Impozitul pe locuinţe pentru firmele de apartament: Ce obligaţii au proprietarii în 2017?

Din 2016, odată cu intrarea în vigoare a noului Cod fiscal, sistemul de impozitare a clădirilor a cunoscut modificări importante, iar cea mai importantă dintre acestea stabileşte că acest impozit se calculează în funcţie de destinaţia clădirii, respectiv rezidenţială (scop de locuinţă), nerezidenţială (folosită în scop economic: sedii de firme sau persoane fizice autorizate, spaţii comerciale, cabinete etc) sau mixtă (locuinţă + sediu social), nu în funcţie de calitatea persoanei care deţine imobilul (persoană fizică ori juridică), aşa cum se întâmpla anterior.

În acelaşi timp, primele luni ale anului trecut au adus noi modificări acestei zone ale fiscalităţii, în condiţiile în care prevederile iniţiale nu erau clare, iar anumiţi proprietari de locuinţe nu ştiau cum să procedeze, iar direcţiile de specialitate aveau interpretări diverse. 

Prin urmare, să reamintim modalitatea de plată a impozitului pe clădiri, pentru fiecare situaţie în parte. 

Clădiri cu destinaţie mixtă aflate în proprietatea persoanelor fizice

Situaţia care a ridicat cele mai multe întrebări în 2016 a fost reprezentată de impozitarea clădirilor cu destinaţie mixtă, adică acelea folosite cu dublu scop, atât ca locuinţă, cât şi ca sediu social. 

Concret, există mai multe situaţii posibile, după cum urmează:

A. Dacă suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial se pot identifica

Potrivit normelor în vigoare, în cazul unei clădiri cu destinație mixtă, aflată în proprietatea persoanelor fizice, la adresa căreia este înregistrat un domiciliu fiscal, la care se desfășoară o activitate economică, atunci când suprafețele folosite în scop rezidențial și cele folosite în scop nerezidențial rezultă din documentația cadastrală sau din contractul de închiriere/ comodat, impozitul se calculează prin însumarea impozitului aferent suprafeței folosite în scop rezidențial impozitul aferent suprafeței folosite în scop nerezidențial (activităţi economice).

În această situaţie, pentru a se conforma, proprietarul persoană fizică trebuie să obţină un raport de evaluare, întocmit de un evaluator autorizat, urmând ca impozitul să fie calculat prin însumarea impozitului pentru partea rezidenţială cu cel aferent părţii nerezidenţiale.

B. Dacă suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial nu se pot identifica separat (nu sunt delimitate) - posibile ipoteze:

1. La adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfășoară nicio activitate economică - în acest caz, impozitul se calculează ca şi cȃnd clădirea este utilizată ȋn scop rezidenţial. 

2. La adresa poştală a clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal al unui operator economic care desfăşoară activitate economică, iar cheltuielile cu utilităţile sunt în sarcina operatorului economic (firmă, PFA etc) - în acest caz, impozitul se calculează ca şi cȃnd clădirea este utilizată ȋn scop nerezidenţial (cote cuprinse între 0,2% și 1,3%, în funcție de decizia consiliului local). Cu alte cuvinte, dacă cheltuielile cu utilitățile nu sunt achitate de proprietarul persoană fizică, impozitul datorat va fi unul nerezidenţial.

3. O a treia situaţie, în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfășoară activitate economică, iar cheltuielile cu utilitățile NU sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică, impozitul pe clădiri se calculează ca şi cȃnd clădirea este utilizată ȋn scop rezidenţial. Altfel spus, proprietarii persoane fizice care desfăşoară şi activitate economică la adresa la care locuiesc, fără a avea suprafețe delimitate pentru fiecare scop şi fără a înregistra cheltuielile cu utilităţile (energie electrică, gaze naturale, termoficare, apă, canalizare), plătesc un impozit similar celui aplicat locuințelor.

Clădiri nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice

În ceea ce priveşte clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul se calculează, potrivit Codului fiscal, prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2-1,3% (în funcţie de decizia consiliului local) asupra:

• valorii finale a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii cinci ani anteriori anului de referinţă (2017), adică perioada 2012-2016;
• valorii rezultate dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii cinci ani anteriori anului de referinţă, respectiv perioada 2012-2016. Raportul de evaluare se depune în copie, la organul fiscal local, ca anexă la declaraţia contribuabilului privind destinaţia clădirii deţinute;
• valorii care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor mai noi de cinci ani (dobândite în ultimii cinci ani).

Atenţie! Dacă deţineţi o clădire mai veche de cinci ani sau achiziţionată cu cel puţin cinci ani ȋn urmă (anterior anului 2012), pentru care nu există raport de reevaluare depus, impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 2% asupra valorii impozabile determinate ȋn cazul ȋn care clădirea ar fi rezidenţială.

Ca excepţie de la cele prezentate mai sus, pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice, utilizate pentru activităţi din domeniul agricol, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de 0,4% asupra valorii impozabile a clădirii.

Obligaţiile de îndeplinit în 2017

În 2016, persoanele fizice ce deţineau imobile unde era înregistrat şi un sediu social (clădiri nerezidenţiale ori mixte) au avut obligaţia depunerii unei declaraţii de impunere, pe baza căreia autorităţile au calculat impozitul datorat de contribuabili.

Termenul-limită pentru depunerea acestei declaraţii a fost prorogat cu două luni în 2016, de la 31 martie la 31 mai, pentru a permite tuturor persoanelor să se conformeze numeroaselor modificări legislative.

În cazul clădirilor nerezidenţiale, nedepunerea declaraţiei până la 31 mai 2016 a condus la un calcul al impozitului pe clădiri cu o cotă de 2% aplicată valorii impozabile determinate ca pentru clădirile rezidenţiale. De altfel, depunerea peste termen a declaraţiei si a documentelor justificative a produs efecte referitor la calculul impozitului începând cu 1 ianuarie 2017, în sensul în care impozitul pe clădiri este determinat prin aplicarea cotei cuprinse între 0,2 şi 1,3% asupra valorii rezultată din raportul de evaluare din anul 2017, pentru anul 2016 impozitul determinâdu-se, aşa cum am precizat, prin aplicarea cotei de 2%.

În cazul clădirilor mixte, nerespectarea aceluiaşi termen pentru depunerea declaraţiei a condus la calculul impozitului cu o cotă de 2% aplicată valorii impozabile pentru întreaga suprafaţă, situaţie în care impozitul a putut fi şi de 20 de ori mai mare decât în 2015, spre exemplu.

În 2017 însă, aceste persoane nu mai trebuie să depună declaraţia de impunere, atât timp cât au făcut-o anul trecut, obligativitatea existând doar pentru 2016, atunci când sistemul de impozitare a fost modificat substanţial, iar Codul fiscal a introdus obligativitatea depunerii formularului model 2016, aprobat printr-un ordin comul al ministrului finaţelor şi al ministrului dezvoltării regionale şi administraţiei publice.

Totuşi, situaţia se schimbă dacă între timp au apărut noutăţi în cazul unui contribuabil. Spre exemplu, dacă în declaraţia de impunere depusă anul trecut aţi anunţat că la adresa clădirii este înregistrat un sediu social, dar la care nu desfăşuraţi activitate economică, iar între timp situaţia s-a schimbat, în sensul că aţi început să desfăşuraţi activitate la adresa respectivă, aveţi obligaţia de a anunţa compartimentele de specialitate ale primăriilor, respectiv direcţiile de taxe şi impozite locale. 

Desigur, măsura este valabilă şi în sens invers, pentru ca autorităţile să poată stabili corect tipul de impozitare. Automat, şi depunerea unui raport de evaluare sau a altor documente justificative, după caz, va atrage un nou calcul al impozitului, raportat la noile valori. Informaţiile au fost confirmate telefonic, la solicitarea noastră, de către reprezentanţii direcţiilor de taxe şi impozite locale din Bucureşti (sectoarele 1 şi 3), Braşov şi Iaşi. 

Clădiri rezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice

În ceea ce priveşte clădirile rezidenţiale (folosite doar pentru locuit şi unde nu se află niciun sediu sau punct de lucru al unei societăţi, PFA etc) şi clădirile-anexă, impozitul se calculează din 2016 prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08-0,2% asupra valorii impozabile a clădirii, cotă stabilită prin decizie a consiliului local. Valoarea impozabilă a unei astfel de clădiri se determină prin înmulţirea suprafeţei construite desfăşurate a acesteia, exprimată în metri pătraţi, cu valoarea impozabilă corespunzătoare, exprimată în lei/mp din tabelul prevăzut de Codul fiscal.

De altfel, proprietarii clădirilor rezidenţiale nu au fost nevoiţi să depună niciun fel de declaraţie la direcţiile de specialitate ale primăriilor, reglementare valabilă şi anul acesta. Practic, aceştia trebuie doar să achite impozitul aferent imobilului respectiv, la termenele obişnuite stabilite de lege, respectiv 31 martie şi 30 septembrie.

Primul termen de plată, diferit faţă de 2016

Potrivit Codului fiscal, persoanele care au în proprietate clădiri pe teritoriul României datorează un impozit anual, care se achită, aşa cum am precizat, la direcţiile de taxe şi impozite locale.

De altfel, plata impozitului se face în două tranşe egale, termenele-limită de plată fiind, în 2017, 31 martie şi 30 septembrie. Practic, anul acesta se revine la situaţia întâlnită până în 2015 inclusiv, cu cele două două termene clasice. În 2016, primul termen de plată a fost decalat cu trei luni, mai exact până la 30 iunie, în contextul modificărilor multiple apărute în legislaţia autohtonă. 

Notă: Cei care plătesc anticipat impozitul pentru întregul an până la primul termen de plată (31 martie) se pot bucura de o bonificaţie stabilită prin hotărâre a consiliului local, respectiv o reducere a impozitului de până la 10%.