaţiei creditorului, respectiv redactarea şi comunicarea unei noi notificări către creditor, prin care să se fixeze o nouă dată pentru vizita la notar în vederea semnării actului de dare în plată", a punctat Lavinia Capus.

Acţionarea în instanţă poate fi, de asemenea, costisitoare

Atunci când creditorul nu respectă prevederile Legii dării în plată, consumatorul poate să ceară în instanţă pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate stingerea obligaţiilor izvorâte din contractul de credit ipotecar şi să se transmită dreptul de proprietate.

Cererea se judecă cu celeritate, cu citarea părţilor, la judecătoria de la domiciliul debitorului, acţiunea fiind scutită de plata taxei judiciare de timbru. Apoi, hotărârea instanţei poate fi atacată cu apel în termen de şapte zile de la comunicare. Şi în acest caz, persoanele fizice pot fi nevoite să scoată bani din buzunar, pe lângă cei pentru notificarea de dare în plată.

"Pentru asistenţa şi reprezentarea juridică (inclusiv redactarea acţiunii şi a celorlalte lucrări avocaţiale), atât în primă instanţă, cât şi în calea de atac (dacă va fi cazul), un onorariu în cuantum de 2.000 de lei apreciem că este rezonabil raportat la complexitatea cauzei", a precizat avocata Lavinia Capus.

Important! Atunci când se încheie contractul translativ de proprietate sau când se pronunţă hotârârea judecătorească definitivă, debitorul scapă de toate datoriile contractuale, iar creditorul nu mai poate să ceară alte sume de bani.