Interes crescut pentru terenurile agricole si forestiere din Romania

Nu este un secret faptul ca preturile terenurilor agricole si forestiere din Romania sunt foarte atractive.

In acelasi timp, cele mai mari castiguri din productia de alimente din zona Euro au fost realizate in Romania, conform raportarilor pentru prima jumatate a anului 2013. Acelasi fenomen este valabil si in  cazul terenurilor forestiere.

Cu preturi intre 2.000 de euro/ha si 3.800 de euro/ha, Romania are un avantaj competitiv considerabil fata de tarile vest-europene. Pretul este atractiv si productia poate fi vanduta fara dificultati. In aceste conditii, companii din Europa, Orientul Mijlociu, si chiar din China sunt in cautarea lemnului din Romania.

Adaugand la toate acestea si un grad crescut de garantare a dreptului de proprietate, nu este de mirare ca Romania a devenit extrem de cautata de catre investitori pentru terenuri agricole si forestiere.

Anterior, strainii puteau sa detina titlu de proprietate asupra terenurilor prin intermediul societatilor inregistrate in Romania, in timp ce cetatenii UE sau SEE rezidenti in Romania aveau acces direct la terenuri.

Noi reglementari

Incepand cu 1 ianuarie 2014, persoanele fizice si juridice din UE sau SEE pot detine in proprietate terenuri agricole si forestiere in Romania, indiferent daca sunt sau nu rezidente in Romania si fara a fi nevoie de interpunerea unei companii.

Costuri legate de achizitie

Titlul de proprietate este transferat prin autentificarea notariala a contractului de vanzare-cumparare. Taxa minima notariala perceputa este stabilita prin lege si se calculeaza ca procent din pretul de cumparare, procent care variaza intre 0,65% si 1%.

Din punct de vedere al demersului juridic, in urma efectuarii unui transfer de proprietate noul proprietar este inregistrat in cartea funciara. Taxele de cadastru sunt de 0,5% din pretul de cumparare, in cazul in care cumparatorul este o companie, si 0,15%, in cazul in care cumparatorul este o persoana fizica.

Costurile notariale, precum si taxele de la cartea funciara sunt de cele mai multe ori suportate de catre cumparator.

In cazul in care tranzactia este supusa TVA-ului, iar cumparatorul nu are dreptul de a deduce TVA (de exemplu, o persoana fizica), pretul poate creste cu 24%.

In mod normal, vanzarea de terenuri agricole si forestiere ar trebui sa fie scutita de TVA, cu exceptia cazului in care vanzatorul opteaza pentru aplicarea TVA.

In cazul in care vanzatorul a achitat si dedus TVA la achizitia respectivului teren, vanzarea ulterioara fara TVA a aceluiasi teren va determina un cost cu TVA-ul, vanzatorul fiind obligat sa restituie la bugetul de stat TVA dedusa initial. Prin urmare, vanzatorul poate fi motivat sa opteze pentru aplicarea TVA pe tranzactie.

In ce priveste impozitul pe profit, din punct de vedere fiscal nu se poate deduce amortizarea terenurilor, dar companiile pot deduce cheltuielile legate de tranzactie. Cu toate acestea, o deducere fiscala pentru pretul de achizitie al terenurilor poate fi permisa in tara de rezidenta a cumparatorului.

Exploatarea terenurilor

Venitul impozabil din activitati agricole si forestiere al unei companii este calculat ca diferenta intre venituri si cheltuieli deductibile.

Pentru persoane fizice, impozitarea este specific reglementata, similar cu impozitarea veniturilor din activitati independente:

• pentru anumite activitati sunt stabilite norme de venit si persoana fizica plateste 16% impozit pe norma stabilita, indiferent de veniturile efectiv realizate; pentru referinta, cea mai mare norma de venit aplicabila pentru 2013 a fost pentru plante ornamentale, 11.773 lei/ha;
• pentru alte activitati, profitul se calculeaza pe baza veniturilor si cheltuielilor reale;
• contributii sociale de sanatate ar putea fi, de asemenea, datorate.

In cazul nerezidentilor, urmatoarele aspecte ar trebui avute in vedere din punct de vedere fiscal:

• ca regula, veniturile ar fi impozabile in Romania, fiind legate de un bun imobil situat aici; aceasta regula este confirmata, de asemenea, si de prevederile Conventiei model  OECD care dau dreptul statului in care bunul imobil este situat sa impoziteze veniturile legate de bunul respectiv (inclusiv veniturile din agricultura si silvicultura);
• tara de rezidenta fiscala ar trebui sa permita eliminarea dublei impuneri;
• nerezidentii ar putea fi nevoiti sa se inregistreze in  scopuri de TVA.

Transferul de teren

In cazul in care o persoana vinde terenuri din patrimoniul personal, intregul venit din vanzare este impozabil cu o rata de impozit cuprinsa intre 1% si 3%, in functie de valoarea pretului si de perioada de detinere.

Pentru companii, castigul de capital din vanzarea de terenuri este impozitat cu 16%. Astfel, in cazul in care este de asteptat o crestere semnificativa a preturilor terenurilor, un cost fiscal de 1% -3% din pretul de vanzare s-ar putea dovedi mai eficient in comparatie cu un impozit de 16% pe castigul de capital.

Exista si exceptii, venitul din anumite transferuri fiind neimpozabil: donatiile intre rude pana la gradul 3 si intre soti, precum si mostenirile, in cazul in care succesiunea este finalizata in termen de 2 ani.

TVA-ul este, de asemenea, o problema care trebuie avuta in vedere in cazul vanzarilor de terenuri. Terenurile achizitionate pentru uz personal pot fi vandute fara TVA, in timp ce pentru un teren achizitionat in scopul afacerii (presupunand ca acesta este neconstruibil), vanzatorul poate opta sa aplice TVA.

Acesta este cadrul legal si fiscal aplicabil in prezent. Dar legile din Romania se modifica destul de des si ramane de vazut modul in care piata si practica evolueaza in 2014, primul an in care persoanelor fizice si persoanelor juridice din UE si SEE li se va permite sa detina direct terenuri agricole si forestiere in Romania.

Indiferent de structura aleasa, achizitionarea directa sau printr-o societate din Romania, este recomandabil sa se efectueze o verificare amanuntita a titlului de proprietate, de care depinde si succesul unei vanzari ulterioare.