Calcularea corecta a penalizarilor in cadrul asociatiilor de proprietari

Buna ziua tuturor,

Deschid acest topic in speranta de a lamuri o chestiune controversata pe marginea interpretarii unui art din legea 230/2007 care se refera la modul de calcul al penalizarilor in asociatie.
In asoc noastra, tinand cont de art 49, com ex a adoptat un sistem de penalizari, care este insa contestat de catre unii locatari.

Va reproduc mai jos interpretarea comitetului executiv, intr-un raspuns dat locatarului reclamant:

"Legea 230, art 49 stipuleaza :
(1) Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, [...]
(2) Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice.
Astfel, in spiritul si litera legii, la elaborarea sist de penalizari s-au luat in considerare urmatoarele notiuni:
1) termen de plata = intervalul de timp stabilit in care trebuie platita intretinerea pt a nu suporta penalizari (maxim 20 zile de la data afisarii)
2) data scadenta = ultima zi in care se poate plati fara a suporta penalizari
3) perioada de gratie = perioada de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, in care se mai poate plati fara a suporta penalizari.
Pana aici cred ca este clar.
La fel si procentul de 0.2%/zi de intarziere.
De aici inainte incepe controversa, dar daca ne concentram asupra exprimarii din art respectiv si interpretam ad literam, constatam urmatoarele:
1) textul zice "penalizarile se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată".
Atentie!!! Se spune ca "se vor aplica", NU ca "se vor calcula"!
Deci exista deja un "termen stabilit de plata" (maxim 20 zile de la data afisarii) in care ar trebui platita factura pt a nu avea penalizari.
Atat timp cat exista un termen stabilit de lege pt plata - maxim 20 zile de la data afisarii, acesta trebuie respectat. Nu se respecta? Debitorul este penalizat!
Legiuitorul insa mai prevede un ragaz de 30 zile de la data scadenta (asa zisa perioada de "gratie, termenul nu-mi apartine) pt a veni in sprijinul celor care, din diverse motive, nu se pot incadra in termenul de plata. Deci in total sunt 50 zile de la data afisarii in care se poate plati fara a suporta penalizari. O perioada rezonabila de timp, dupa parerea mea si a legiuitorului, deoarece in acest interval se incaseaza pensia/salariul.
Nerespectarea acestui interval presupune rea-vointa sau neglijenta, de aceea se penalizeaza - nu pt ca fondul de rulment nu ar acoperi suma datorata. Adica se pedepseste, prin calcularea penalizarilor pt toata perioada "care depăşeşte termenul stabilit pt plata", dar, ATENTIE!!! SE VOR APLICA "numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată".
Este si logic si corect. Altfel ce rost ar fi avut notiuni precum termen stabilit de plata, data scadenta, perioada de gratie? (Perioada de gratie este un termen imprumutat din limbajul financiar-bancar si care se refera la perioada in care debitorul este scutit de la plata creditului+dobanzi)
In interpretarea ta - si nu numai, art. 49 ar fi trebuit sa contina un singur paragraf, care ar fi sunat cam asa: "penalizarile, in cuantum de max 0.2%/zi de intarziere, se aplica incepand cu cea de-a 51-a zi de la data afisarii listei".
Se pare insa ca art 49 nu este corect inteles - ca multe altele, din moment ce sunt atatea discutii pe marginea lui si pe internet, in care sunt implicati administratori, cenzori, avocati si juristi. Faptul ca sunt pareri pro si contra chiar in randul unor specialisti in domeniu, cea mai rezonabila solutie este ca sist de penalizari sa fie stabilit prin reguli clare de catre com ex, respectandu-se notiunile, termenii si sensul acestora prevazute de lege. Exact asa am si procedat."

In continuare va reproduc raspunsul locatarului:

"In opinia mea, nu se sustine o astfel de interpretare din mai multe motive. Iti scriu pe scurt de ce consider acest lucru.
Termenul de plata si termenul dupa care pot fi aplicate penalizari nu sunt unul si acelasi lucru. Despre termenii de data scadenta sau perioada de gratie nu vorbesc pt ca ei nu se regasesc nicaieri in lege.
Astfel, legea a stabilit un termen de plata la 20 de zile dupa afisare. Acest termen marcheaza momentul din care plata intretinerii se poate considera restanta. El reprezinta utilitate pt aplicarea mai multor articole printre care si cele care se refera la calcularea termenului de la care pot fi aplicate penalitati (cel de 30 de zile de la momentul in care datoria devine restanta) sau termenului dupa care se poate actiona proprietarul restant in judecata (la 90 de zile de la data cand o datorie este restanta).
Acest termen de plata nu se confunda cu termenul de la care pot fi aplicate penalitati (data scadenta cum ai numit-o tu) .
Astfel penalitatile ca institutie juridica nu insotesc orice obligatie neexecutata. Ele trebuie sa fie expres prevazute fie intr-un contract fie in lege impreuna cu termenul de la care pot fi aplicate (sau calculate cum spui tu - este acelasi lucru).
Penalitatile sunt in general prevazute atunci cand neexecutarea unei obligatii produce celeilalte parti pierderi, prejudicii. In cazul asociatiei de proprietari acest lucru se intampla cand nu isi mai poate plati facturile sau inregistreaza ea insasi penalitati la furnizori. Avand in vedere ca pt fiecare ap. exista un fond de rulment tocmai pt a acoperi potentiale intarzieri la plata legea a prevazut cele 30 de zile.
De asemenea, sa consideri ca un proprietar nu isi plateste in cele 20+30 de zile intretinerea din rea credinta sau neglijenta este putin abuziv. Fiecare are propriile contexte cu care se confrunta si ca urmare isi prioritizeaza cheltuielile. In situatia cand acest lucru poate atinge interesele colectivitatii (asociatia de proprietari) prin modalitatile pe care le-am expus mai sus aceasta este indreptatita sa penalizeze individul, insa nu mai devreme.
In general, legea nu prezuma nici reaua credinta si nici neglijenta. Ele trebuie demonstrate pt fiecare caz in parte. De altflel, legea prevede cum ar trebui aplicate penalitatile (termenul de la care pot fi aplicate, faptul ca nu pot fi mai mari de 0.2% pe zi de intarziere si ca nu pot depasi cuantumul sumei restante) tocmai pt a proteja proprietarii de diferitele sisteme de penalizare pe care diverse asociatii le pusesera in practica.

A stabili un termen de penalizare mai avansat, fortand o interpretare a legii (incalcand-o in opinia mea), depaseste mandatul comitetului executiv.

In concluzie, am rugamintea de a solicita in calitate de presedinte si opinia unor institutii/persoane avizate (ma refer aici la serviciul din cadrul primariei care se ocupa de asociatiile de proprietari sau organizatiei asociatiilor de proprietari) si de a adapta sistemul de penalizari in consecinta."

Raspuns presedinte:

"Dupa parerea mea, legea ofera un cadru si cateva limitari in care se poate incadra acest sistem de penalizari. In al 2-lea rand, exprimarea poate face diferenta intre 2 situatii. Deci "se aplica" nu inseamna "se calculeaza". Daca asa ai inteles tu si altii nu inseamna ca este si corect. Pe de alta parte, eu nu tin neaparat sa am dreptate, dar si varianta mea (si a altora) poate fi corecta daca se tine cont de faptul ca a "aplica " nu este totuna cu a "calcula". Din moment ce exista ambiguitati, iar in practica se intalnesc 2 modalitati diferite de abordare de catre entitati cu acelasi statut juridic (recte asoc de proprietari), inseamna ca legea este neclara si interpretarea acesteia devine total subiectiva, in functie de interese sau de capacitatea de procesare a informatiilor. Astfel, un locatar care isi plateste la timp intretinerea va fi de acord cu orice sistem de penalizare pt ca nu-l va afecta in nici un fel, in timp ce un restantier il va contesta folosindu-se de ambiguitatile legii si de tot felul de "chichite avocatesti" (de ex: ba ca nu-i semnata lista de catre cenzor/presedinte, ba ca nu s-a mentionat data scadenta, ba ca fondul x este ilegal, ba ca cutare coloana nu este pusa unde trebuie in tabel etc.) De aceea ramane la latitudinea asociatiilor - respectiv a com ex, sa stabileasca un "sistem propriu de penalizari" in cadrul limitarilor impuse de lege. "

Cum comentati? Credeti ca cineva din primarie ar fi mai abilitat sa-mi raspunda?