Impredictibilitatea politicilor fiscale și consecințele sale. Ce facem acum cu toate promisiunile de vânzare încheiate în speranța unui TVA redus care n-a mai fost să fie?

Articol scris de Alexandru Nuță, avocat colaborator R&R Partners

În concret, la data de 21.12.2020 a fost publicată în Monitorul Oficial Legea 296/2020, care a adus o serie de modificări la Codul Fiscal printre care și majorarea plafonului de aplicare a cotei reduse de TVA de 5% în cazul achizițiilor de locuințe de la 450.000 de lei la 140.000 de euro. Legea prevedea faptul că această modificare urmează a se aplica începând cu 01.01.2021.

Peste numai 10 zile, la data de 31.12.2020, în ultima zi a anului și cu doar o zi înainte de a intra în vigoare modificarea adusă prin Legea 296/2020, a fost publicată în Monitorul Oficial Ordonanța de Urgență nr. 226/2020 privind unele măsuri fiscal-bugetare, prin care legiuitorul a revenit asupra modificării și a stabilit prorogarea cu un an a termenului de intrare în vigoare, respectiv la data 01.01.2022.

În preambulul acestei ordonanțe de urgență regăsim succint motivul acestei prorogări, respectiv „majorarea la 140.000 euro a plafonului pentru aplicarea cotei reduse de TVA de 5% pentru livrarea locuințelor ca parte a politicii sociale ar genera un impact suplimentar asupra veniturilor bugetare”.

Astfel, deși inițial Parlamentul României (în urma unei evaluări privind impactul noilor reglementări) a adoptat majorarea plafonului pentru aplicarea cotei reduse de TVA în cazul achiziției de locuințe, iar Președintele României a promulgat legea fără obiecțiuni, ulterior, la scurt timp, Guvernul, în urma propriei analize, a ajuns la o concluzie contrară și a dispus amânarea intrării în vigoare a modificărilor adoptate de Parlament.

Așadar, inconsecvența legiuitorului este cât se poate de evidentă și chiar revoltătoare pentru persoanele afectate în mod direct. Și chiar dacă vorbim de instituții diferite (care reprezintă puteri diferite în stat: legislativă și executivă) fiecare cu un rol mai mic sau mai mare în crearea acestei confuzii legislative, este evident că niciuna din instituțiile implicate nu s-au gândit la consecințele juridice alte acțiunilor lor, iar rezultatul imediat este  erodarea puternică a încrederii cetățenilor în instituțiile statului.

În plan concret, de la momentul intrării în vigoare a Legii 296/2020 (sau chiar cu ceva timp înainte, când legea fusese adoptată de Parlament și urma să fie promulgată de Președinte) s-a creat o așteptare rezonabilă în ceea ce-i privește pe toți cei interesați în achiziționarea unor locuințe că începând cu 01.01.2021 urmează să se aplică o cotă redusă de TVA de numai 5%, față de 19%.

În considerarea acestei prefigurări legitime, au fost încheiate numeroase promisiuni bilaterale de vânzare (antecontracte de vânzare) având ca obiect locuințe cu o valoare cuprinsă între 450.000 de lei (vechiul plafon) și 140.000 de euro (noul plafon care trebuia sa între în vigoare de la 01.01.2021) care, cel mai probabil, nu ar fi fost încheiate în condițiile aplicării unui TVA de 19%. Încheierea unor antecontracte de vânzare este o practică des întâlnită în materie imobiliară, din cel puțin două motive: fie cumpărătorul nu deține toate resursele financiare pentru a achita prețul în întregime și are nevoie de un credit (care nu poate fi aprobat fără încheierea unui antecontract), fie vânzătorul/dezvoltatorul nu a finalizat construcția ori nu are pusă la punct toată documentația cadastrală a imobilului.

În mod evident, la încheierea antecontractelor, promitenții-cumpărători au achitat un avans din prețul total al imobilului, pe care promitentul-vânzător, în condiții normale, nu ar putea fi obligat să-l restituie în situația în care promitentul-cumpărător nu mai dorește încheierea contractului de vânzare în formă autentică.

Totuși, cvasimajoritatea antecontractelor încheiate nu prevăd niciun fel de excepție de la pierderea avansului achitat în situația răzgândirii promitentului-cumpărător, nici măcar apariția unor schimbări legislative total neprevăzute, care afectează în mod substanțial un element esențial al contractului, respectiv prețul imobilului, pe care dacă l-ar fi cunoscut la momentul încheierii antecontractului, promitentul-cumpărător nu și-ar fi dat acordul.

Mai mult decât atât, pot exista și situații în care deși promitenții-cumpărători își doresc achiziționarea imobilului chiar și cu cota de TVA de 19%, banca nu le aprobă creditul solicitat ținând cont de noile reglementări, astfel încât nu poate fi considerată o culpă a promitentului-cumpărător. De cele mai multe ori, nici astfel de situații nu sunt acoperite de clauzele unui antecontract de vânzare, deoarece, așa cum este cutuma în piața imobiliară, redactarea antecontractelor este apanajul exclusiv al dezvoltatorilor imobiliari, cumpărătorii având numai mirajul negocierii clauzelor contractuale.

În consecință, în momentul de față, persoanele care au încheiat un antecontract de vânzare, în calitate de promitenți-cumpărători sunt puse în fața unei alegeri extrem de dificile, fie pierd avansul achitat, fie aleg să cumpere apartamentul la un preț mult mai mare decât își planificaseră inițial, fie aleg să pornească un litigiu împotriva dezvoltatorului în speranța că își vor recupera avansul plătit la momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare.

Pe de altă parte, există și posibilitatea, nu puțin probabilă, ca dezvoltatorii, din dorința de a obține un profit pe termen scurt, să consimtă, ori chiar să propună cumpărătorilor cu care au încheiat deja antecontracte, stabilirea în mod fictiv a prețului apartamentului sub pragul de 450.000 de lei și plata diferenței să se facă fără forme legale.

În concluzie, consecințele instabilității legislative apărute la sfârșitul anului 2020 din cauza unui conflict între puterile statului vor fi aglomerarea instanțelor judecătorești cu litigii între dezvoltatori și promitenți-cumpărători, denaturarea pieței concurențiale în sectorul imobiliar prin modificarea artificială a prețurilor imobilelor sau chiar încurajarea evaziunii fiscale.

Stabilitate legislativă

Cum spuneam, în teorie, predictibilitatea legii reprezintă o cerință esențială de tehnică legislativă.

Plecând de la definiția semantică a cuvântului „predictibilitate” – ceva ce poate fi prevăzut, prezis, anticipat-  predictibilitatea legii poate fi definită ca acea calitate obligatorie oricărei legi de a fi înțeleasă cu ușurință de către toți cetățenii căreia i se adresează, astfel încât aceștia să-și poată adapta conduita în mod corespunzător.

Predictibilitatea legii trebuie analizată sub două aspecte:

1. Unul intrinsec ce ține de modalitatea de redactare a legii astfel încât această sa poată fi înțeleasă cu ușurință de cei cărora i se adresează. Astfel, potrivit art. 8 alin. (4) din Legea 24/2000 „textul legislativ trebuie să fie formulat clar, fluent și inteligibil, fără dificultăți sintactice și pasaje obscure sau echivoce”.
2. Unul extrinsec care privește pe de-o parte integrarea și coroborarea textului legal în ansamblul celorlalte norme în vigoare, iar pe de altă parte echilibrul între stabilitatea cadrului legislativ și necesitatea reglementării relațiilor sociale aflate în continuă schimbare și dezvoltare. Art. 23 alin. (2) din Legea 24/2000 stipulează că „Soluțiile legislative avute în vedere trebuie să prezinte suplețe pentru a realiza îmbinarea caracterului de stabilitate a reglementării cu cerințele de perspectivă ale dezvoltării sociale”.

Așadar, stabilitatea cadrului legislativ reprezintă un pilon esențial al principiului încrederii legitime. În același sens, existând și dispoziția expresă a art. 6 alin. (1) din Legea 24/2000 care impune ca proiectele de acte normative să instituie reguli necesare, suficiente și posibile care să conducă la o cât mai mare stabilitate și eficiență legislativă.

Putem spune că principiul încrederii legitime este înfrânt dacă ne aflăm în prezența unor cazuri de lipsă de predictibilitate, cum ar fi situația unei lipse de coerență legislativă generată de modificările repetate ce pot crea un climat de incertitudine juridică.