avocatnet.ro 
Augustin Zegrean - presedinte
Valer Dorneanu - judecator
Toni Grebla - judecator
Mircea Stefan Minea - judecator
Daniel Marius Morar - judecator
Mona-Maria Pivniceru - judecator
Puskás Valentin Zoltán - judecator
Tudorel Toader - judecator
Irina-Loredana Gulie - magistrat-asistent
Cu participarea reprezentantului Ministerului Public, procuror Carmen-Catalina Gliga.
1. Pe rol se afla solutionarea exceptiei de neconstitutionalitate a prevederilor art. 10, art. 13 si art. 24 din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, exceptie ridicata de Ileana Rai, prin mandatar Ovidiu Laurentiu Rai, in Dosarul nr. 23.858/303/2012 al Tribunalului Bucuresti - Sectia a V-a civila si care formeaza obiectul Dosarului Curtii Constitutionale nr. 68D/2014.
2. La apelul nominal lipsesc partile. Procedura de citare este legal indeplinita.
3. Cauza fiind in stare de judecata, presedintele acorda cuvantul reprezentantului Ministerului Public, care pune concluzii de respingere ca inadmisibila a exceptiei de neconstitutionalitate a prevederilor art. 10 din Legea nr. 230/2007, avand in vedere ca sustinerile autoarei exceptiei privesc o omisiune de reglementare. In ceea ce priveste exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 13 si art. 24 din Legea nr. 230/2007, pune concluzii de respingere a exceptiei de neconstitutionalitate ca neintemeiata, aratand ca, in cazul unui imobil cu mai multe locuinte, proprietarii detin, pe langa dreptul de proprietate individuala asupra spatiului de locuit, si un drept de proprietate comuna si fortata asupra spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta, astfel incat apare ca fiind justificata solutia legislativa cuprinsa in art. 13 din Legea nr. 230/2007. De asemenea, arata ca, potrivit art. 26 din acelasi act normativ, oricare dintre proprietari, indiferent ca este sau nu membru al asociatiei, sau daca a participat la adunarea generala, are dreptul de a ataca in justitie hotararile care sunt de natura sa ii prejudicieze interesele, astfel incat nici sustinerile referitoare la neconstitutionalitatea art. 24 din acelasi act normativ nu sunt intemeiate.
CURTEA, avand in vedere actele si lucrarile dosarului, constata urmatoarele:
4. Prin Incheierea din 6 ianuarie 2014, pronuntata in Dosarul nr. 23.858/303/2012, Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a civila a sesizat Curtea Constitutionala cu exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 10, art. 13 si art. 24 din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, exceptie ridicata de Ileana Rai, prin mandatar Ovidiu Laurentiu Rai, intr-o cauza avand ca obiect solutionarea cererii privind obligarea Asociatiei de proprietari la desfiintarea unor camere de supraveghere instalate pe proprietatea comuna a locatarilor, precum si la plata unor daune morale.
5. In motivarea exceptiei de neconstitutionalitate se sustine, in esenta, ca prevederile art. 10 din Legea nr. 230/2007 nu disting asupra modului in care se poate realiza accesul la documentele asociatiei de proprietari, astfel incat sunt posibile interpretari eronate ale acestuia, in sensul ca nu se pot elibera copii ale documentelor asociatiei. Se arata ca in acest mod este incalcat dreptul de proprietate al membrilor asociatiei de locatari asupra documentelor asociatiei, dreptul la acces la justitie, prin privarea de catre aceste mijloace materiale de proba, dreptul la informare, precum si principiul constitutional al egalitatii in drepturi.
6. Se mai arata ca prevederile art. 13 din Legea nr. 230/2007 contravin dispozitiilor constitutionale referitoare la statul de drept si la dreptul de proprietate privata, deoarece asociatia de proprietari nu detine un drept de proprietate asupra partilor comune, astfel incat veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune ar trebui sa apartina proprietarilor, singurii in masura sa dispuna asupra acestora, iar nu asociatiei de proprietari.
7. In ceea ce priveste exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 24 din acelasi act normativ, se arata ca adoptarea hotararilor adunarii generale a asociatiei de proprietari cu un numar nereprezentativ de membri, precum si faptul ca aceste hotarari sunt obligatorii atat pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenti la adunarea generala, cat si pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari, constituie o discriminare intre proprietarii membri ai unei asociatii de proprietari, fata de proprietarii care nu sunt membri intr-o asociatie de proprietari, intr-un imobil in care nu exista o asemenea asociatie. De asemenea, in opinia autoarei exceptiei de neconstitutionalitate, prin obligarea proprietarilor din condominiu de a se supune hotararilor adunarii generale a asociatiei de proprietari, precum si prin imposibilitatea incheierii de contracte individuale cu furnizorii de utilitati, pentru spatiile comune ale imobilului, se incalca dreptul de asociere, precum si dreptul de proprietate.
8. Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a civila isi exprima opinia in sensul ca exceptia de neconstitutionalitate este neintemeiata.
9. Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, incheierea de sesizare a fost comunicata presedintilor celor doua Camere ale Parlamentului, Guvernului si Avocatului Poporului, pentru a-si exprima punctele de vedere asupra exceptiei de neconstitutionalitate invocate.
10. Avocatul Poporului considera ca prevederile legale criticate sunt constitutionale. In acest sens, arata ca legiuitorul a instituit cadrul legal prin care asociatiile de proprietari au posibilitatea efectiva de a-si realiza scopul, si anume administrarea si gestionarea unei proprietati comune, in concordanta cu dispozitiile constitutionale ale art. 40 privind dreptul de asociere si cu cele ale art. 44 alin. (1) referitoare la dreptul de proprietate privata. Totodata, textele de lege criticate se aplica tuturor membrilor asociatiilor de proprietari, fara nicio discriminare pe considerente arbitrare. De asemenea, se arata ca solutia legislativa a valorificarii de catre asociatia de proprietari a sumelor obtinute din exploatarea spatiilor comune rezulta din starea de indiviziune fortata cu privire la partile comune in care se afla toti proprietarii, acestia avand obligatia sa ia masuri cu privire la proprietatea comuna. Se mai arata ca dispozitiile art. 11, art. 20, art. 21 si art. 31 din Constitutie nu au incidenta in cauza.
11. Presedintii celor doua Camere ale Parlamentului si Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere asupra exceptiei de neconstitutionalitate.
CURTEA, examinand incheierea de sesizare, punctul de vedere al Avocatului Poporului, raportul intocmit de judecatorul-raportor, concluziile procurorului, dispozitiile legale criticate, raportate la prevederile Constitutiei, precum si Legea nr. 47/1992, retine urmatoarele:
12. Curtea Constitutionala a fost legal sesizata si este competenta, potrivit dispozitiilor art. 146 lit. d) din Constitutie, precum si ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 si 29 din Legea nr. 47/1992, sa solutioneze exceptia de neconstitutionalitate.
13. Obiectul exceptiei de neconstitutionalitate il reprezinta prevederile art. 10, art. 13, astfel cum a fost modificat prin art. I din Legea nr. 175/2010 pentru modificarea Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 502 din 20 iulie 2010, precum si art. 24 din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 490 din 23 iulie 2007, potrivit carora:
- Art. 10: „Proprietarii au dreptul sa cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei si au acces, la cerere, la orice document al acesteia.”;
- Art. 13: „Veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune apartin asociatiei de proprietari. Aceste venituri alimenteaza fondurile speciale ale asociatiei de proprietari pentru reparatii si investitii cu privire la proprietatea comuna si nu se platesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum si cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial intr-un raport afisat la avizierul asociatiei de proprietari.”;
- Art. 24: „(1) Adunarea generala poate adopta hotarari, daca majoritatea proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari (jumatate plus unu) sunt prezenti personal sau prin reprezentant legal
(2) Daca la prima convocare nu este intrunit cvorumul necesar de jumatate plus unu, adunarea generala va fi suspendata si reconvocata in termen de maximum 10 zile de la data primei convocari
(3) La adunarea generala reconvocata, daca exista dovada ca toti membrii asociatiei de proprietari au fost convocati, hotararile pot fi adoptate, indiferent de numarul membrilor prezenti, prin votul majoritatii acestora
(4) Hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari sunt obligatorii si pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenti la adunarea generala, precum si pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari.”
14. In opinia autoarei exceptiei de neconstitutionalitate, prevederile legale criticate contravin dispozitiilor constitutionale cuprinse in art. 1 alin. (3) referitoare la statul de drept, art. 11 - Dreptul international si dreptul intern, art. 16 - Egalitatea in drepturi, art. 20 - Tratatele internationale privind drepturile omului, art. 21 - Accesul liber la justitie si art. 24 - Dreptul la aparare, art. 31 - Dreptul la informatie, art. 40 - Dreptul de asociere si art. 44 - Dreptul de proprietate privata. 15. Examinand exceptia de neconstitutionalitate, Curtea retine ca, in opinia autoarei exceptiei de neconstitutionalitate, prevederile art. 10 din Legea nr. 230/2007 nu disting asupra modului in care se poate realiza accesul la documentele asociatiei de proprietari, astfel incat sunt posibile interpretari eronate ale acestuia, in sensul ca nu se pot elibera copii ale documentelor asociatiei. Se arata ca in acest mod este incalcat dreptul de proprietate al membrilor asociatiei de locatari asupra documentelor asociatiei, dreptul la acces la justitie, dreptul la informare, precum si principiul constitutional al egalitatii in drepturi.
16. Analizand aceste sustineri, Curtea retine ca prevederile art. 10 din Legea nr. 230/2007, cuprinse in cap. III - Drepturile si obligatiile proprietarilor, instituie dreptul de a cunoaste toate aspectele legate de activitatea asociatiei si de a avea acces la orice document al acesteia. Sustinerile formulate in motivarea exceptiei de neconstitutionalitate, referitoare la o deficienta de continut al textului de lege criticat, in sensul ca acesta nu distinge asupra modalitatii de acces la documentele asociatiei de proprietari, nu reprezinta veritabile critici de neconstitutionalitate, ci se refera la interpretarea si modul de aplicare al acestor prevederi legale, aspecte ce intra in competenta de solutionare a instantelor judecatoresti. Or, in temeiul art. 2 alin. (3) din Legea nr. 47/1992, Curtea Constitutionala se pronunta „numai asupra constitutionalitatii actelor cu privire la care a fost sesizata”, asemenea aspecte neintrand sub incidenta controlului de constitutionalitate exercitat de Curte, ci fiind de competenta instantei de judecata investite cu solutionarea litigiului, respectiv a celor ierarhic superioare, in cadrul cailor de atac prevazute de lege.
17. Mai mult, Curtea retine ca pretinsa contrarietate cu Legea fundamentala deriva, in opinia autoarei exceptiei de neconstitutionalitate, si din lipsa reglementarii modului in care se poate realiza accesul la documentele asociatiei de proprietari, din acest punct de vedere exceptia vizand, in fapt, o omisiune de reglementare, care, in temeiul art. 2 alin. (3) din Legea nr. 47/1992, nu poate fi suplinita in cadrul controlului de constitutionalitate, dat fiind faptul ca, in temeiul art. 61 alin. (1) din Constitutie, modificarea sau completarea normelor juridice sunt atributii exclusive ale Parlamentului.
18. In ceea ce priveste exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 13 din Legea nr. 230/2007, autoarea exceptiei de neconstitutionalitate arata ca acestea sunt neconstitutionale, deoarece veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune ar trebui sa apartina proprietarilor, singurii in masura sa dispuna asupra modului de utilizare al acestora, iar nu asociatiei de proprietari.
19. Analizand aceste sustineri, Curtea retine ca, in cazul unui imobil cu mai multe locuinte, proprietarii detin, pe langa dreptul de proprietate individuala asupra spatiului de locuit, si un drept de proprietate comuna si fortata asupra spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta. Astfel, avand in vedere aceasta stare de indiviziune fortata in care se regasesc proprietarii dintr-un condominiu, in legatura cu partile comune ale imobilului, administrarea si gestionarea in bune conditii a proprietatii comune nu se poate realiza decat in cadrul unei structuri asociative, asa cum este asociatia de proprietari, care sa actioneze in interesul tuturor proprietarilor, inclusiv pentru stabilirea costurilor si a cheltuielilor comune, a repartizarii lor pe fiecare locatar sau a reparatiilor si amenajarilor necesare. In egala masura, si modalitatea de exercitare a dreptului de proprietate comuna este supusa acordului majoritatii proprietarilor.
20. Prin urmare, dat fiind faptul ca niciunul din proprietari nu poate exercita in mod exclusiv dreptul de proprietate asupra cotei-parti indivize din coproprietatea fortata asupra partilor comune, apare ca deplin justificata solutia legislativa potrivit careia veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune apartin asociatiei de proprietari, iar nu fiecarui coproprietar, legiuitorul atribuind acestor fonduri o destinatie speciala, si anume pentru reparatii si investitii cu privire la proprietatea comuna.
21. De altfel, Curtea retine ca prevederile legale privind organizarea si functionarea asociatiei de proprietari, precum si cele referitoare la activitatea de administrare in cadrul asociatiei asigura cadrul legal necesar unei bune exercitari a drepturilor si obligatiilor ce le revin tuturor proprietarilor asupra proprietatii comune. Astfel, potrivit art. 34 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, administrarea, intretinerea, investitiile si reparatiile asupra proprietatii comune sunt in sarcina asociatiei de proprietari, iar pentru adoptarea hotararilor cu privire la stabilirea fondurilor de investitii pentru consolidare, reabilitare si modernizare, votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna [art. 25 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 230/2007]. De asemenea, fondul de reparatii anual, necesar pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune, este supus aprobarii proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari [art. 45 alin. (3) din acelasi act normativ]. Pentru aceste considerente nu poate fi retinuta incalcarea dispozitiilor constitutionale referitoare la protectia dreptului de proprietate privata sau la statul de drept.
22. De asemenea, este invocata exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 24 din Legea nr. 230/2007, cu motivarea ca acest text de lege incalca principiul constitutional al egalitatii in drepturi, dreptul la proprietate si dreptul la asociere, in conditiile adoptarii hotararilor adunarii generale a asociatiei de proprietari cu un numar nereprezentativ de membri, precum si a obligativitatii acestor hotarari atat pentru proprietarii care nu au fost prezenti la adunarea generala, cat si pentru aceia care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari.
23. Analizand aceste sustineri, Curtea retine ca, potrivit textului de lege criticat, adunarea generala a proprietarilor poate adopta hotarari in prezenta personala sau prin reprezentant a jumatate plus unu din membri, iar in cazul in care la prima convocare nu este intrunit cvorumul necesar, adunarea generala este suspendata, legiuitorul instituind obligatia reconvocarii acesteia, in vederea participarii unui numar cat mai mare de proprietari, cu scopul asigurarii unui grad sporit de reprezentativitate a adunarii generale. De asemenea, in vederea asigurarii cadrului legal necesar adoptarii unei decizii, in scopul administrarii condominiului in conformitate cu interesele proprietarilor, legiuitorul a prevazut ca, in cadrul adunarii generale reconvocate, hotararile pot fi adoptate, indiferent de numarul membrilor prezenti, prin votul majoritatii acestora. Rezulta asadar ca art. 24 din Legea nr. 230/2007, instituind obligatia reconvocarii adunarii generale a proprietarilor in cazul in care la prima sedinta nu a fost prezenta o majoritate de jumatate plus unu, legiuitorul a urmarit a asigura participarea fiecarui proprietar in cadrul adunarii generale a asociatiei, pentru a-si exprima votul cu privire la hotararile ce se adopta.
24. Mai mult, reglementand adoptarea hotararilor adunarii generale reconvocate cu votul majoritatii membrilor prezenti, indiferent de numarul acestora, Curtea retine ca textul de lege criticat asigura posibilitatea efectiva a asociatiei de proprietari de a realiza administrarea si gestionarea proprietatii comune, fara ca prin aceasta sa fie prejudiciate interesele proprietarilor care nu au participat la adunarea generala, sau ale acelora care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari. In acest sens, potrivit art. 26 din Legea nr. 230/2007, oricare dintre proprietari, indiferent ca este sau nu membru al asociatiei, sau daca a participat la adunarea generala, are dreptul de a ataca in justitie hotararile care sunt de natura sa ii prejudicieze interesele.
25. Pentru toate aceste considerente, Curtea retine ca prevederile art. 24 din Legea nr. 230/2007 nu contravin dispozitiilor constitutionale referitoare la principiul egalitatii in drepturi sau la dreptul de proprietate privata.
26. In ceea ce priveste invocarea dispozitiilor constitutionale referitoare la dreptul la libera asociere, Curtea retine ca acestea nu sunt incidente in cauza. In jurisprudenta sa, de pilda prin Decizia nr. 168 din 28 octombrie 1999, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 85 din 24 februarie 2000, instanta de control constitutional a statuat ca, in anumite situatii, legiuitorul poate institui forme speciale de asociere ce urmaresc salvgardarea unor interese de ordin general si care, in perspectiva scopurilor pe care le urmaresc, nu reprezinta, in realitate, modalitati inscrise in conceptul de libera asociere, iar asociatia de proprietari se afla tocmai intr-o asemenea situatie juridica. Mai mult, in prezenta cauza, Curtea retine ca, potrivit prevederilor art. 2 teza a doua din Legea nr. 230/2007, proprietarul unei locuinte dintr-un condominium are doar posibilitatea de a se asocia in aceasta forma asociativa, fara a exista vreo constrangere legala de natura a-l obliga sa adere la asociatie, astfel incat nici din acest punct de vedere sustinerile autoarei exceptiei de neconstitutionalitate nu pot fi retinute.
27. In ceea ce priveste invocarea dispozitiilor constitutionale cuprinse in art. 11 - Dreptul international si dreptul intern, art. 20 - Tratatele internationale privind drepturile omului, art. 21 - Accesul liber la justitie, art. 24 - Dreptul la aparare, art. 31 - Dreptul la informatie, in motivarea exceptiei de neconstitutionalitate nu se arata, in mod concret, in ce consta contrarietatea dintre aceste prevederi constitutionale si textul de lege criticat, astfel incat critica de neconstitutionalitate nu poate fi retinuta. Curtea Constitutionala nu se poate substitui autorului exceptiei in formularea unor critici de neconstitutionalitate, cu atat mai mult cu cat prevederile constitutionale invocate nu sustin prin ele insele neconstitutionalitatea textelor de lege criticate, fiind evidenta lipsa de legatura intre continutul lor normativ (a se vedea, in acest sens, Decizia nr. 1.313 din 4 octombrie 2011, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 12 din 6 ianuarie 2012).
28. Pentru considerentele expuse mai sus, in temeiul art. 146 lit. d) si al art. 147 alin. (4) din Constitutie, al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) si al art. 29 din Legea nr. 47/1992,
CURTEA CONSTITUTIONALA In numele legii DECIDE:
1. Respinge, ca inadmisibila, exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 10 din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, exceptie ridicata de Ileana Rai, prin mandatar Ovidiu Lau rentiu Rai, in Dosarul nr. 23.858/303/2012 al Tribunalului Bucuresti - Sectia a V-a civila.
2. Respinge, ca neintemeiata, exceptia de neconstitutionalitate ridicata de aceeasi autoare in acelasi dosar al aceleiasi instante si constata ca dispozitiile art. 13 si art. 24 din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari sunt constitutionale in raport de criticile formulate.
Definitiva si general obligatorie. Decizia se comunica Tribunalului Bucuresti - Sectia a V-a civila si se publica in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I. Pronuntata in sedinta din data de 8 iulie 2014.
PRESEDINTELE CURTII CONSTITUTIONALE AUGUSTIN ZEGREAN Magistrat-asistent, Irina-Loredana Gulie
adema1980 
gm_mg
Comentarii articol (0)