Despre expertiza judiciara si extrajudiciara

Buna ziua
Cu toate ca nu este cea mai importanta problema, va rog sa comentati următoarea stare de fapt:

In ultimii cca. 7-8 ani, Ministerul Justitiei precum si Instantele de judecata (cel putin cele din arondarea CAB), au promovat măsuri administrative si atitudini destinate a circumstantia si a separa activitatea si modul de lucru al Expertilor Judiciari (cei atestati de MJ) de cel al altor evaluatori, membrii ai unor asociatii profesionale precum Corpul Expertilor Tehnici din Romania (CET-R) si ANEVAR, afirmandu-se ca actele interne (inclusiv metodele de evaluare si sintezele pentru trendul pietii) emanate de la aceste organisme, nu sunt aplicabile in procesul judiciar, ele neavând „o baza legala” consacrata in legislatia in vigoare.

In general, când instantele formuleza obiectivul unei expertize tehnice de evaluare a unui bun imobil, in incheiere ele folosesc sintagma si notiunea de „VALOARE DE CIRCULATIE”.

Ce trebuie sa înteleagă Expertul Judiciar din aceasta sintagma ? (evident, in mod diferit de ceea ce, eventual, ar intelege un ANEVAR-ist, de exemplu).

In acest context, incerc următoarea Analiza notiunii de “VALOARE DE CIRCULATIE” in raport cu cea de “VALOARE DE PIATA” (postat in doua mesaje succesive, A si B, materialul fiind relativ amplu):

A.
Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia a opta (2007), contin urmatoarele precizari, concepte si definitii:
Imprecizia limbajului poate duce la neînţelegeri şi interpretări eronate.
Aceasta constituie o problemă atunci când cuvintele uzuale au înţelesuri specifice pentru o anumită disciplină.
Este cazul termenilor preţ, cost, piaţă şi valoare aşa cum sunt utilizaţi de disciplina evaluarea proprietăţilor.
Preţul este termenul utilizat pentru o sumă cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau un serviciu.
Preţul de vânzare este un fapt istoric, indiferent dacă a fost făcut public sau dacă a fost confidenţial. Datorită capacităţii financiare, motivaţiilor sau intereselor speciale ale unui vânzător sau cumpărător, preţul plătit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legătură cu valoarea care ar putea fi atribuită de către alţii acelor bunuri sau servicii. Totuşi, preţul constituie, în general, o indicaţie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de către un anumit cumpărător şi/sau vânzător, în anumite situaţii particulare.
Costul reprezintă preţul plătit de cumpărător pentru bunuri sau servicii sau suma necesară pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de către producător. În momentul în care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric.
Preţul plătit pentru un bun sau un serviciu reprezintă costul acestora pentru cumpărător.
Piaţa este mediul în care bunurile, mărfurile şi serviciile sunt comercializate între cumpărători şi vânzători, prin mecanismul preţului.
Conceptul de piaţă presupune că bunurile şi/sau serviciile se pot tranzacţiona fără restricţii, între cumpărători şi vânzători, Fiecare parte va răspunde la raporturile dintre cerere şi ofertă şi la alţi factori de stabilire a preţului, în funcţie de capacitatea şi cunoştinţele proprii, de imaginea proprie asupra
Valoarea este un concept economic referitor la preţul cel mai probabil convenit de cumpărătorii şi vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare.
Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preţ care va fi plătit pentrn bunuri şi servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiţie a valorii.
Conceptul economic de valoare reflectă optica pieţei asupra beneficiilor celui care deţine bunurile sau primeşte serviciile, la data evaluării.
Există multe tipuri de valoare, fiecare cu definiţii specifice (pentru exemple, a se vedea IVSC Standard 2).
Anumite tipuri de valoare sunt utilizate frecvent în evaluare.
Altele sunt utilizate în situaţii speciale şi în circumstanţe atent identificate şi explicate.
În utilizarea şi înţelegerea evaluărilor, de o importanţă deosebită este ca tipul şi definiţia valorii să fie clar enunţate şi să fie adecvate cu scopul evaluării.
O modificare în definiţia valorii poate avea efect semnificativ asupra valorilor estimate pentrn proprietăţi.
Evaluatorii profesionişti care cunosc în profunzime piaţa proprietăţii, care înţeleg interacţiunile manifestate între participanţii de pe piaţă şi sunt capabili să judece cele mai probabile preţuri ce vor fi convenite între cumpărători şi vânzători, evită utilizarea numai a cuvântului valoare, adăugându-i atribute care descriu tipul particular de valoare.
Valoarea de piaţă sau, în unele ţări, valoarea de piaţă liberă este cel mai obişnuit tip de valoare asociat cu evaluarea proprietăţilor, fiind prezentată în Standardul Internaţional de Evaluare 1.
Este foarte important ca valoarea de piaţă sau oricare alt tip de valoare estimată să fie identificată şi definită foarte clar, în orice misiune de evaluare, deşi o posibilă uzanţă ar fi subînţelegerea că valoarea de piaţă este cea vizată în absenţa unei specificări.
Conceptul de valoare presupune o sumă de bani asociată unei tranzacţii. Totuşi, vânzarea proprietăţii evaluate nu este o condiţie necesară pentru estimarea preţului pentrn care proprietatea ar trebui vândută, la data evaluării, în condiţiile precizate în definiţia valorii de piaţă.
Valoarea de piaţă se defineşte ca fiind: Suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele părţi au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
Valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare este mai degrabă o reprezentare a utilităţii sale recunoscute de piaţă, decât a stării sale pur fizice.
Utilitatea activelor pentrn o anumită întreprindere sau persoană poate fi diferită de utilitatea recunoscută de piaţă sau de un anumit domeniu economic.
Este important de subliniat că estimarea profesionistă a valorii de piaţă este o evaluare obiectivă a drepturilor de proprietate asupra unor anumite bunuri, la o anumită dată.
În această definiţie apare implicit conceptul de piaţă în ansamblu, care reflectă mai degrabă activitatea şi motivaţia mai multor participanţi decât imaginea sau interesul preconceput ale unui anumit participant.
Valoarea de piaţă este o estimare fundamentată de piaţă, efectuată în conformitate cu aceste Standarde.
Costul total al proprietăţii cuprinde toate costurile de producţie ale acesteia, directe şi indirecte.
Dacă sunt implicate costuri de capital suplimentare ale cumpărătorului, ulterioare achiziţiei, acestea se vor adăuga la costul de achiziţie istoric, în scopul contabilizării costului. În funcţie de modul în care utilitatea acestor costuri este percepută de piaţă, ele pot fi sau nu reflectate integral în valoarea de piaţă a proprietăţii.
O estimare a costului pentru o proprietate poate avea la bază fie estimarea costului de înlocuire, fie a costului de reconstrucţie.
Costul de reconstrucţie este costul pentru a crea o copie identică a unei clădiri existente, utilizând acelaşi proiect şi materiale de construcţii similare.
Costul de înlocuire se referă la construirea unei clădiri de utilitate comparabilă, folosind proiectele şi materialele utilizate în mod curent pe piaţă. (În unele ţări, termenul de activ modern echivalent este folosit pentru a descrie o clădire al cărei cost este estimat pe baza costului de înlocuire.)
Conceptul de valoare de piaţă reflectă percepţiile şi acţiunile colective de pe piaţă şi este baza pentru evaluarea majorităţii resurselor în economiile de piaţă.
Deşi definiţiile pot fi diferite ca precizie, conceptul de valoare de piaţă este, de obicei, înţeles şi aplicat.

B.
In acceptiunea curenta a evaluatorilor, notiunea de „valoare de circulatie”, folosita frecvent de catre Instantele de judecata din Romania este sinonima cu notiunea de „valoare de piaţa”, asa cum rezulta din analiza surselor descrise in anexa.

Pentru a intelege existenta a doua sintagme diferite pentru aceiasi notiune, trebuie avute in vedere urmatoarele considerente:
Valoarea de circulatie este o notiune formulată si uzitata in justitie in perioada de dinainte de 1989.
Semantic vorbind, sintagma „valoare de circulatie” trebuie pusa in legatura cu notiunea economica de „circulatia marfurilor” si cu cea juridica de „circulatia terenurilor”, notiuni care se refera la trecerea dreptului de proprietate asupra unui bun de la o persoana la alta.
Sistemul economic socialist, bazat pe o economie controlata si administrata centralizat, nu putea admite, nici macar teoretic, existenta unui mecanism de tip piaţă pentru tranzactionarea bunurilor imobile, bazat pe cerere si oferta (deci liber de constângeri ideologice sau administrative, chiar daca este sau nu legal reglementat).
Totusi, obligati de realitatea sociala, legiuitorii din acea perioada, au recunoscut in mod pertinent faptul ca, in contextul existentei constitutionale a dreptului de proprietate privata şi al atributelor acestuia (dreptul de libera dispozitie) precum si al existentei legale a actelor translative de proprietate imobiliara, fie voluntare (recte sub semnatura privata si/sau autentice) fie obligatorii (recte dispuse prin hotariri administrative si/sau judecatoresti), se constata o diferenta intre pretul de cumparare initial al unei proprietati si valoarea ei la un moment temporal ulterior.
In acea perioada, date fiind preturile dirijate si practic constante (in lipsa „oficiala” a inflatiei), modul de calcul al valorii imobilelor se face pur mecanicist, exclusiv prin calcul pe baza unor caracteristici fizice ale imobilelor, unor preturi unitare si/sau barem si a unor algoritmi bine stabiliti prin legi, decrete si acte administative ale administratiei centrale (vezi HCM nr. 116/13 aprilie 1963 pentru elaborarea de catre Comisia Centrala pentru Inventarierea şi Reevaluarea Fondurilor Fixe din CSP a „Cataloagelor pentru reevaluarea cladirilor si constructiilor speciale - seria 1964”, cuprinzând preţuri barem si corectii pentru evaluarea cladirilor si constructiilor speciale la nivelul datei de 01.01.1965, Ordinul MF Nr. 595/1970 pentru aprobarea Normelor Metodologice privind contabilitatea unitatilor economice, Decretul Nr. 93 din 16 aprilie 1977 privind preturile de vinzare ale locuintelor din fondul locativ de stat, Decretul Nr. 256 din 14 iulie 1984 privind imbunatatirea regimului de construire a locuintelor si modificarea unor reglementari referitoare la stabilirea preturilor limita ale locuintelor care se construiesc din fondurile statului, a preturilor de contractare ale locuintelor proprietate personala si a preturilor de vinzare ale locuintelor din fondul locativ de stat, Decretul-Lege Nr. 61 din 7 februarie 1990 privind vinzarea de locuinte construite din fondurile statului catre populatie, Hotărârea de Guvern Nr. 945 din 11 august 1990 privind inventarierea si reevaluarea patrimoniului unitatilor economice de stat)
Dupa anul 1989, in contextul unei economii definite oficial ca „economie de piaţă liberă”, translatia voluntara a dreptului de proprietate se face in alte conditii, respectiv in conditii de piata libera, supusa cererii si ofertei, intre actori liberi de constingeri.
Totodata, in perioada anilor 1990 – 2009, preturile pentru bunuri, servicii si forţă de munca (salarii) au evoluat intr-un mediu puternic inflationist si supus unor influente produse de economia internationala.
In acest context, pentru definirea valorii imobilelor se aplica principiile, criteriile si definitiile relative la „Valoarea de piaţă” a proprietăţii imobiliare, care este mai degrabă o reprezentare a utilităţii sale recunoscute de piaţă, decât a stării sale pur fizice.

Faţă de cele expuse, se poate afirma ca notiunile analizate, in principiu (in esenţa lor) sunt sinonime dar in practica au fost (sunt) determinate prin metode diferite, dat fiind faptul ca ele sunt caracteristice unor organizari sociale precum si unor sisteme economice fundamental diferite intre ele.

In consecinta, Instantele (si avocatii in sustinerile lor) ar trebui sa foloseasca exclusiv notiunea de „VALOAREA DE PIAŢÔ.