Inchirierea unei locuinte potrivit Noului Cod Civil - Ce drepturi si obligatii au chiriasii?

Prevederile Legii locuintei nr. 114/1996 privind drepturile si obligatiile chiriasului au fost abrogate odata cu intrarea in vigoare a Noului Cod Civil (NCC), la data de 1 octombrie 2011.

Astfel, inchirierea unei locuinte se face pentru cel mult 49 de ani, potrivit NCC. Totusi, daca proprietarul (locatorul) si chiriasul (locatar) stipuleaza un termen mai lung, acesta se va reduce de drept la 49 de ani.

Totusi, daca nu s-a mentionat un termen in contract, inchirierea se considera incheiata pentru un an, in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea activitatii unui profesionist, sau pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria, in cazul camerelor sau apartamentelor mobilate.

Drepturile chiriasului

NCC prevede ca, in lipsa unei stipulatii exprese, locuinta de inchiriat trebuie sa fie in stare corespunzatoare. In plus, in cladirile cu mai multe apartamente, chiriasii au dreptul de a intrebuinta partile si instalatiile de folosinta comuna ale cladirii potrivit cu destinatia fiecareia.

In plus, proprietarul trebuie sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare pe toata durata locatiunii. Totusi, reparatiile locative, a caror necesitate rezulta din folosinta obisnuita a bunului vor fi suportate de chirias.

In situatia in care, dupa semnarea contractului, se iveste nevoia unor reparatii care trebuie suportate de proprietar, iar acesta din urma nu le plateste, reparatiile pot fi facute de locatar. Insa, conform prevederilor NCC, proprietarul este dator sa plateasca, in plus si dobanzi socotite de la data efectuarii cheltuielilor.

Totodata, chiriasul nu poate fi obligat sa incheie o asigurare cu un asigurator impus de locator sau sa plateasca in avans, cu titlu de reparatii locative, sume stabilite pe baza estimarilor facute exclusiv de proprietar.

In acelasi timp, proprietarul este raspunzator pentru orice ar impedica chiriasul sa se foloseasca de locuinta inchiriata, indiferent daca aceste vicii existau dinainte ori au survenit pe parcursul derularii contractului. Chiriasul are dreptul la o scadere proportionala a chiriei, daca lucrurile nu sunt remediate de indata. Totodata, NCC prevede posibilitatea chiriasului de a cere despagubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzeaza vietii, sanatatii sau integritatii corporale a locatarului.

Pe de alta parte, proprietarul nu raspunde pentru neregulile care nu au fost reclamate, desi erau aparente la data incheierii contractului.

NCC asigura o protectie a chiriasului si in situatiile in care o terta persoana pretinde un drept asupra locuintei inchiriate.

“Daca locatarul este lipsit in tot sau in parte de folosinta bunului, locatorul trebuie sa il despagubeasca pentru toate prejudiciile suferite din aceasta cauza”, se arata in lege.

Pentru astfel de situatii, indiferent de gravitatea tulburarii, locatarul poate cere o scadere proportionala a chiriei daca i-a adus la cunostinta proprietarului situatia, iar acesta nu a remediat-o. In acelasi timp, chiriasului i se da posibilitatea de a rezilia contractul in cazul in care este vorba de o situatie grava. Insa, locatarul care, la incheierea contractului, cunostea situatia imobilului nu are dreptul la daune-interese.

De asemenea, in situatia in care locatarul este chemat in judecata de un tert care pretinde un drept asupra bunului inchiriat si exista riscul pierderii de a nu mai putea folosi integral bunul, legea ii da acestuia dreptul de a solicita introducerea in proces a proprietarului, in conditiile Codului de procedura civila, iar proprietarul locuintei este obligat sa il despagubeasca pe locatar de toate prejudiciile.

NCC confera chiriasului si drept de preferinta la incheierea unui nou contract de inchiriere a locuintei. El nu are insa acest drept atunci cand nu si-a executat obligatiile nascute in baza inchirierii anterioare.

In plus, in contractul de inchiriere nu pot fi mentionate clauze in temeiul carora se prevede raspunderea solidara sau indivizibila a chiriasilor din apartamente diferite situate in acelasi imobil, in cazul degradarii elementelor de constructii si a instalatiilor, obiectelor si dotarilor aferente partilor comune ale imobilului. De asemenea, proprietarul este indreptatit sa diminueze sau sa suprime, fara contraprestatie echivalenta, prestatiile la care s-a obligat prin contract.

In lipsa unei interdictii stipulate in acest sens, si alte persoane pot locui impreuna cu chiriasul. Ele vor raspunde solidar cu acesta, pe durata utilizarii imobilului pentru oricare dintre obligatiile izvorate din contract.

Obligatiile chiriasului

Chiriasul este obligat sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract. Potrivit NCC, contractele de inchiriere incheiate prin inscris, sub semnatura privata, care au fost inregistrate la organele fiscale, precum si cele incheiate in forma autentica constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract sau, in lipsa acestora, prin lege.

Chiriasul este obligat sa plateasca chiria la termenele convenit, potrivit uzantelor sau dupa cum urmeaza:
• in avans pentru toata durata contractului, daca aceasta nu depaseste o luna;
• in prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna, dar mai mica de un an;
• in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel putin un an.

Chiriasii sunt obligati sa contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, incalzirea, curatarea partilor si instalatiilor de folosinta comuna, precum si la orice alte cheltuieli pe care legea le stabileste in sarcina lor. NCC prevede expres faptul ca chiriasul este obligat sa mentina locuinta in stare corespunzatoare pe toata durata locatiunii.

NCC da dreptul proprietarului de a solicita despagubiri in cazul in care chiriasul schimba destinatia locuintei.

Un alt drept conferit de NCC proprietarului se refera la posibilitatea de a veni sa examineze locuinta, la intervale de timp rezonabile. De asemenea, chiriasul trebuie sa permita si accesul celor in casa persoanelor care doresc sa achizitioneze locuinta sau care doresc sa o ia in locatiune dupa expirarea contractului.

NCC prevede expres ca locatarul este obligat, sub sanctiunea platii de daune-interese si a suportarii oricaror altor cheltuieli, sa ii notifice de indata proprietarului necesitatea efectuarii reparatiilor care sunt in sarcina acestuia din urma.

In plus, reparatiile de intretinere curenta sunt in sarcina chiriasului daca nu este prevazut altfel. NCC prevede ca, daca in timpul locatiunii locuinta are nevoie de reparatii care nu pot fi amanate pana la sfarsitul perioadei contractuale sau a caror amanare ar expune casa pericolului de a fi distrusa, chiriasul va suporta restrangerea necesara a locatiunii cauzata de aceste reparatii.

Daca totusi reparatiile dureaza mai mult de 10 zile, pretul chiriei va fi scazut proportional cu timpul si cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit. NCC da posibilitatea chiriasului de a rezilia contractul daca reparatiile sunt de asa natura incat, in timpul executarii lor, bunul devine impropriu pentru intrebuintare.

Cand inceteaza contractul de inchiriere a unei locuinte?

In cazul in care, fara justificare, una dintre partile contractului de inchiriere nu isi executa obligatiile nascute din acest contract, cealalta parte are dreptul la rezilierea contractului.

De asemenea, NCC da posibilitatea proprietarului de a cere instantei rezilierea contractului de inchiriere si in cazul in care chiriasul, membrii familiei sale sau alte persoane carora acesta din urma le-a ingaduit, in orice mod, folosirea, detinerea sau accesul in locuinta, fie au un comportament care face imposibila convietuirea cu celelalte persoane care locuiesc in acelasi imobil sau in imobile aflate in vecinatate, fie impiedica folosirea normala a locuintei sau a partilor comune.

NCC prevede un termen de preaviz de cel putin 60 de zile pentru ca locatarul sa denunte unilateral contractul, daca inchirierea este pe durata determinata.

In acelasi timp, conform NCC, atunci cand contractul de inchiriere s-a incheiat pe perioada nedeterminata si nu s-a convenit altfel, chiriasul poate denunta contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:
• 60 de zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o luna sau mai mare;
• 15 zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o luna.

In situatia in care chiriasul a decedat, contractul de inchiriere a locuintei inceteaza in termen de 30 de zile de la data inregistrarii decesului. Insa, descendentii si ascendentii acestuia au dreptul, in acest interval, sa opteze pentru continuarea contractului de inchiriere pana la expirarea duratei acestuia, daca sunt mentionati in contract si daca au locuit impreuna cu chiriasul.