Activitate Andrei2909

Buna ziua.
În cursul anului 2009 am încheiat cu o persoană fizică o convenție cu dată certă sub semnătură privată prin care am cumpărat dreptul de a construi o mansardă pe un bloc din Brașov. Cel cu care am încheiat convenția avea Contracte de Cesiune și Vânzare-Cumpărare autentice încheiate cu toți proprietarii de apartamente din bloc. Contractele aveau ca obiect cesiunea dreptului de a construi o mansardă pe bloc, transmiterea dreptului de proprietate asupra terasei, transmiterea dreptului de superficie asupra terenului în vederea edificării construcției, prețul de 500 de euro pentru cota fiecărui apartament, obligația de reabilitare termică a întregului bloc, alte drepturi și obligații.
Am început prin obținerea unui Certificat de Urbanism pe numele meu, apoi am întocmit proiectele, am obținut avize iar înainte de obținerea autorizației de construire am întocmit o documentație cadastrală. Cu această ocazie am descoperit că suprafața din CF a terenului pe care este amplasat blocul nu corespunde cu cea reală, cea din urmă fiind dublă. Totuși cotele din PUC erau raportate la suprafața reală. Mi-am dat seama că este o problemă dar nu mi-am dat seama cât de gravă deoarece nu aveam cunoștințe în domeniul juridic și cadastral.
Asociația de Proprietari a luat decizia de a mansarda blocul deoarece avea mari infiltrații de apă prin hidroizolația de pe terasa blocului și nu avea bani pentru rezolvarea problemelor. După ce am preluat eu contractele, Asociația a pus presiune pe mine pentru mansardarea cât mai rapidă a blocului pentru a stopa infiltrațiile de apă.
Primăria Brașov ne-a oferit o soluție de compromis, emiterea unei autorizații pe proprietarii din CF prin subsemnatul ca și mandatarul lor. La rubrica beneficiarul autorizației scrie Numele Meu prin Persoana care mi-a cesionat contractele pentru Toți Proprietarii Tabulari, asta deși când am solicitat emiterea autorizației certificatul de urbanism, toate avizele și toate plansele erau pe numele meu iar prin contractele încheiate mi-a fost transmis dreptul de a construi mansarda și dreptul de superficie.
Având în vedere că investisem deja peste 35000 euro în banii pentru terasa blocului și în proiecte am decis să încep construcția urmând a rezolva în paralel si problemele de CF. Cele 14 apartamente au fost gata în 9 luni timp în care după nenumărate consultări, inclusiv audiențe la șeful OCPI am ajuns la concluzia că modificarea de suprafață a terenului se poate face doar prin instanță. Lucrarea topografică de scoatere a terasei din părțile de uz comun și înscriere ca și corp funciar distinct nu putea fi recepționată de OCPI datorită problemei legate de suprafața terenului.
În 2011 am introdus în instanță o acțiune de Rectificare CF prin care am solicitat modificarea suprafeței și constatarea dreptului meu de proprietate asupra construcției și a terasei. În 2013 s-a dispus modificarea suprafeței însă restul acțiunii mi-a fost respinsă pentru ca nu dețineam un drept real asupra terasei blocului pentru că actul prin care am dobândit cotele si dreptul de a construi nu a fost încheiat în formă autentică.
Ajuns în această situație am folosit o clauză din Contractele de Cesiune prin care vânzătorii și-au luat obligația de a se prezenta la cererea mea oricând, în fața oricărei autorități, în vederea semnării și acordării oricărui consimțământ ar mai fi necesar și i-am somat pe proprietari să se prezinte la notar pentru a-mi vinde prin act autentic terasa blocului. Nu s-a opus nimeni dar am aflat că un proprietar era decedat din 2004 și trebuia făcută succesiunea pentru cota lui din apartament. Intre timp, în 2012, Curtea Constituțională constată neconstituționalitatea legii 170/2010 și a art 658 alin 3-6 din Codul Civil care prevedeau că Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul a 2/3 din proprietari iar acum este nevoie de acordul TUTUROR proprietarilor. Mie îmi lipsește acordul unei doamne care deține 3/16 din 7/322 din terasă sau 0,4%.
Motivarea refuzului de a imi vinde cota din terasă este legată de faptul că respectiva doamnă nu dorea efectuarea succesiunii pentru a o impiedica pe mama ei în a-și vinde cota din apartament sau a încheia un contract de întreținere. Prin faptul că am ajutat-o financiar pe soția decedatului să își facă succesiunea am deranjat-o pe fiica ei iar acum sunt blocat în demersul de a îmi înscrie dreptul de proprietate asupra terasei blocului.
Problema majoră este că pentru cele 14 apartamente am încheiat Promisiuni de Vânzare-Cumpărare și mă aflu în imposibilitatea de a întabula apartamentele pentru a încheia Contracte de Vânzare-Cumpărare. Mai mult decât atât, o parte din ei vor banii înapoi iar pentru a finaliza lucrările am contractat un credit bancar pentru care am pus în gaj casa unde locuiesc.
Ce sulție am pentru rezolvarea problemei? Cum pot să îmi înscriu dreptul de proprietate asupra apartamentelor fără să mă lovesc de refuzul abuziv al doamnei care deține 0,4% din părțile de uz comun? Dacă mi se solicită restituirea sumelor încasate pentru apartamente pot chema în garanție pe cei care s-au obligat să îmi vândă terasa blocului?
Nu mi se pare normal ca o persoană care nu a locuit niciodată la acea adresă și locuiește în străinătate să se opună fără un temei just majorității de 99,6% din proprietari.
Vă mulțumesc.