Ce acte putem incheia la notar, la avocat sau singuri?

Autor:
av. Pop Eugen Valer, Societatea de avocatura Sova & Partners

Majoritatea actelor juridice civile pot fi incheiate printr-o simpla „strangere de mana“, nefiind nevoie de avocat sau de notar. Totusi, de la aceasta regula generala exista o multitudine de exceptii pe care, in calitate de indivizi responsabili, ar trebui sa le cunoastem.

In sistemul nostru de drept, regula generala este aceea ca un act juridic nu trebuie incheiat, in mod obligatoriu, intr-o anumita forma. Doctrinarii dreptului au definit astfel principiul consensualismului, potrivit caruia simpla manifestare de vointa este suficienta pentru a produce efecte juridice, netrebuind sa imbrace o forma speciala. Astfel, trebuie sa stim faptul ca, potrivit diverselor acte normative in vigoare, anumite acte juridice pot fi incheiate numai in forma autentica, adica autentificate de un functionar competent - in principiu notarul public. Este bine de stiut faptul ca incheierea unui act juridic in alta forma decat cea autentica, atunci cand legea cere aceasta, atrage nulitatea absoluta a acestuia.

Actele care pot fi incheiate numai la notar
Potrivit dispozitiilor legale in vigoare, sub sanctiunea nulitatii absolute, o intreaga serie de acte juridice pot fi incheiate numai in forma autentica, cum ar fi:
- actele juridice intre vii de instrainare a terenurilor cu sau fara constructii situate in intravilan sau extravilan;
- ipotecile conventionale;
- donatiile;
- actele constitutive ale societatilor comerciale in nume colectiv sau in comandita simpla;
- actele constitutive ale societatilor comerciale pe actiuni care se constituie prin subscriptie publica;
- actele constitutive ale oricarei societati comerciale atunci cand printre bunurile subscrise ca aport la capitalul social se afla un teren;
- actele constitutive ale asociatiilor si fundatiilor fara scop patrimonial;
- actele constitutive si statutele ocoalelor silvice;
- consimtamantul scris de a dona tesuturi sau organe umane in scop terapeutic;
- consimtamantul parintelui firesc, dat prin act autentic notarial, in cazul adoptiei copilului sau de catre celalalt sot;
- actele de mecenat.

Prin urmare, in aceste cazuri, sau in oricare alte situatii in care legea impune cerinta ca actul juridic sa imbrace forma autentica, este obligatoriu sa mergeti la un notar public pentru incheierea unor astfel de acte, intrucat, potrivit dispozitiilor Legii nr. 36/1995 a notarilor publici, in principiu, doar acestia au competenta de a autentifica astfel de acte.

Avocatii nu au competenta de a autentifica

Atragem atentia asupra faptului ca avocatii nu au competenta de a autentifica. De asemenea, nu trebuie confundata posibilitatea legala a avocatului de redactare a actelor juridice, de atestare a identitatii partilor, a continutului si a datei actelor ce urmeaza a fi prezentate spre autentificare notarului public cu autentificarea propriu-zisa, data in competenta notarului, si nu a avocatului.

Asa cum am mai precizat, nu toate actele juridice trebuie incheiate in forma autentica. De asemenea, este la fel de adevarat ca nu toate actele juridice privitoare la transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile trebuie incheiate in forma autentica.
De exemplu, contractul de vanzare-cumparare a unui teren trebuie incheiat, sub sanctiunea nulitatii absolute, in forma autentica, in timp ce contractul de vanzare-cumparare a unui apartament dintr-un imobil bloc de locuinte poate fi incheiat si sub semnatura privata. Desigur, aceasta ultima ipoteza este posibila numai daca se transfera doar dreptul de proprietate asupra apartamentului fara cota indiviza din terenul de sub bloc.

Prin urmare, intr-un astfel de caz, ca si in toate celelalte situatii cand legea nu cere incheierea respectivelor acte in forma autentica, acestea pot fi incheiate sub semnatura privata, fara a apela la un notar public. Totusi, este recomandabil sa consultati un profesionist al dreptului, respectiv un avocat, pentru a evita eventualele neplaceri ce ar putea surveni din cauza diverselor cauze, din care enumeram: gresita cunoastere a legii, folosirea unor termeni inadecvati, care produc confuzie, lipsa de claritate in exprimare etc. In plus, pe langa redactarea actului, avocatul dumneavoastra poate sa ateste identitatea partilor, continutul si data actelor incheiate.

Cat costa?

In ceea ce priveste diferentierea costurilor pe care le aveti de suportat atunci cand doriti incheierea unui act juridic prin intermediul unui notar sau al unui avocat, in primul rand trebuie facuta o precizare deosebit de importanta: in cazul actelor juridice pentru care legea impune pentru insasi validitatea acestora cerinta incheierii in forma autentica, nu se mai pune problema diferentierii costurilor. In acest caz, nu aveti de ales decat sa mergeti la notar si sa suportati toate costurile aferente autentificarii. Mai exact, este vorba, in principiu, de diferite sume datorate statului cu titlul de impozite si taxe la care se adauga onorariul notarial.
In celelalte cazuri, este bine de stiut faptul ca, indiferent daca apelati la un notar public sau la un avocat, in functie de tipul de act juridic pe care doriti sa-l incheiati, subzista obligatia de plata a sumelor datorate statului cu titlu de impozit.

Avantajele inscrisurilor autentice

In cazul in care dorim sa incheiem un act juridic pentru care legea nu impune incheierea in forma autentica (notariala), se ridica intrebarea: unde este mai bine sa fie incheiate? La notar? La avocat? Sau pur si simplu le incheiem singuri, fara avocat si fara notar? Desigur, din punct de vedere al costurilor, este mai avantajos sa le incheiem la avocat, si nu la notar si, desigur, cea mai „ieftina“ solutie ar fi sa le incheiem fara a consulta un notar sau un avocat.

Insa, in opinia noastra, cel mai responsabil ar fi sa le incheiem in forma autentica, chiar daca acest lucru ar presupune, uneori, plata unui onorariu mai mare. De ce? Pentru ca, este bine de stiut, in sistemul nostru de drept, actul juridic incheiat in forma autentica are cea mai mare forta probanta. Astfel, notarul este investit sa indeplineasca un serviciu de interes public, sens in care emite acte de autoritate publica care au forta probanta prevazuta de lege, superioara oricarui alt act, sau un document „situat pe acelasi palier al fortei juridice cu hotararea judecatorului“. Deoarece inscrisurile autentificate poarta semnatura si sigiliul agentului instrumentator, ele se bucura de o prezumtie de legalitate si validitate si, drept urmare, au deplina forta probanta atat intre parti, cat si fata de terti, pana la inscrierea lui in fals. In ceea ce priveste mentiunile consemnate in cuprinsul inscrisului autentic, in baza declaratiilor partilor, cum ar fi mentiunea ca pretul a fost platit sau ca bunul a fost predat, aceste mentiuni fac deplina dovada atat intre parti, cat si fata de terti, pana la proba contrara. Desigur, partile pot face proba contrara numai printr-un alt inscris, fie el autentic, fie sub semnatura privata, in timp ce tertii vor putea face dovada contrara prin orice mijloc de proba, deoarece lor, neparticipand la incheierea actului juridic, nu li se poate pretinde sa furnizeze o dovada scrisa.

De asemenea, notarul public are o serie de obligatii legale cu privire la modul de incheiere a diverselor acte in forma autentica. De exemplu, in cazul vanzarii-cumpararii unui imobil, notarul trebuie sa respecte o procedura special edictata in acest scop, cu referire in special la: modul de redactare al actului, actele necesare pentru intocmirea contractului de vanzare-cumparare, procedura autentificarii etc.

In acelasi timp, spre deosebire de notarul public, avocatul nu are obligatia legala de a respecta astfel de proceduri, acesta doar atestand data, identitatea si continutul actului redactat pentru clientii sai. Nu spunem aici ca avocatul ar fi mai putin pregatit profesional decat un notar si nici nu am putea vreodata sa afirmam ca avocatul este mai putin diligent decat un notar atunci cand trebuie sa apere si sa reprezinte interesele clientilor sai, ci doar ca avocatul nu este obligat sa respecte astfel de proceduri care, in opinia noastra, au fost edictate tocmai pentru a garanta siguranta circuitului juridic civil.

In plus, inscrisul atestat de avocat este, in definitiv, tot un simplu inscris sub semnatura privata, avand o forta probanta inferioara celui incheiat in forma autentica. Desigur, intr-o lume perfecta, diferentierea sub aspectul fortei probante intre aceste tipuri de inscrisuri ar fi inutila, dar in lumea reala in care traim, in fata instantelor de judecata, balanta se va inclina intotdeauna in favoarea celui care isi probeaza pretentiile sau apararile sale cu inscrisuri autentice.

De asemenea, inscrisurile autentice prezinta si avantajul ca, atunci cand ele se refera la o creanta certa si lichida, constituie titlu executoriu, putand fi astfel puse in executare asemenea unei hotarari judecatoresti, in baza art. 66 din Legea nr. 36/1995.

Decizia finala

Prin urmare, se poate observa ca adevarata esenta a problemei nu rezida in decizia de a alege intre notarul public si avocat, ci in decizia de a alege, acolo unde este posibil, forma in care dorim sa incheiem un act juridic: forma autentica sau forma „simpla“ a inscrisului sub semnatura privata.

In definitiv, aceasta alegere apartine fiecaruia dintre noi, in functie de prudenta si diligenta fiecaruia, de insemnatatea si impactul pe care il are asupra patrimoniului, averii personale a fiecaruia dintre noi actul juridic ce urmeaza a fi incheiat.

De pilda, cand dorim sa cumparam un apartament, daca dorim sa incheiem contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, atunci vom merge la un notar public, si nu la avocat. Daca nu suntem pe deplin lamuriti de avantajele formei autentice sau daca nu ne putem hotari intre forma in care dorim sa incheiem contractul de vanzare-cumparare, cel mai diligent lucru pe care l-am putea face este sa solicitam unui avocat sa ne acorde o consultatie juridica in acest sens. In astfel de cazuri veti avea surpriza sa observati ca, de cele mai multe ori, chiar avocatul va recomanda sa incheiati actul juridic in forma autentica, adica la notar.

Desigur, ideal ar fi sa apelati la un avocat chiar si atunci cand sunteti decisi, de la bun inceput, sa incheiati astfel de acte numai in forma autentica, deoarece avocatul dumneavoastra poate sa va atraga atentia asupra unor multitudini de factori care nu privesc doar aspectele analizate de notarul public in vederea autentificarii inscrisului. De asemenea, avocatul va analiza pozitia si situatia dumneavoastra si, in functie de imprejurarile concrete ale fiecarui caz, va redacta actul juridic conform necesitatilor dumneavoastra. In plus, onorariul notarial va fi redus in mod semnificativ daca actul juridic prezentat spre autentificare a fost redactat de avocat.

Astfel, daca cineva doreste sa cumpere un apartament printr-un inscris sub semnatura privata, considerand ca asa este mai „ieftin“ sau la fel de sigur ca in situatia in care vanzarea-cumpararea s-ar face in forma autentica, este liber sa o faca in acest mod, atata timp cat legea nu impune incheierea actului de vanzare-cumparare in forma autentica. In definitiv, totul tine de gradul de diligenta si de maturitate al fiecaruia dintre noi.