Bucurestiul nu dispune de conditiile necesare pentru cladiri de clasa A

În Bucuresti nu se pot construi cladiri de birouri care sa întruneasca toate conditiile impuse de standardul de clasa A, pentru ca nu exista reglementarile, infrastructura de transport si terenurile necesare, afirma specialistii din piata imobiliara.

"În România, autoritatile nu au reusit înca sa impuna un sistem de evaluare a spatiilor de birouri, motiv pentru care dezvoltatorii s-au ghidat dupa standardele internationale. Din pricina structurii urbanistice a orasului, nu toate spatiile se pot ridica la aceste standarde. Nu exista nici terenuri suficiente în zona de centru si nord si nu avem nici infrastructura necesara, asa cum ar fi, de exemplu, o linie de metrou pâna la Piata Presei", a declarat pentru NewsIn senior broker la departamentul comercial din cadrul companiei imobiliare Eurisko, Florin Tîrla.

Asociatia internationala a proprietarilor si administratorilor de cladiri (Building Owners and Managers Association-BOMA) a stabilit o serie de parametri în functie de care o cladire poate fi catalogata ca fiind de tip A sau B. De asemenea, ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din România-The National Association of Romanian Valuators) se gândeste sa elaboreze un standard în functie de care sa fie stabilita valoarea cladirilor, a explicat Tîrla.

Potrivit BOMA, o cladire de tip A trebuie sa aiba o suprafata pe nivel de cel putin o mie de metri, acces la transport, podea suspendata, lifturi cu perioada de asteptare sub 30 de secunde, ventiloconvectoare care sa permita climatizarea individuala pentru fiecare încapere, iluminare cu cel putin 500 de lucsi în zonele de birouri si de 300 de lucsi în zonele adiacente, precum si o înaltime a camerelor de cel putin 2,7 metri.

De asemenea, în ceea ce priveste spatiile de parcare, cladirile din zonele centrale ar trebui sa ofere cel putin un loc pentru fiecare 150 de metri patrati de spatiu închiriabil, iar în zonele mai putin aglomerate, un loc la 50-70 de metri patrati închiriabili.

Totodata, suprafata utila trebuie sa reprezinte cel mult 80-85 la suta din suprafata construita, fapt care este foarte important în evaluarea unei cladiri.

"Cererea de spatii de clasa A se deosebeste de cea pentru spatii de clasa B prin locatia birourilor, care trebuie sa fie unica, cu vizibilitate si acces facil, prin suprafata vitrata mare, prin prezenta dispozitivelor de stingere a incendiilor etc", a declarat pentru NewsIn senior consultant în cadrul departamentului de birouri al companiei imoiliare DTZ Echinox, Mihaela Cnobloch.

De asemenea, cladirile de birouri de clasa A trebuie sa fie dotate cu parcari subterane suficiente, cafetarie, restaurant, a mai adaugat specialistul DTZ Echinox.

"Companiile multinationale se adreseaza, cu preponderenta spatiilor de clasa A, dar întâlnim tot mai des, în ultima vreme, companii românesti bine implementate pe piata, pentru a caror relocare spatiile de birouri clasa A au devenit o conditie obligatorie", a mai spus Cnobloch.

Din punct de vedere al locatiei, cel mai bine sunt cotate cladirile din centrul si nordul capitalei, respectiv Piata Charles de Gaulle, Piata Victoriei, Piata Romana, zona Universitatii, zona Unirii. Zone non-centrale sunt Barbu Vacarescu, zonele Domenii, Stefan cel Mare, care se bucura de existenta retelei de metrou, a declarat pentru NewsIn managing partner în cadrul companiei imobiliare Esop, Alexandru Petrescu.

"Nordul are avantajul de a avea aeroportul international în apropiere, de asemenea, un mare numar de companii are sedii în aceasta zona, ceea ce atrage si dezvoltari rezidentiale, pentru ca angajatii, în special cei cu functii importante, se orienteaza catre locuinte în apropierea locurilor de munca", a mai explicat Tîrla.

Sudul Bucurestiului este abia pe locul patru, ca interes, dupa zona de nord, est, si zona de vest si centru.

Sudul, estul si vestul Bucurestiului cuprind spatii ample de foste platforme industriale.

"Fostele fabrici sunt de fapt mine de aur din punct de vedere imobiliar, pentru ca este vorba de zeci de hectare de teren si spatii construite care doar în prima faza sunt atractive pentru companiile mici". Pe aceste amplasamentre se pot ridica proiecte de mare amploare, arata Tîrla.

În ceea ce priveste necesarul de spatiu de birou pe piata bucuresteana, un astfel de calcul s-ar putea face estimând un necesar de circa opt-zece metri patrati de spatiu pentru fiecare angajat. La nivelul anului 2007, Esop estimeaza ca se va atinge un nivel al stocului total de birouri în Bucuresti de 1.220.000 de metri patrati.

"Am observat o crestere a cererii din partea IMM-urilor, care cauta spatii de 150-300 de metri patrati în cladiri de birouri de talie medie, respectiv de o mie pâna la cinci mii de metri patrati", mai spune Petrescu.

În viitor, zona Grozavesti-Semanatoarea ar putea deveni de acelasi interes ca si cel de care se bucura nordul în prezent, crede specialistul Esop.

Ar trebuie ca, atunci când se remarca o presiune deosebita pe o zona, autoritatile locale sau centrale sa sesizeze potentialul de investitie si sa aduca utilitati si infrastructura, mai spune reprezentantul Esop.

Nu exista parteneriate public-privat, explica si reprezentantul Eurisko. Statul ar trebui sa puna la dispozitie terenuri, sa le doteze cu infrastructura necesara si sa atraga dezvoltatorii.

În prezent, rata de neocupare a spatiilor de birouri din capitala este de aproximativ patru la suta, pentru spatiile de clasa A si de circa sapte la suta, pentru cele de clasa B.

DTZ Echinox este din noiembrie 2002 reprezentanta locala a companiei internationale imobiliare DTZ, cu o retea de peste 3.400 de consultanti în 96 de orase în 26 de tari. Compania imobiliara are, în prezent, conform propriilor estimari, cel mai mare portofoliu de vile pe piata.

Esop Consulting este o companie imobiliara româneasca înfiintata în 2002, care se pozitioneaza în topul primelor cinci companii din Bucuresti, pe segmentul închirierilor de birouri, potrivit companiei.Compania imobiliara Eurisko este activa pe piata din 1997 si are în prezent circa 60 de consultanti la nivel national.