Drepturile chiriasilor

O prima atentionare privind drepturile chiriasilor se refera la incheierea contractului in forma scrisa. In fata argumentelor proprietarilor potrivit carora acestia nu doresc sa incheie un contract scris pentru a nu fi nevoiti sa achite impozitul aferent cedarii folosintei bunurilor, mentionam ca obligatia achitarii acestor impozite exista chiar in absenta unui document scris, deci proprietarii nu pot refuza incheierea unui contract in forma scrisa pentru acest motiv. In ceea ce il priveste pe chirias, incheierea contractului in forma scrisa este extrem de importanta in dovedirea existentei si intinderii drepturilor acestuia, dovada acestora fiind foarte greu de efectuat prin alte mijloace de proba.

Cu privire la durata contractului de inchiriere, in cazul in care partile au omis stabilirea duratei locatiunii si nu au convenit incheierea contractului pe durata nedeterminata, potrivit Noului Cod Civil, contractul de locatiune se va considera incheiat pe termen de 1 an in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea activitatii unui profesionist, iar in cazul camerelor sau apartamentelor mobilate, pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria.

Cu privire la reparatiile necesare, daca proprietarul, desi incunostintat de chirias nu incepe sa ia de indata masurile necesare, reparatiile pot fi facute direct de chirias, proprietarul fiind dator sa plateasca chiriasului atat sumele aferente reparatiilor, cat si dobanzi calculate de la data efectuarii cheltuielilor, iar in cazul in care incunostintarea proprietarului a fost facuta ulterior inceperii unor reparatii urgente, dobanzile se vor datora de la data notificarii. Obligatia efectuarii reparatiilor locative ramane in seama chiriasului.

In privinta garantiilor pe care trebuie sa le asigure proprietarul, acestea includ obligatia de a-l garanta pe chirias inclusiv pentru tulburarile cauzate prin fapta tertelor persoane, deci tulburari de fapt, insa numai daca tulburarile respective au fost incepute inaintea predarii bunului si il impiedica pe chirias sa-l preia.

Obligatia proprietarului de a-l garanta pe chirias impotriva tulburarilor de drept se mentine, insa noul Cod Civil introduce si obligatia de garantie a proprietarului pentru lipsa calitatii convenite a bunului dat in locatiune. Potrivit noului Cod Civil, chiriasul este garantat de proprietar si pentru viciile aparente la data incheierii contractului, in cazurile in care acestea provoaca prejudicii vietii, sanatatii sau integritatii corporale a chiriasului.

In ceea ce priveste tacita relocatiune, aceasta se mentine sub conditiile reglementarii vechiului Cod Civil, respectiv chiriasul ramane in folosinta bunului inchiriat, iar proprietarul nu se impotriveste, la care se adauga o noua conditie, aceea a indeplinirii de catre chirias a obligatiilor izvorate din contractul de locatiune. Contractele de locatiune incheiate potrivit vechiului Cod Civil vor fi astfel prelungite pe durata nedeterminata, in conditiile vechiului contract. Totusi, potrivit noului Cod Civil se vor transmite noului contract de locatiune toate garantiile ce insoteau vechiul contract (ipoteca, drept de retentie, scrisori bancare, etc.). Aceste dispozitii privind tacita relocatiune sunt aplicabile contractelor a caror durata a expirat dupa data de 1 octombrie 2011.

In cazul in care partile nu au stabilit prin contract chiria ce urmeaza a fi achitata, dar au convenit asupra unui mod prin care aceasta poate fi determinata, chiria poate fi determinata ulterior, dar nu mai tarziu de data platii si sub conditia sa nu fie necesar un nou acord al partilor in acest sens. Prin urmare, in cazul in care partile nu cad de acord asupra chiriei prin aplicarea modalitatii de stabilire convenite in contract, acestea se pot adresa judecatoriei de la locul in care a fost incheiat contractul pentru stabilirea chiriei de catre un expert.
In cazul instrainarii de catre proprietar a bunului dat in locatiune, chiar in cazul in care partile au stipulat expres incetarea contractului ca urmare a instrainarii bunului dat in locatiune, noul Cod Civil prevede ca locatiunea ramane opozabila dobanditorului chiar si dupa ce chiriasului i s-a notificat instrainarea, pentru un termen de 2 ori mai mare decat cel care s-ar fi aplicat notificarii denuntarii contractului, fie el un termen legal, fie un termen stabilit de parti pentru notificarea denuntarii.

Daca bunul dat in locatiune este distrus in intregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinatiei stabilite, locatiunea inceteaza de drept. In cazurile in care bunul este doar deteriorat, locatiunea va continua, iar daca imposibilitatea utilizarii bunului este numai partiala, chiriasul poate opta intre rezilierea contractului si reducerea proportionala a chiriei.

Vor fi considerate clauze nescrise si deci nu se vor aplica intre parti, clauzele prin care chiriasul este obligat sa incheie o asigurare cu un asigurator impus de proprietar, clauzele prin care se prevede raspunderea solidara sau indivizibila a chiriasilor din apartamente diferite situate in acelasi imobil in cazul degradarii unor elemente de constructie, clauzele prin care chiriasul se obliga sa recunoasca si sa plateasca in avans, cu titlu de reparatii locative, sume stabilite de proprietar sau clauzele prin care proprietarul este indreptatit sa diminueze sau sa nu execute prestatiile prin care s-a obligat in contract.