Noul mod de impozitare a clădirilor: Nu notarii vor stabili valorile impozabile ale clădirilor. Ce sunt studiile de piață din care se vor lua aceste valori și de ce folosirea lor nu e oportună

Cum spuneam și cu alte ocazii de când a apărut OG nr. 16/2022, care modifică Codul fiscal, de anul viitor asistăm la schimbări majore în privința impozitării imobilelor pe care le deținem. Ce se schimbă e întreaga modalitate de stabilire a acestora, dar a spune cu certitudine că ele vor crește sau vor rămâne la fel, indiferent de localitate, este o afirmație hazardantă - vom vedea anul viitor cum stă situația, ce cotă de impozitare va alege fiecare consiliul în parte ș.a.m.d..

Pentru clădirile rezidențiale și clădirile-anexă aferente, impozitul/taxa pe clădiri se va calcula prin aplicarea unei cote de minimum 0,1% asupra valorii clădirii, de anul viitor, stabilește ordonanța. Cota impozitului/taxei pe clădiri se stabilește prin hotărâre a consiliului local, iar la nivelul municipiului București, această atribuție revine Consiliului General al Municipiului București. 

Valoarea clădirii, exprimată în lei, se determină prin însumarea valorii clădirii, a clădirilor-anexă, după caz, și a valorii suprafețelor de teren acoperite de aceste clădiri, cuprinse în Studiile de piață referitoare la valorile orientative privind proprietățile imobiliare din România, administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România - valorile orientative pentru 2008-2022, aici.

„În situația în care valorile orientative privind proprietățile imobiliare din România, din studiile de piață administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România sunt mai mici decât valorile impozabile determinate conform prevederilor prezentului articol (conform regulilor de mai sus - n.red.), în vigoare la data de 31 decembrie 2022, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea cotei de minimum 0,1% asupra valorii impozabile determinate conform prevederilor prezentului articol (conform regulilor de mai sus - n.red.), în vigoare la data de 31 decembrie 2022. Cota impozitului/taxei pe clădiri se stabilește prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului București, această atribuție revine Consiliului General al Municipiului București”, mai prevede OG 16/2022.

Ce sunt aceste studii? Documente ce conțin valorile minime consemnate pe piaţa imobiliară specifice în anul precedent. Cei de la Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) spuneau, luna trecută, că „aceste studii de piață care se vor întocmi pentru anul 2023 sunt asimilate analizei pieței imobiliare și nu includ niciun proces de estimare a valorii proprietăților, ci doar o prezentare din informațiile publice a datelor privind prețurile minime consemnate în anul anterior”. Mai jos este prezentat și punctul de vedere ANEVAR cu privire la utilizarea - neoportună - a acestor studii pentru a prelua valorile impozabile necesare pentru calcularea impozitelor pentru anul viitor, întrucât, printre altele, se va ajunge și la blocaje din cauză că aceste studii nu cuprind toate ariile geografice, sunt pline de neconcordanțe ș.a.m.d..

Cert e că aceste studii sunt folosite pentru impozitarea veniturilor obținute din transferul de proprietate - adică impozitul pe care îl plătește vânzătorul imobilului.

Ulterior apariției OG 16, în presa generalistă toată această noutate s-a redus la ideea că, de la anul, impozitele pe proprietate vor fi stabilite după grilele notariale, adică de către notari. Ceea ce nu e tocmai corect. 

Poziția Uniunii Notarilor: Notarii publici nu au competențe în stabilirea valorii impozabile a clădirilor și terenurilor acoperite de acestea

Într-un comunicat publicat azi de Uniunea Notarilor se dorește corectarea unei idei care s-a vehiculat în presă în ultimele săptămâni, respectiv aceea că valoarea impozabilă ce va fi folosită de anul viitor în stabilirea impozitului, de la caz la caz, pentru fiecare clădire sau teren, ar fi stabilită de notari. 

Astfel, Uniunea amintește că nu se poate pune semnul de egalitate între „grile notariale” și aceste studii de piață din care se vor extrage valorile impozabile pentru impozitarea de anul viitor, că notarii nu au nicio implicare în realizarea acelor studii - ci doar le cer - iar ele sunt folosite pentru a calcula impozitul pe venitul obținut de cei care vând imobile personale sau transferă în alt mod dreptul de proprietate asupra imobilelor personale:

„Întreaga responsabilitate pentru realizarea și conținutul Studiilor de Piață revine exclusiv evaluatorilor autorizați care le-au întocmit ca urmare a solicitării făcute de către Camerele notarilor publici, în condițiile legii, acestea din urmă neavând nici o implicare în procedura de elaborare a Studiilor de Piață.

Studiile de Piață sunt informații publice care se regăsesc pe site-ul: www.unnpr.ro și sunt realizate exclusiv pentru calculul impozitului pe venitul obținut de
persoanele fizice din transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din patrimoniul personal”. 

Dincolo de a face o precizare cu privire la interpretarea corectă a unui text de lege și o apărare a profesiei de notar, în fond, comunicatul Uniunii nu aduce niciun comentariu cu privire la oportunitatea folosirii acestor studii pentru determinarea valorii impozabile a imobilelor, de anul viitor. 

ANEVAR: Unele dintre firmele care au realizat studiile nu sunt evaluatori autorizați, cum e cazul în București

„Înțelegem că raportarea la «Studiile de piață» referitoare la valorile orientative privind proprietățile imobiliare din România, administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România pare o soluție facilă, dar trebuie avut în vedere faptul că acestea nu vor conține valorile de piață ale tuturor proprietăților dintr-o arie geografică, ci numai informații privind valorile minime pentru tipurile de proprietăți care au fost tranzacționate în anul anterior și pentru care evaluatorii autorizați vor deține informațiile de piață aferente”, susținea ANEVAR într-o adresă înaintată Ministerului Finanțelor înainte de adoptarea OG 16/2022 și unde arată că abia din 2023 aceste studii vor avea o formă diferită decât cea cunoscută până acum, urmând să fie elaborate de evaluatori autorizați ca urmare a Legii nr. 301/2021.

Notă: Modificarea adusă de Legea 301 menționată de ANEVAR mai sus constă în precizarea expresă că studiile de piață se întocmesc de experți evaluatori autorizați - forma actuală a art. 111 (5) din Codul fiscal: „Camerele notarilor publici actualizează cel puţin o dată pe an studiile de piaţă întocmite de experţi evaluatori autorizaţi în condiţiile legii, care trebuie să conţină informaţii privind valorile minime consemnate pe piaţa imobiliară specifică în anul precedent, şi le comunică direcţiilor generale regionale ale finanţelor publice din cadrul A.N.A.F.”.

„Precizăm, așa cum am făcut-o și în trecut, că nu există posibilitatea întocmirii în mod profesionist a unui document care să includă valorile de piață individuale ale terenurilor, caselor, spațiilor industriale, spațiilor comerciale, imobilelor mixte, etc. dintr-un oraș/comună/sat sau județ. Fiecare dintre acestea au particularitățile lor, ce pot fi evidențiate numai printr-un raport individual de evaluare.

Până în prezent Studiile de piață prevăzute de art. 111 din Codul Fiscal au avut o utilizare strict limitată și nu au fost o prerogativă a profesiei de evaluator. Considerăm că au fost acceptabile pentru scopul propus, în condițiile în care autorii au precizat (așa cum era și normal) în conținutul lor că reprezintă derogări de la, și/sau nu respectă Standardele de Evaluare (...) Mai reamintim că acestea reprezintă documente neunitare, neomogene și că unele dintre firmele care au realizat studiile (exemplul București, Ilfov, Dâmbovița, etc.) nu sunt evaluatori autorizați”, preciza ANEVAR în aceeași adresă, arătând în acest document care sunt principalele probleme ale actualelor studii (cu exemple concrete):

• lipsa legăturii cu valoarea de piață;
• discrepanțe majore între valorile de piață;
• există proprietăți care nu se regăsesc în studii;
• clasificarea neunitară a proprietăților;
• mod diferit de clasificare a zonelor din localitate;
• unități de măsură diferite;
• raportul între suprafața utilă și cea construită este diferit;
• ajustări diferite pentru aceleași caracteristici sau lipsa lor;
• calcule diferite pentru terenurile neconstruibile;
• calculul valorii clădirii.