Banii mei, terenul lui. Cum construim?

Am intalnit un caz de genul acesta, in care s-a procedat la incheierea unui contract de asociere in participatiune, incheiat la notar, prin care s-a stipulat exact care din parteneri cu ce contribuie la asociere - unul cu terenul X, altul cu banii in suma de Y. Terenul este bine sa-l evaluati de comun acord sau apelati la un evaluator autorizat (circa 100 de euro raportul de evaluare). Specificati de asemenea si cui revine proprietatea asupra constructiei - 50/50 sau cum negociati. Atentie, daca sunteti casatoriti, e nevoie si de participarea sotiei prietenului pentru teren- daca este bun comun. In baza acestui contract veti obtine autorizatia de construire pe numele ambilor, iar proprietatea asupra constructiei la fel - in functie de felul in care hotarati sa impartiti cotele.Daca si dvs. sunteti casatorit, pe extrasul Cf la constructie va aparea si sotia dvs., cu exceptia cazului destul de rar in care banii investiti de dvs nu sunt comuni ( provin de ex. dintr-o mostenire sau donatie)

Diana Persa a scris:

Am intalnit un caz de genul acesta, in care s-a procedat la incheierea unui contract de asociere in participatiune, incheiat la notar, prin care s-a stipulat exact care din parteneri cu ce contribuie la asociere - unul cu terenul X, altul cu banii in suma de Y.

Asocierea e o solutie buna numai daca rezultatul va fi valorificat (vandut), nu si daca va construiti locuinte personale - scopul asocierii e unul comercial, obtinerea de profit. Se poate contribui si numai cu folosinta terenului, ceea ce inseamna ca nu e nevoie de contract autentic sau de acordul sotului. In contract trebuie precizat cine e asociatul aparent, caci numai el va gestiona asocierea.

In baza acestui contract veti obtine autorizatia de construire pe numele ambilor, iar proprietatea asupra constructiei la fel - in functie de felul in care hotarati sa impartiti cotele.

Aici gresesti mult. Mecanismul asocierii este tocmai ca numai unul din asociati, cel aparent, e parte in contracte si de fapt tertii nu vad asocierea, ci doar pe asociatul aparent. Gestiunea din spate e treaba interna, dar autorizatia i se elibereaza numai asociatului aparent. De asta prevede legea ca toate bunurile aportate devin proprietatea asociatului aparent! Constructia rezultata poate deveni coproprietate, daca se prevede ca mod de indemnizare a asociatului ascuns o parte din constructie.

Daca si dvs. sunteti casatorit, pe extrasul Cf la constructie va aparea si sotia dvs., cu exceptia cazului destul de rar in care banii investiti de dvs nu sunt comuni ( provin de ex. dintr-o mostenire sau donatie)

Asocierea in participatiune e un fapt de comert, asa incat bunul sau venitul obtinut intra in categoria bunurilor proprii.

Multumesc pentru raspunsul rapid! Noi am convenit ca investitia e 50/50 iar impartirea batailor de cap (cu autorizatiile, constructorul, utilitatile, finantarea etc) iar ulterior a profitului va fi la fel. In adevar, ati atins si puncte pe care eu nu le-am mentionat ca sa nu complic postul cu prea multa informatie: el nu e casatorit dar urmeaza; eu sunt, dar banii cu care intru in afacere provin din vanzarea unui imobil apartinand parintilor mei. Deci contributia lui va fi 50% iar ceilalti 50% vor reveni mie (cu sotia) 25% si parintilor mei 25%.
Deci inteleg ca putem obtine autorizatia de construire pe numele partilor la contractul de asociere in participatiune (el unul plus noi 4) iar, ulterior, procesul verbal de receptie (deci proprietatea asupra terenului si cladirii) de aceeasi maniera: amicul - 50%, eu cu sotia - 25%, mama cu sotul ei (tatal meu vitreg care are copii din prima casatorie dar care este total de acord ca eu sa mostenesc totul) - 25%. Dar daca amicul se razgandeste cand inca receptia nu a fost facuta sau intervine altceva? Rezulta ca eu am investit sute de mii de euro construind pe terenul lui iar ca sa-mi recuperez investitia va trebui sa-l dau in judecata (Doamne fereste). Finalizarea constructiei va dura 2 ani incepand de acum. Daca intervine vreo nefericire, pana il dau in judecata, pana castig, pana face rost de bani (prin vanzarea terenului si imobilului), vor trece mai mut de trei ani in total. Or, dupa batai de cap cu procese si termene etc etc eu imi voi recupera banii dupa 3-4 ani, cand vor valora mult mai putin decat acum; ani de eforturi si dureri de cap doar ca sa imi iau banii inapoi. Datorita zonei in plina ascensiune, sa va intampla ca, inainte de receptie, terenul si constructia sa valoreze mult mai mult. Atunci amicul e posibil sa spuna "uite, ia-ti banii pe care i-ai investit acum 2 ani inapoi, caci eu m-am razgandit, reziliez contractul" si imi da banii inapoi dar el valorifica totul cu mult mai mult caci acum are o constructie mare si noua pe un teren in zona buna.
Oare n-ar fi mai bine sa imi vanda acum legal o jumatate indiviza din teren iar banii mei sa-i punem intr-un cont comun din care nu pot fi scosi (pentru constructie) decat cu ambele semnaturi? Sau jumatate la dispozitia lui, jumatate in cont comun?


P.S.: abia acum am vazut raspunsul nr. 2 - multumesc! - dar problema ramane inca (larg) deschisa...

Eu consider ca in cazul unui contract de asociere ar fi mai simplu si mai bine ca asociati sa apari tu cu sotia si celalat cu viitoarea sotie si sa nu complici situatia cu mama si tata etc...
Referitor la vanzarea unei parti din teren e o idee buna iar referitor la bani cred ca ar fi mai bine atunci sa stabiliti clar valoarea terenului si cota sau suma cu care incepeti colaborarea, pentru a nu aparea discutii cel mai bine ar fi sa stabiliti exact sumele si contributiile fiecaruia!

Observ ca mecanismul asocierii in participatiune nu e deloc inteles! Nu va exista coproprietate pe rezultatul asocierii! Am explicat mecanismul si consecintele aici: www.avocatnet.ro/content/art...