Tranzacțiile cu terenuri agricole extravilane ar trebui să mai aștepte o vreme, până când noile restricții sunt clarificate de autorități

Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan a fost modificată de curând, prin Legea nr. 175/2020, care a adus mai multe restricții la vânzarea terenurilor agricole (o sinteză a noutăților, aici).

Printre acestea, a fost introdus un nou articol (art. 4² mai exact) care stabilește următoarele lucruri:

• că terenurile agricole din extravilan se pot vinde, înainte de împlinirea a opt ani de la cumpărare, dar numai plătind un impozit de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre "prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă";
• iar în cazul înstrăinărilor directe/indirecte, a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora (înstrăinări tot înainte de împlinirea celor opt ani de la achiziție), vânzătorul va achita acel impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control; în acest caz, impozitul pe profit privind diferența de valoare a acțiunilor sau părților sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporțional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă.

Practic, ca să limiteze aceste tranzacții, legiuitorul a impus impozitarea semnificativă a câștigului obținut la reînstrăinarea acestor terenuri într-o perioadă de opt ani.

Într-un webinar organizat de avocatnet.ro pentru abonații premium, în care au fost discutate și prevederile Legii nr. 175/2020, specialiștii de la FinEXPERT au arătat de ce existența unor mari semne de întrebare în privința aplicării acestor noutăți ar trebui să frâneze pentru moment tranzacțiile cu astfel de terenuri. 

O primă problemă ridicată de Mitel Spătaru, Tax Partner FinEXPERT, vizează problematica evitării dublei impuneri, când vine vorba de acest impozit de 80%. Totodată, spune acesta, există un mare semn de întrebare pe definirea "pachetului de control": 

"Cum evităm dubla impunere legată de acest impozit sau taxă? Nu e foarte clar pe care îl plătim la notar impozit, care, practic se aplică pe tranzacția comercială care va fi reflectată, evident, în contabilitatea și fiscalitatea companiei și legiuitorul vine și spune că impozitul pe profit privind diferența de valoare a acțiunilor sau părților sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporțional cu procentul ponderii terenurilor agricole în activele fixe.

Atenție la sintagmă de data asta nu mai vorbește de ponderea terenurilor în total active, ci vorbește de ponderea terenurilor în activele fixe. Cui nu se aplică? Legiuitorul ne spune că nu se aplică în cazul reorganizării sau realocării de bunuri din cadrul aceluiași grup de societăți - vorbim de fuziuni, divizări transfer de business, posibil și lichidare și așa mai departe. Nici aici nu este foarte clar. Pentru că referința legată de reorganizare nu face trimitere directă la ordinul privind reorganizări în cadrul companiilor lucru - care cred că ar fi util de clarificat în perioada următoare.

Și în acest caz ne întoarcem la incidența fiscală, respectiv la modul în care se acordă, să spunem «cu ghilimele de rigoare» acest credit fiscal la o bază redusă proporțional. Și de aici, din păcate, ajungem la ce nu știm, respectiv că nu este definit pachetul de control".

În opinia specialistului, pachetul de control ar cuprinde achiziția titlurilor de paricipare într-un procent majoritar, doar că controlul în sine, din punct de vedere conceptual în afaceri, înseamnă mult mai mult de atât - drepturi de vot, de control economic ș.a.m.d.

Mai departe, spune Mitel Spătaru, nu este definită noțiunea de înstrăinare indirectă. O presupunere se situează tot în zona fiscală, doar că Legea 175 și ce modifică ea nu sunt chestiuni din materia fiscală, ci din altă zonă de reglementare.

Specialistul FinEXPERT mai ridică o întrebare referitoare la cei care aplică impozitul micro - ei cum aplică legea nouă? Ajustarea de impozit, în condițiile prezentate mai sus, se face doar în cazul impozitului de profit, nu și micro. "Dacă cea care înstrăinează pachetul de control este o microîntreprindere care are terenuri cu o valoare mai mare de 25% total active, ce facem cu impozitul micro? Pentru că vânzarea, venitul din vânzarea terenurilor, intră în baza de calcul a veniturilor pe microîntreprinderi", subliniază Mitel Spătaru, care consideră că legea a fost dată intempestiv, fără o consultare cu mediul de afaceri înainte.

În afară că nu a fost consultat mediul de afaceri, mai spune acesta, este o necorelare cu prevederile existente în Codul fiscal: "Vorbim, de exemplu, de faptul că în Codul Fiscal vânzarea sau gestionarea de titluri de participare, dacă îndeplinim anumite condiții, respectiv o deținere de minimum 10% pe o perioadă de minimum un an, sunt considerate venituri neimpozabile. Deci, în acest caz, veniturile sunt neimpozabile, scăderea din gestiune a acțiunilor deținute va fi considerată o cheltuială nedeductibilă aferentă unui venit neimpozabil (...) unde mai vorbim de ajustarea impozitului pe profit pentru că - atenție! - , legiuitorul când vorbește de evitarea dublei impuneri se referă strict la impozitul pe profit generat de tranzacția în sine singulară, nu la impozitul pe profit calculat cumulat pe total societate și aici, din nou, sunt semne de întrebare cu privire la modul de incidență cu prevederile Codului Fiscal".

Probleme sunt și când ne gândim la incidența tratatelor de evitare a dublei impuneri, unde cel care vinde este un nerezident care dețin în România o societate ce are terenuri agricole în acel procent cerut de lege, mai mare de 25%. 

Apoi, mai spune specialistul, nu este clară nici măcar natura acestui 80% - este un impozit direct, o taxă sau altceva? Este cheltuială deductibilă sau nu? 

"Cum evităm dubla impunere la persoana fizică pentru că ea va trebui să plătească un impozit de 10% pe câștiguri de capital? Din nou nu avem nicio explicație în lege. Să sperăm că fie prin norme de aplicare, fie prin discuțiile ulterioare se va veni și cu ceva clarificări; de data asta ar trebui să le vedem în legislația fiscală care să coreleze acest act normativ cu prevederile fiscale, altfel vom fi într-o situație neplăcută în care fie să ne trezim că plătim în cazul persoanelor fizice de două ori, respectiv la notar impozitul de 80% și 10% impozitare pe câștigul de capital, și așa aș avea o dublă impozitare economică la nivelul persoanei fizice sau în cazul unei companii prin mecanismul concret de calcul să am un dezavantaj sau să nu fie foarte clar în momentul când când raportezi; și mai rău - să am și un control fiscal care cumva să ne permită să spunem aplicarea acestui mecanism într-un mod rezonabil pentru mine - companie - nu neapărat pentru ANAF", subliniază Minel Spătaru, tax partner FinEXPERT. 

De la Ministerul Finanțelor nu există momentan niciun semnal că sunt luate în calcul aceste neclarități și, esențial, nevoia de a le clarifica. Specialistul conchide cu recomandarea ca cei care vor să facă tranzacții cu astfel de terenuri să mai aștepte până la clarificarea tuturor acestor aspecte.