Colliers: Mai putin de 10% dintre dezvoltatori au obtinut un credit de finantare

Desi mai mult de 50 de dezvoltatori au aplicat pentru o solutie de acest tip, motivele principale pentru care nu s-au calificat au fost atat conditiile restrictive impuse de catre banci cat si asteptarile dezvoltatorilor de a beneficia de conditii similare cu cele din anii precedenti crizei.

Finantarile imobiliare in 2010
Printre cerintele bancilor s-au regasit: existenta unei contributii proprii a dezvoltatorului intre 50% si 80% din valoarea totala a costurilor de constructii, dar si asigurarea unui procent de preinchirieri de 70-80%. Unele banci prefera ca acest procent al preinchirierilor sa fie raportat la valoarea generata de eventualele chirii, si nu doar la suprafata efectiv precontractata. Cu toate acestea, acolo unde exista dezvoltari imobiliare in conditii favorabile conditile de mai sus pot fi partial negociate (in special in provincie, unde inca exista cerere pentru cladiri de birouri sau sunt in curs proiecte ale companiilor cu experienta in aceasta piata, care beneficiaza de sustinere financiara).

Pe de alta parte, riscul pietei este reflectat si in marjele dobanzilor (intre 4% si 6% peste Euribor), mult mai mari decat cele inregistrate inainte de criza financiara (intre 1% si 2%). Faptul ca piata este inca riscanta se remarca si din orientarea bancilor catre proiecte imobiliare de mici dimensiuni, cu bugete de dezvoltare intre 3 si 10 milioane Euro.

In urma studiului efectuat, desi estimam o crestere a interesului pentru finantari de spatii comerciale de tip Food, Do It Yourself, Discount, s-a remarcat in mod surprinzator faptul ca bancile au avut preferinte uniforme pentru proiecte cu destinatii diferite: cladiri de birouri, dezvoltari comerciale, hoteluri cat si cladiri rezidentiale.

In functie de segmentul finantat, s-a remarcat o atentie sporita pentru sectorul de sanatate. De asemenea, un volum crescand al cererilor de refinantare s-a inregistrat pentru proiectele aflate in dificultate, posibila cerere fiind asteptata mai ales din partea acelor proiecte in care deja exista o finantare pentru terenurile aferente. Fiecare institutie bancara urmareste o politica proprie pentru finantarile imobiliare, ceea ce a condus la un interes destul de scazut pentru sindicalizari, in vederea co-finantarii de catre mai multe banci a unui proiect imobiliar. Cateva cereri au vizat totusi sindicalizari, in special legate de finantarile prin Fonduri Europene.

In aceste conditii, este putin probabil ca partea a doua a anului 2010 sa inregistreze o tendinta de crestere. Totusi, avand in vedere numarul mare de proiecte care ar putea sa indeplineasca conditiile solicitate de catre bancile finantatoare, cat si posibilitatea ca entitatile bancare sa accepte si sa se adapteze la conditiile pietei, credem ca este posibil ca piata sa inregistreze o schimbare pozitiva incepand cu 2011.

Analiza costurilor de productie

Pe langa conditiile stricte de finantare, piata constructiilor se confrunta cu provocari suplimentare. Unul dintre cele mai importante aspecte pe care un dezvoltator trebuie sa le ia in considerare este optimizarea costurilor de constructii astfel incat proiectul imobiliar sa-si mentina profitabilitatea in conditiile in care cererea este scazuta.

Pe baza proiectelor analizate de Colliers, costurile medii de constructii au variat conform tabelului (fara a include si costurile indirecte, denumite “soft costuri” in limbajul de specialitate).