Noul Cod Civil si dreptul imobiliar: Care sunt noutatile?

Autor:
Leonid Puscas, Avocat Senior (foto stanga)

Principalele noutati aduse de Noul Cod Civil in domeniul dreptului imobiliar

Legea civila este aplicabila cat timp este in vigoare (potrivit art. 6 Cod Civil). Aceasta nu are putere retroactiva. Este de importanta maxima sa retinem ca noile prevederi ale Codului Civil nu se aplica:
• actelor/faptelor juridice incheiate/savarsite inainte de intrarea in vigoare a Codului civil;
• prescriptiilor, decaderilor, uzucapiunilor incepute si neimplinite la data intrarii in vigoare a Codului.

Prevederile Codului Civil se aplica:
• actelor/faptelor juridice incheiate/savarsite dupa intrarea in vigoare a Codului;
• prescriptiilor, decaderilor, uzucapiunilor incepute dupa intrarea in vigoare a Codului;
• situatiilor juridice nascute dupa intrarea in vigoare a Codului si, in anumite cazuri, efectelor viitoare ale situatiilor juridice nascute anterior.

In reglementarea Noului Cod Civil exista o diferentiere in ceea ce priveste termenul de “imobil” in sens general si “imobil” in sens special regasit in materia Cartilor Funciare, astfel:
• imobil in sens general (art.537 Cod Civil) - terenuri, izvoare, cursuri de apa, plantatii prinse in radacini, constructii si tot ceea ce e incorporat/fixat in acestea cu caracter permanent;
• imobil in sens special (art.876 alin.3 Cod Civil) - una sau mai multe parcele alaturate apartinand aceluiasi proprietar, situate pe teritoriul unei unitati administrativ-teritoriale si avand un numar cadastral unic.

Dreptul de proprietate se intinde asupra subsolului si a spatiului de deasupra terenului (potrivit art.559 Cod Civil).
• Aplicatia practica a acestei prevederi este utilizata in domeniul drepturilor de servitute/superficie (ex. pentru cabluri, rotor al statiilor eoliene, etc.).

Dovada dreptului de proprietate se va face in functie de situatia in care imobilul este sau nu inscris in Cartea Funciara:
• In cazul imobilelor inscrise in Cartea Funciara (art.565 Cod Civil), extrasul de Carte Funciara va face dovada dreptului de proprietate (insa numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective, in conformitate cu dispozitiile Legii Cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare), pana la aceasta data inscrierea dreptului de proprietate in Cartea Funciara are ca efect opozabilitatea fata de terti ca si pana la 01.10.2011;
• In cazul imobilelor neinscrise in Cartea Funciara se va face distinctie intre modul de dobandire al proprietatii originar sau derivat.

In materia dobandirii proprietatii asupra imobilelor, uzucapiunea a suferit cateva schimbari radicale, in locul uzucapiunilor avute pana acum vom avea:

A. uzucapiunea tabulara de 5 ani (art.931 Cod Civil), cu urmatoarele conditii de aplicare:
• inscrierea in Cartea Funciara fara cauza legitima, dar cu buna-credinta;
• posesie utila exercitata timp de 5 ani de la inscrierea in Cartea Funciara.
Ca efect al acestei uzucapiuni tabulare, dreptul de proprietate al uzucapantului este inscris in Cartea Funciara si nu mai poate fi contestat.

B. uzucapiunea extratabulara de 10 ani (art.930 Cod Civil), care are urmatoarele conditii de aplicare:
• posesia exercitata timp de 10 ani;
• alternativ, imobilul inscris in Cartea Funciara si proprietarul imobilului inscris in Cartea Funciara sa fie decedat sau si-a incetat existenta sau inscrierea in Cartea Funciara a declaratiei de renuntare la proprietate;
• imobilul nu a fost inscris in Cartea Funciara.
Ca efect, uzucapantul poate dobandi dreptul numai daca si-a inregistrat cererea de inscriere in Cartea Funciara inainte ca o terta persoana sa isi fi inregistrat propria cerere de inscriere a dreptului in folosul sau, pe baza unei cauze legitime, in cursul sau chiar dupa implinirea termenului de uzucapiune.

In materia accesiunii (art.567 Cod Civil), ca mod de dobandire a proprietatii asupra imobilelor, proprietarul terenului devine proprietarul constructiei edificate pe teren ori de cate ori nu si-a dat acordul la edificarea constructiei, inclusiv in cazul in care constructorul a fost de buna-credinta.
• Proprietarul terenului are o situatie mai avantajoasa, concretizata in optiuni mai convenabile, atunci cand se „confrunta” cu un constructor de rea-credinta.
• In compararea situatiei constructorului de buna-credinta cu aceea a constructorului de rea-credinta intervine si o alta distinctie, inedita in raport cu reglementarea din vechiul Cod Civil, si anume distinctia dintre „lucrarile autonome” si „lucrarile adaugate.

Despre “lucrarile autonome” si “lucrarile adaugate”, in postul urmator…


Blogul Bostina & Asociatii poate fi citit aici.


_
Mai multe informatii despre Noul Cod Civil poti citi aici.