Termenul de 4 ani, l-am indicat ca perioada in care el nu si-a dat seama ca nu a inchiriat(in sensul...am luat o suma de bani reprezentand chiria. Bine, bine...a trecut atata timp. De ce oare n-a mai venit nimeni sa imi mai platesca ceva?). Normal ca nulitatea absoluta poate fi invocata oricand.
Oricum, in prezent, datele s-au schimbat.
Da . Obligatia de intretinere nu exista in cazul uzufructului. Dar, asa cum am spus mai-sus, cred ca se poate invoca eroarea-obstacol, in sensul ca batranul a crezut ca incheie un contract de intretinere/renta viagera si nu unul de vanzare-cumparare cu drept de uzufruct). Asa ca..Bogdan, poate ca ar trebui sa pleci de la cauza actului juridic(lipsa scopului imediat) si consimtamant(eroarea obstacol).
De ce conteaza ce zice cumparatorul? Pai a doua cerinta de la eroare ca viciu de consimtamant(deci si la eroarea obstacul-lipsa totala a consimtamantului) este necesar ca cealalta parte sa fi stiut sau sa fi trebuit sa stie ca elementul asupra caruia cade falsa reprezentare este determinant pentru incheierea contractului de catre cumparator.
Data post: Miercuri, 25 Februarie 2009, 14:25
Subiect: RE: denuntare contract de vanzare-cumparare cu rezerva de uzufruct viager
Si da. Sunt de acord cu tine. Practica judiciara este unitara cand se dovedeste intr-adevar eroarea obstacol(pt error in negotium- in cazul nostru contract de vanzare cumparare vs contract de inchiriere). Sanctiune nulitate absoluta.
Dar sa nu uitam ca aprecierea se face pe un criteriu subiectiv. De la caz la caz. Or, eu ma refer strict la speta noastra. Reiau. Un batran doreste sa-si inchirieze apartamentul(ce inseamna asta?) Ca in schimbul unei sume de bani(de regula lunara...sau ma rog...sa presupunem ca el a crezut ca este o chirie anticipata...8000 de euro) transmite folosinta catre o alta persoana. Ca o consecinta....ar trebui sa elibereze apartamentul si (asa-zisul chirias) sa intre in folosinta apartamentului.
Aici insa vorbim de o persoana care a incasat o suma mare de bani, a ramas sa locuiasca in acelasi apartament, a incheiat un act autentic la notar, a fost intrebat daca a citit, a inteles s.a.m.d
Data post: Miercuri, 25 Februarie 2009, 14:30
Subiect: RE: denuntare contract de vanzare-cumparare cu rezerva de uzufruct viager
Mai mult decat atat. Omul sta 4 ani (sau ma rog...aproximativ) linistit, doarme tot la el in casa, desi a inchiriat-o altcuiva, cheltuie niste bani, nu multi...vreo 8.000 de euro....nu se gandeste deloc de ce i-au fost dati, ii cheltuie(banuim ca n-a constituit vreun depozit) si pur intamplator, dupa 4 ani...un vecin sau o ruda mai indepartata il anunta ca in principiu si-a vandut casa. Hai sa fim seriosi... Poate doar daca este debil mintal. Dar nu cred ca este cazul. Pai nu-ti dai seama cati asa zisi naivi ca astia exista pe pamant?
scuze themis, probabil ca exprimarea a fost defectuoasa. (ma gandeam ca s-a constituit pana la sfarsitul vietii vanzatorului, fapt ce decurgea din caracterul esentialmente temporar) si da. spuneam ca nu s-au transmis toate prerogativele dreptului de proprietate.
ideea era ca trebuia, ca impreuna sa raspundem la o intrebare scrisa pe forum si nu sa ne dam in cap. Cazuri ca ale batranului sunt cateva procente in practica. Desi semneaza la notariat contractul, il citesc s.a.md., au tot interesul sa spuna dupa ce au cheltuit banii(pardon. ce-am facut? am vandut? vai de mine. am crezut ca am primit 8.000 de euro asa ca stau in zona asta. este adevarat ca n-am numarat atatia bani toata viata mea, dar acum , ca i-am cheltuit, parca as vrea sa mai inchiriez o data(tot in felul asta. iau 8.000 de euro, raman la mine in apartament si peste 4 ani mai invoc o nulitate absoluta.
PENTRU AVLIL:
am avut in vedere situatia urmatoare. merg in instanta si invoc nulitatea absoluta pentru eroare obstacol, pe motiv ca batranul(desi nu stim ce varsta are) a crezut ca incheie un contract de inchiriere si ca sa vezi, dupa 3-4 ani(cati or fi trecut )si-a dat seama ca el a vrut doar sa inchirieze.
Eu am privit altfel lucrurile( asta nu inseamna ca nu pot sa gresesc). Pai, orice persoana cu discernamant(ceea ce cred ca are si batranul) stie ca inchirierea presupune sa eliberezi locuinta. El insa(desi a fost practic proprietar ceea ce presupune ca ar fi locuit in acel apartament pana la data semnarii contractului in cauza) a incasat pretul(8.000 Euro) si si-a spus: mamaaaa...ce fain, am inchiriat, mi-am luat 8.000 de Euro si tot eu stau in casa. Mi se pare putin absurd oricat de tampit ai fi, sa te alegi cu o suma de bani(destul de mare pentru el) si actul pe care l-ai semnat sa nu te afecteze in niciun fel.
Apoi, am pornit de la ideea ca bun. Ai vrut sa inchiriezi. Ok. Inchiriaza. Nimeni nu te opreste. Ai acest drept pana la sfarsitul vietii. Repet nu stiu ce varsta are persoana(unii spun un batran de 55-60 de ani a incheiat un avt de v-c cu rezerva de uzufruct viager.
M-am gandit ca toata lumea a facut referire la pret, avand in vedere strict dispozitiile aplicabile in cazul transferului efectiv al dreptului de proprietate(posesie, folosinta, dispozitie).
Notarii au o grila in care trebuie sa se incadreze(pt stabilirea valorii minime a imobilului) in caz de v-c. Dar aici vorbim de transmiterea nudei proprietati, batranul pastrand posesia si folosinta. Pretul in cazul contractului de v-c sub rezerva uzufructului se stabilleste la 20 % din valoarea imobilului(repet valoarea minima existenta in grila notarilor). In speta nu s-au furnizat date despre imobil(poate e la periferia Bucurestiului). Valoarea de 8.000 de euro se stabileste tinand cont de faptul ca vanzatorul este lipsit de posesie(cu distinctia de rigoare) si folosinta pana la sfarsitul vietii batranului(poate mai traieste 30 de ani...cine stie?) Timp in care batranul are dreptul sa culeaga fructele(de ex. sa incaseze o chirie).
asa ca partea cu pretul sincer , neserios cade( vorbim de un act autentic, iar notarii nu semneaza actul, decat daca partile stabilesc un pret care se incadreaza in pretul minim stabilit de lege(si care este obligatoriu sincer si serios). Avantajul disproportionat al vanzatorului, iar este discutabil(depinde cat traieste batranul). Asa ca din punctul meu de vedere cauza ilicita nu exista.
Poate ar exista posibiltatea sa soliciti nulitatea absoluta pentru eroare obstacol( in sensul ca a vrut sa semneze un contract de vanzare cumparare cu obligarea cumparatorului la plata unei rente viagere). Sau ma gandeam la invocarea nulitatii absolute intrucat lipseste scopul imediat al obligatiei vanzatorului(lipsa prefigurarii mentala a contraprestatiei).
Data post: Miercuri, 25 Februarie 2009, 14:00
Subiect: RE: denuntare contract de vanzare-cumparare cu rezerva de uzufruct viager
pentru mine discutia asta nu poate fi decat constructiva. adica nu incerc sa ma contrazic ci doar sa vad care ar fi solutia daca m-as confrunta cu o speta similara. In mod sigur as vorbi si cu cumparatorul. Care a fost motivul determinant? Ok. Pentru cumparator este clar. Important este ce l-a determinat cu adevarat pe batran sa semneze contractul.
mesajele de mai sus, au facut abstractie de ceea ce inseamna contract de vanzare cumparare sub rezerva uzufructului(fiind de esenta uzufructului sa fie viager).
trebuie sa se tina seama ca in speta nu s-a transmis insusi dreptul de proprietate, ci doar nuda proprietate, persoana in cauza pastrand folosinta(usus, fructus) pe toata durata vietii, inca de la data constiturii uzufructului.
este vorba de un uzufruct constituit indirect prin transmiterea de catre vanzator doar a nudei proprietati.
Cu privire la invocarea aspectului ca bunurile(banuiesc mobile sau imobile) nu ar fi deteriorate in realitate, personal mi se pare irelevant, cata vreme exista obligatia intocmirii unui inventar care sa constate acest fapt, obligatia uzufructuarului fiind de a le conserva subsanta si de a le restitui la incetarea uzufructului asa cum i-au fost predate, cu exceptia uzurii normale.
in ceea ce priveste eroarea obstacol, opinez ca invocarea erorii asupra naturii actului juridic care se incheie(in sensul ca batranul a crezut ca incheie un contract de inchiriere si nu unul de vanzare cumparare) nu ar putea fi retinuta de instanta de judecata cauza de nulitate absoluta cata vreme uzufructuarul culege inclusiv fructele civile(chiriile) si deci nimic nu-l opreste sa inchirieze apartamentul si sa incaseze chiria.
avocatnet.ro explicăm legislația
