Pret teren de sub cladire

Consiliile locale de la primarii stabilesc valoarea de impunere a terenului in intravilan (pe zone locuibile) si in extravilan, valori in functie de care stabilesc impozitul pe ctii. si pe terenul aflat in proprietate.
La baza este legea administratiei publice locale nr. 215/ 2001 republicata, cu modificarile si completarile ulterioare si Codul fiscal Legea nr. 53/ 2003 cu modificarile si completarile ulterioare.

Din cate am inteles, intrebarea este ;

Cum se calculeaza pretul terenului de sub cladire??Ce procent din valoarea cladirii o are ca pret terenul de sub ea?

nicidecum la valoarea de impozitare a terenului cladit sau necladit.
Pentru aceste lucrui trebuie stiut ca:
Prevederile Standardelor Internationale de Evaluare trebuie aplicate cu rigurozitate, adecvat cu scopul evaluarii, cu tipul de valoare si cu tipul de proprietate supusa evaluarii.
1. Piata este mediul in care bunurile, marfurile si serviciile sunt tranzactionate intre cumparatori si vanzatori, prin mecanismul pretului, fara restrictii.
2. Valoarea este un concept economic referitor la pretul cel mai probabil convenit de cumparatorii si vanzatorii unui bun sau serviciu, unui drept de proprietate disponibil pentru tranzactie. Valoarea nu reprezinta un fapt, ci o estimare a pretulului cel mai probabil care va fi platit pentru o proprietate imobiliara, bun sau serviciu, la o anumita data, in conformitate cu o anumita definitie a valorii. Conceptul economic de valoare reflecta optica pietei asupra beneficiilor celui care detine proprietatea imobiliara, bunurile, sau primeste serviciile, la data
evalauarii.
3. Valoarea de piaţã este cel mai obisnuit tip de valoare, asociat cu evaluarea proprietatii imobiliare. Este o reprezentare a utilitatii sale recunoscute de piata. Valoarea de piata se defineste ca: “Suma noua estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data
evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing adecvata, in care ambele parti au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere ”.
4. Pretul este suma ceruta, oferita sau platita, pentru un bun sau un serviciu. pretul de vanzare este un fapt istoric, indiferent daca a fost sau a fost confidential.
5. Costul reprezinta pretul platit de cumparator pentru bunuri sau servicii, ori suma necesara intre cumparatori si vanzatori prin mecanismul pretului, fara restrictii.
Conceptul de valoare de piata presupune un pret negociat pe o piata
libera si concurentiala.
Terenul este un activ permanent, iar construcţiile şi amenajãrile legate de acesta au o durata de viaţã limitatã, motiv pentru care este de asteptat ca terenul sã existe şi dupã dispariţia construcţiilor atasate lui.
Valoarea terenului, indiferent daca este cladit sau necladit, este determinatã de un concept economic caracterizat in principal de:
- unicitatea fiecarei parcele ca amplasament, forma geometrica si de relief;
- imobilitatea terenului din punct de vedere fizic;
- limitarea fizicã a suprafeţei parcelei de teren;
- utilitatea terenului intr-o anumitã zona de interes;
Pentru a evalua un teren trebuie sa se tina cont de urmatorii factori:
Factorii sociali:
- densitatea demografica;
- gradul de ocupare, somaj;
- dimensiunea gospodariilor;
- existenta si calitatea serviciilor scolare, medicale, sociale, recreative, culturale, comerciale;
- media de varsta a populatiei din zona;
- nivel de pregatire, categoriile profesionale;
- nivelul infractional.
Factorii economici:
- venitul pe cap de locuitor;
- venitul mediu pe gospodarie;
- procentajul de ocupare al constructiilor de catre proprietari;
-o nivelul si tendintele chiriilor;
- gradul de ocupare la diverse categorii de proprietati;
- nivelul si tendintele valorii proprietatilor;
- volumul de amenajari si constructii.
Factorii administrativi – se referã la legislaţia, reglementarile şi
impozitele pe proprietate, stabilite de organele locale.
Principalii factori administrativi, care diferentiaza ariile de piata sau zonele, sunt:
- impozitul pe proprietate, comparativ cu serviciile oferite de autoritatea administrativa locala, in comparatie cu alte arii, sau zone de piata;
- regulile privind sistematizarea, constructiile, serviciile sanitare;
- calitatea serviciilor publice, politie si pompieri, jandarmerie, scoli, gospodarie comunala, gaze, apa curenta, canalizare si statii epurare, electricitate, cablu TV, telefonie,etc.;
- reglementarile de mediu;
- restrictii private asupra terenurilor si constructiilor;
- retele de transport şi perspectiva in domeniu.
Factorii de mediu – inseamna orice trasaturi naturale, sau create de om,
care se afla in aria de piata sau zona analizata, intre care:
- topografia (relieful si vegetatia);
- spatiile libere;
- surse de poluare majore: zgomote, mirosuri, trepidatii, fum, ceata, pacla;
- calitatea serviciilor comunale: iluminat public, canalizare, curent electric;
- intretinerea terenurilor virane;
- varsta efectiva a proprietatilor;
- schimbari survenite in tipul de utilizare al cladirilor si terenurilor;
- caracteristici de microclimat: vanturi puternice, diferente de temperatura si umiditate;
- riscuri de incendiu: alunecari de teren, inundatii, cutremure frecvente;
- accesul la principalii furnizori de servicii, la platformele industriale, la scoli, magazine, parcuri, biserici, locuri de agrement, locuri de munca;
Caracteristicile de mediu nu pot fi raportate la o scara fixã, ele fac mai atragatoare sau nu o arie de piaţã, sau zona de proprietati imobiliare.


Alti factorii de influenta asupra valorii proprietatii imobiliare pe tipuri de zone – de locuit, comerciale, industriale, etc. – sunt aceeasi ca si cei ce influenteaza ariile de piata mai mari si mai diverse.
Proprietatile imobiliare pot fi situate intr-una din urmatoarele zone:
1. Zone comerciale:
- zone comerciale din centru;
- centre comerciale de cartier;
- centre comerciale specializate;
2. Zone imobiliare rezidentiale multifamiliale;
3. Zone imobiliare rezidentiale unifamiliale; 13
4. Zone de birouri; parcuri de afaceri;
5. Zone de comert cu amanuntul: piete, bazaruri, etc;
6. Zone industriale:
- unitati de prelucrare;
- unitati de depozitare/distributie;
- parcuri si platforme de cercetare;
7. Zone agricole:
- terenuri arabile;
- livezi, plantatii, pepiniere;
- fanete;
- ferme de animale;
- paduri si pasuni;
- teren de extractie miniera;
8. Zone specializate:
- forestiere;
- cu profil medical sanitar;
- parcuri stiintifice;
- parcuri pentru tehnologie avansata;
- spatii educationale, campusuri;
- perimetre istorice.
In concluzie: intrebarea dvs. este fara date concrete, va rog sa va adresati unui expert evalutori bunuri imobiliare din zona dumneavoastra si acesta o sa va furnizeze tot ce va intereseaza concret.
Succes.