Modificari semnificative ale reglementarilor privind cadastrul si publicitatea imobiliara

Articol scris de: Perry Zizzi, Partener Badea Clifford Chance

Aceste ordine sunt Ordinul nr. 133/2009 pentru modificarea si completarea Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara, aprobat prin Ordinul nr. 633/2006, si Ordinul nr. 134/2009 pentru modificarea si completarea Regulamentului privind continutul si modul de intocmire a documentatiilor cadastrale in vederea inscrierii in cartea funciara, aprobat prin Ordinul nr. 634/2006. Ambele Ordine au fost publicate in Monitorul Oficial la data de 13 aprilie 2009 si au intrat in vigoare la data de 28 aprilie 2009.

Accesul la date cu caracter personal
Ordinul 133 prevede ca toate datele cu caracter personal vor fi mascate in copiile certificate ale documentelor depuse la biroul de carte funciara, exceptand situatia in care respectivele copii certificate sunt solicitate de catre „persoanele interesate“ sau de catre institutiile abilitate sa solicite astfel de copii. Una dintre consecintele acestei modificari este ca publicul nu va mai avea acces la toate informatiile din dosarul privind o anumita proprietate.

Aceasta restrictie nu face altceva decat sa implementeze prevederile Legii 677/2001 pentru protectia persoanelor cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal si libera circulatie a acestor date, cu modificarile si completarile ulterioare. Totusi, tinand cont de reticenta bine-cunoscuta a birourilor de carte funciara in oferirea de informatii privind inregistrarile din cartea funciara, este posibil ca aceasta noua reglementare sa fie folosita pentru a refuza accesul la informatii de baza, cum ar fi chiar numele sau denumirea proprietarului inscris. In acest sens, Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara ar trebui sa monitorizeze indeaproape implementarea acestor modificari.

Notarea unor informatii suplimentare in cartea funciara
Se precizeaza acum, in mod expres, ca se pot nota in cartea funciara informatii suplimentare, cum ar fi de exemplu: (i) plangerea sau actiunea penala in legatura cu o infractiune care a stat la baza inscrierilor din cartea funciara; (ii) interdictia de inchiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare si amenajare; (iv) revocarea procurii date in vederea incheierii unui act translativ de proprietate avand ca obiect un imobil; (v) respingerea cererii de inscriere in cartea funciara.

Respingerea cererii de inscriere
Conform uneia dintre modificarile semnificative ale actualei reglementari, registratorul din cadrul biroului de carte funciara va putea respinge cererea de inscriere a actului juridic numai daca acesta nu indeplineste cerintele de forma prevazute de lege, ceea ce poate atrage nulitatea absoluta expresa a acestui act juridic. Astfel, daca un contract avand ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra unui teren nu este incheiat in forma autentica, registratorul de carte funciara ar trebui sa nu accepte inscrierea acestuia in cartea funciara. Totusi, registratorul de carte funciara, de exemplu, nu ar fi indreptatit sa evalueze valabilitatea exprimarii consimtamantului unei parti contractante la incheierea actului juridic. Desi reforma este binevenita, Ordinul 133 aduce o nota de ambiguitate prin referirea la posibilitatea registratorului din cadrul biroului de carte funciara de a respinge cererea de inscriere a actului juridic din cauza neindeplinirii “unor conditii speciale prevazute de reglementarile in vigoare“. 

Alipirea loturilor de teren grevate
Modificarile aduse Ordinului 633 permit, de asemenea, in mod explicit, alipirea unor terenuri grevate.

Pana de curand, existau discutii referitoare chiar la legalitatea unei astfel de masuri, deoarece formularea initiala a Ordinului 633 prevedea ca solicitarile pentru alipirea loturilor de teren vor fi luate in considerare de biroul de carte funciara numai daca loturile de teren nu sunt grevate. Totusi, conform principiilor generale de drept roman, un ordin (a carui autoritate este inferioara fata de o lege) nu poate modifica o lege prin adaugarea de prevederi la aceasta; astfel, era discutabil daca Ordinul 633 putea implementa o interdictie de alipire a loturilor de teren grevate, atata timp cat Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7 din 1996 nu prevedea o astfel de interdictie. In plus, conform principiului simetriei, din moment ce Legea 7 permite, in mod expres, dezmembrarea unui lot de teren grevat, rezultand mai multe loturi grevate cu aceleasi sarcini, alipirea unor loturi de teren grevate ar trebui sa fie permisa, chiar daca nu este prevazuta in mod expres prin lege. Astfel, existau practici neunitare intre diversele birouri de carte funciara cu privire la interpretarea si aplicarea acestor dispozitii legale.

Totusi, scopul noii modificari nu este in intregime clar. Este stabilita o exceptie de la regula ca titularii sarcinilor trebuie sa-si dea acordul cu privire la operatiunea de alipire, respectiv in situatia in care „imobilul provine dintr-o dezmembrare“. 

Corectarea diferentelor dintre suprafata din cartea funciara si cea din masuratori
Ordinul 134 stabileste noi proceduri pentru rectificarea neconcordantelor existente intre suprafata unui teren (i) inscrisa in cartea funciara sau, in cazul imobilelor neinscrise, mentionata in actele de proprietate si cea (ii) rezultata din masuratori.

Pentru toate terenurile situate in intravilan si pentru anumite terenuri din extravilan, proprietarul trebuie sa inregistreze la biroul de carte funciara o documentatie cadastrala „de actualizare“ care precizeaza suprafata din masuratori, impreuna fie cu o declaratie pe proprie raspundere sau cu un proces-verbal de vecinatate, fie cu ambele, dupa caz. Suprafata din masuratorile cadastrale va fi considerata a reprezenta suprafata reala a terenului.

Pentru terenurile situate in extravilan, retrocedate in baza Legilor Fondului Funciar (i.e. Legea 18/1991, Legea 1/2000 si Legea 247/2005, cu modificarile si completarile ulterioare), prevederile sunt mai complicate. Analiza depinde de urmatoarele aspecte:
(i) suprafata rezultata din masuratorile parcelei respective insumata cu suprafetele celorlalte parcele din aceeasi tarla depaseste suprafata din toate titlurile de proprietate pentru toate parcelele din tarlaua respectiva;
(ii) exista imobile in aceeasi tarla care au fost inscrise in cartea funciara;
(iii) exista loturi de teren care se suprapun aparent, conform planurilor de amplasament si delimitare din documentatia cadastrala. 

Criteriul (i)
In ceea ce priveste criteriul (i) de mai sus, daca suprafata totala masurata a parcelelor se dovedeste a fi mai mica decat suprafata din titlurile de proprietate ale parcelelor care compun tarlaua, atunci suprafata fiecarei parcele va fi diminuata direct proportional cu suprafata ei raportata la suprafata totala a parcelelor care alcatuiesc tarlaua respectiva. In timp ce acest efect este obligatoriu, pentru a se putea opera inscrierea in cartea funciara, fiecare proprietar trebuie sa mai depuna o declaratie prin care isi exprima consimtamantul cu privire la identificarea limitelor de proprietate si este de acord cu suprafata rezultata din masuratorile imobilului. Ordinul 134 nu prevede nimic in legatura cu masurile disponibile in cazul in care un proprietar refuza sa coopereze si sa depuna o astfel de declaratie.

Ordinul 134 prevede, in mod explicit, care sunt efectele in cazul in care suprafata totala rezultata din masuratori este mai mare decat suprafata rezultand din titlurile de proprietate: surplusul de teren va fi trecut ca rezerva a comisiei locale de fond funciar.

Criteriul (ii)
In ceea ce priveste criteriul (ii), Ordinul 134 sugereaza - nu insa intr-o maniera clara - ca parcelele de teren deja inscrise in cartea funciara nu vor fi afectate de rezultatele masuratorilor intregii tarlale.

Criteriul (iii)
Suprapunerea unor planuri de amplasament si delimitare ale unor imobile inscrise in cartea funciara este remediata de catre biroul de carte funciara numai daca suprapunerea este „virtuala (i.e. generata de erori de masurare si prelucrare a datelor), iar nu in cazul in care suprapunerea este efectiva pe teren. In cazul unei suprapuneri reale, conform mentiunii exprese din cuprinsul acestuia, Ordinul 134 nu se aplica, iar proprietarii parcelelor respective vor trebui sa solutioneze diferendul in fata instantelor judecatoresti.