Investitii imobiliare in Romania: Aspecte fiscale

Investitii Imobiliare
Investitiile straine in domeniul imobiliar in Romania, se fac in mod tipic fie prin infiintarea unei companii locale (persoana juridica) care ulterior achizitioneaza proprietati imobiliare, fie prin achizitia unei entitati deja existente care opereaza in domeniul imobiliar.

Tranzactiile de vanzare-cumparare de imobile in Romania sunt supuse taxei de timbru si taxelor notariale. Taxa de timbru este perceputa ca un procent din valoarea tranzactiei (cota marginala este aproximativ 0,5%) la care se adauga in general o taxa notariala aproximativ egala. In cazul in care o asemenea valoare este semnificativ diferita de valoarea de piata, imobilul respectiv va fi supus unei evaluari si valoarea taxei de timbru va fi calculata la valoarea de piata certificata. Valoarea taxei de timbru poate fi redusa cu 50% in cazul terenurilor fara cladiri, localizate in afara limitelor urbane (extravilan).

Ca o regula generala, transferul imobilelor in Romania este supus TVA (la cota standard de 19%). Totusi, masuri speciale de simplificare a TVA se aplica in cazul achizitiilor de terenuri si cladiri (sau parti de cladiri) cu conditia ca atat vanzatorul cat si cumparatorul sa fie inregistrati in Romania ca platitori de TVA.

In special, masurile implica aplicarea TVA prin mecanismul taxarii inverse, prin care atat vanzatorul cat si cumparatorul inregistreaza atat intrarile cat si iesirile de TVA, fara plata efectiva a TVA.

Finantarea Achizitiilor in Domeniul Imobiliar
Societatea romana care cumpara si dezvolta proprietati imobiliare poate fi finantata fie prin imprumuturi, fie prin aport de capital.
 
Finantarea prin aport de capital ar fi in mod normal neutra din punct de vedere fiscal, in timp ce in cazul unei finantari prin imprumut urmatoarele implicatii fiscale romanesti trebuie luate in considerare.

Din perspectiva impozitului pe profit, conform regulilor de limitare a deductibilitatii dobanzilor, sunt prevazute anumite restrictii cu privire la deductibilitatea cheltuielilor cu dobanzi si a pierderilor de curs de schimb aferente. In mod normal cheltuielile cu dobanzile inregistrate de companii sunt supuse urmatoarelor limitari:

Gradul de indatorare a capitalului – cheltuielile cu dobanzile sunt deductibile, daca gradul de indatorare a capitalului este mai mic sau egal cu 3:1. In cazul in care acest grad este mai mare decat limita mentionata mai sus, cheltuielile cu dobanzile sunt nedeductibile in scopul impozitului pe profit si pot fi reportate pana cand sunt integral deductibile in aceleasi conditii. Deasemenea, diferenta dintre pierderile si veniturile din diferentele de curs valutar, legate de imprumuturile pe termen lung este tratata ca si o cheltuiala cu dobanda si este supusa limitarii gradului de indatorare a capitalului.

Rata dobanzilor (pentru imprumuturile acordate de companii, altele decat institutii financiare), cheltuiala cu dobanda este deductibila in urmatoarele limite;
- Rata de referinta a dobanzii stabilite de BNR pentru ultima luna a trimestrului,
pentru imprumuturile in RON (in prezent de aproximativ 8%)
- Rata anuala a dobanzii de 7% pentru imprumuturi contractate in valuta.

Partea nedeductibila a cheltuielii cu dobanda nu poate fi reportata. Separat, cheltuielile cu dobanzile precum si diferentele de curs valutar legate de imprumuturile obtinute de la banci romane sau internationale sau alte entitati legale care pot acorda credite in conformitate cu legea, nu sunt supuse regulilor de limitare a deductibilitatii dobanzii.

In cazul finantarilor intre societati din cadrul aceluiasi grup, regulile privind preturile de transfer trebuie sa fie observate in ceea ce priveste nivelul ratei dobanzii.

In cazul finantarilor obtinute din strainatate, impozitul prin retinere la sursa de 16% se va aplica venitului din dobanda realizat de nerezidenti din Romania. Acest impozit poate fi redus (chiar si pana pana la 0), potrivit prevederilor unor tratate de evitare a dublei impuneri semnate intre Romania si alte tari, in cazul in care platitorul roman al venitului detine un certificat de rezidenta fiscala al beneficiarului venitului.

Imprumuturile primite de persoane juridice din Romania (fie de la parti asociate sau de la alte institutii financiare) precum si dobanda aferenta nu sunt supuse TVA.

Faza Operationala
Din perspectiva impozitului pe profit, entitatile locale vor impozita venitul din inchiriere a proprietatii imobiliare cu cota standard de impozit pe profit de 16% si li se va permite sa amortizeze fiscal proprietatea imobiliara, pe baza pretului de achizitie. Terenul insa nu poate fi amortizat. Amortizarea fiscala poate fi diferita de amortizarea contabila si orice reevaluare a proprietatii imobiliare efectuata dupa 2003 nu este luata in considerare in scopul calculului amortizarii fiscale. Perioada normala a amortizarii pentru cladiri este de 40 de ani.

Desi inchirierea proprietatilor imobiliare situate in Romania este scutita de plata TVA fara drept de deducere, legea permite proprietarului sa opteze pentru aplicarea TVA la facturile de chirie.
Este important sa se observe ca inchirierile scutite de plata TVA pot afecta in mod negativ dreptul de deducere a TVA inregistrat de proprietar la achizitia sau constructia proprietatii imobiliare datorita calculului retroactiv al pro-ratei.

Separat, proprietarul de cladiri trebuie sa plateasca un impozit anual pe cladiri catre autoritatile locale. Pentru persoane juridice acest impozit pe cladiri variaza intre 0,5-1% din valoarea contabila a cladirii. Impozitul pe cladiri poate creste pana la 10% daca cladirea nu a fost revaluata in ultimii 3 ani. Proprietarii de terenuri sunt raspunzatori pentru plata impozitului pe teren, care este stabilit ca o suma fixa pe metru patrat, in functie de locatia terenului.

Dividendele platite de o societate romana in strainatate din profiturile obtinute sunt supuse unei impozitari prin retinere la sursa de 16%. Totusi aceasta impozitare poate fi redusa (chiar pana la 0) potrivit prevederilor unor tratate de evitare a dublei impuneri incheiate intre Romania si alte state. Dividendele platite de catre o companie romana catre o persoana rezidenta intr-o tara membra UE, vor fi scutite de la plata impozitului prin retinere la sursa dupa aderarea Romaniei la UE, daca sunt indeplinite anumite conditii (persoana nerezidenta sa detina minim 25% din actiunile companiei din Romania si actiunile sa fie detinute pentru cel putin 2 ani).

Strategii de Vanzare
Pentru a vinde o investitie imobiliara in Romania, un investitor strani in mod normal isi poate vinde filiala romana, sau filiala romana poate sa vanda direct proprietatea imobiliara. Conform prevederilor in vigoare ale Codului Fiscal, persoanele juridice nerezidente sunt impozabile in Romania la cota standard a impozitului pe profit de 16% pentru castigurile de capital realizate prin vanzarea dreptului de proprietate asupra unei companii locale.

Legislatia pune un accent deosebit pe aplicarea regulii de impozitare mai sus mentionate pentru profiturile sau castigurile obtinute din transferul actiunilor/titlurilor de participare in companii, unde 50% sau mai mult din valoarea totala a activelor reprezinta, direct sau indirect, proprietati imobiliare aflate pe teritoriul Romaniei. Separat, profiturile realizate din vanzarile directe de proprietati imobiliare in Romania sunt de asemenea impozitate la cota standard de 16%.

Incepand cu 1 ianuarie 2006, pentru castigurile de capital obtinute de persoane fizice din vanzarea de actiuni/titluri de participare in cadrul companiilor locale se plateste un impozit de 16%. Totusi, aceasta rata este redusa la 1% pentru actiuni detinute mai mult de 365 zile (se asteapta ca taxa redusa va fi anulata in 2006). In general, pentru castigurile de capital obtinute de persoane fizice prin vanzarea cladirilor cu teren in decurs de 3 ani de la data achizitionarii precum si din vanzarea terenurilor fara constructii achizitionate dupa 1990 se percepe un impozit de 16%.

Totusi, conform celor mai multe tratate de evitare a dublei impozitari incheiate de Romania cu alte state, venitul din vanzarea actiunilor/titlurilor de participare unei companii romanesti este in general supus impozitarii doar in statul in care vanzatorul este rezident, chiar daca cea mai mare parte din activele companiei sunt reprezentate de proprietati imobiliare. Venitul din vanzarea directa a proprietatilor imobiliare nu beneficiaza in mod normal de protectie in baza tratatelor. Vanzarea directa de proprietati imobiliare este supusa taxelor de timbru si taxelor notariale conform celor descrise mai sus, in timp ce transferul de actiuni/titluri de participare intr-o companie romaneasca nu este.
 
Autor: Venkatesh Srinivasan
Partener Head of Tax Division

Alexander Milcev
Tax Senior Manager